수원지방법원 2025타경53627. 경기도 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 6층 650호에 대한 임의경매입니다. 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 주식회사대명에스케이이고, 2024년 9월 신탁재산의 처분을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 당시 거래가액은 204,381,000원입니다.
같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2024-459호가 기재되어 있습니다. 따라서 채권최고액을 이 호실 하나에만 발생한 확정 채무로 해석해서는 안 됩니다. 이후 국세 압류 2건과 시흥시 압류 1건이 붙었고, 중소기업은행의 신청으로 경매절차가 시작됐습니다.
신청채권자의 청구액은 3,104,813,201원으로 이번 최저매각가보다 훨씬 큽니다. 그렇다고 이 거액의 채무를 매수인이 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 분석의 핵심은 채권자에게 배당되지 않는 금액과 낙찰자가 인수하는 권리를 분리해서 보는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53627 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 6층 650호 도로명주소: 경기도 시흥시 서울대학로 59-59 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 주식회사대명에스케이 |
| 소유권 취득 | 2024.09.30 등기 · 매매 원인일 2024.09.09 · 거래가액 204,381,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 193,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 3,104,813,201원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.30 중소기업은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 3,600,000,000원 · 공동담보목록 제2024-459호 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기 확인일 | 2026.10.23 |
① 권리 흐름 — 후순위 압류는 소멸, 점유관계는 확인 필요
권리관계의 중심은 2024.09.30 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 등기부 을구 1번에 설정된 이 권리가 말소기준이며, 경매로 매각되면 해당 근저당권은 소멸합니다. 이후의 국세 압류, 임의경매개시결정, 지방세 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차관계·세금압류 — 등기상 0원과 현장 위험은 별개
확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계 기재는 “임대관계 미상임”입니다. 따라서 이를 곧바로 공실이나 임차인 부존재로 확정할 수는 없습니다. 실제 점유자가 있다면 점유 원인, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 확정일자 등을 확인해야 합니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 확인 필요사항 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 0명 | 실제 임차 여부 및 점유자 확인 |
| 대항력 | 미상 | 점유·사업자등록 및 성립 시점 확인 |
| 우선변제권 | 미상 | 임대차계약·확정일자·배당요구 확인 |
| 보증금 승계 | 확인된 인수액 0원 | 미신고 임차인 존재 여부 확인 |
이 물건은 공장 용도로 이용되는 지식산업센터이므로 상가건물 임대차에 해당하는 점유자가 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없지만, 반대로 임대관계 미상이라는 사정만으로 대항력 발생 가능성을 배제해서도 안 됩니다.
③ 가격 점검 — 신건 193,000,000원, 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 193,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 가격 하락이 반영되지 않았습니다. 등기상 인수액 0원을 전제로 한 권리인수 기준 실질취득금액 역시 193,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.
소유자가 2024년 9월 소유권을 취득하면서 등기한 거래가액은 204,381,000원입니다. 현 최저매각가가 이 과거 거래가액보다 낮기는 하지만, 과거 소유권이전 거래가액은 현재의 실거래 시세가 아닙니다. 이를 근거로 현재 가격이 저렴하다거나 안전마진이 확보됐다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,502,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,600,000,000원 | 189,498,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 193,000,000원 |
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,502,000원을 제외한 189,498,000원이 중소기업은행에 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이며, 채권최고액을 기준으로 한 계산상 미배당액은 3,410,502,000원입니다.
다만 이 미배당액은 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 산출된 시나리오상 부족액입니다. 실제 확정 채권잔액이나 이 호실 단독의 잔여채무를 의미하지 않으며, 다른 공동담보의 처분·변제 관계도 반영한 수치는 아닙니다. 특히 이 금액은 매수인의 인수채무가 아닙니다.
집행비용은 추정치입니다. 국세·지방세 압류에 따른 우선배당, 당해세 및 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당액과 배당순위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권 부족액을 구분
유찰 시 최저매각가가 내려가더라도 현재 확인된 등기권리의 소멸 구조는 같습니다. 다만 낙찰가가 낮아지는 만큼 채권자에게 배당되는 금액도 감소하여 계산상 미배당액은 증가합니다.
| 회차 | 예상매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 193,000,000원 | 189,498,000원 | 3,410,502,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 154,400,000원 | 151,438,400원 | 3,448,561,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 123,520,000원 | 120,990,720원 | 3,479,009,280원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 아파트단지, 공원 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임, 커튼월, 복합판넬 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강기, 주차장 및 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 일반 주거용 아파트가 아니므로 산업시설 용도, 실제 입주 가능 업종, 사용 제한을 검토해야 합니다.
- 토지. 등고평탄한 정방형 토지이며, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 6,055.8㎡이고, 남서측으로 폭 약 23m의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 상대보호구역에 저촉하고, 중로1류와 접합니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으나 기재된 제한 범위는 외국인 등의 주택거래에 관한 것입니다. 본 공장 호실에 대한 적용 여부는 별도로 확인할 사항입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다. 이는 토지 단가에 관한 수치로 해당 호실의 현재 매매시세와는 구분해야 합니다.
- 공부·현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 지식산업센터의 매수층은 실제 입주기업과 임대수익을 고려하는 투자자 등으로 제한될 수 있습니다. 해당 호실의 최근 거래량·공실률·임대료 수준이 확인되지 않아 현 시점 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 실제 사용자가 소유자인지, 임차기업인지, 기타 점유자인지 확인해야 합니다. 현황조사서, 임대차계약, 사업자등록, 점유 개시 시점 등을 대조하세요.
- 대항력·보증금 확인. 임차인이 발견된다면 사업자등록 및 점유 시점, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하여 말소기준권리와 선후관계를 다시 판단해야 합니다.
- 세금압류 우선순위. 남동세무서·제주세무서·시흥시의 압류 3건에 대해 실제 체납액, 법정기일, 당해세 여부 및 배당 우선순위를 점검하세요.
- 공동담보 관계. 중소기업은행 근저당권의 공동담보목록 제2024-459호를 확인하고, 담보목록의 다른 부동산 및 변제·배당 상황을 대조하세요.
- 지식산업센터 입주자격. 직접 이용할 경우 입주 가능 업종, 관리규약, 산업시설 용도 관련 제한과 실제 사업계획의 적합성을 확인하세요.
- 임대수익 검토. 해당 호실의 실제 임대료, 공실 여부, 관리비, 시설 유지비용을 확인해야 합니다. 단순 감정가 대비 할인율만으로 수익성을 판단하지 마세요.
- 최근 실거래 검증. 동일 건물 또는 유사한 지식산업센터의 최근 12개월 실거래, 가장 최근 거래가격, 가격 추세, 층·면적별 차이를 확인한 후 입찰 상한을 정하세요.
- 명도와 관리비. 점유자가 있다면 인도 협의 및 법적 명도 절차를 검토하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 확인하세요.
- 매각 범위 확인. 6층 650호의 전유부분 면적, 대지권, 감정평가 대상, 매각 제외 물건 및 실제 현황을 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 대조하세요.
- 신건 입찰 판단. 최저매각가 193,000,000원이 현재 시세와 비교해 유리한지 확인하기 전까지는 가격 메리트를 인정하지 않는 것이 적절합니다.
- 최종 권리 확인. 2026.11.05 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 종기 관련 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 입찰 위험 0원”
배곧시그니처타워 650호의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.09.30 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 국세·지방세 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 종전 신탁등기도 말소된 상태입니다. 확인된 등기권리를 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리 정리가 명확하다는 이유만으로 이 물건을 안전한 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다. 실제 임대관계가 미상이고, 세금압류에 따른 배당상 우선순위를 확인해야 하며, 공장으로 이용되는 지식산업센터의 실제 입주 가능성과 환금성도 검토해야 합니다.
특히 현재 최저가는 193,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 과거 소유권이전 거래가액이 204,381,000원이었다는 사실만으로 현재 시세보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 최신 거래가격과 수익성에 대한 검증 없이 응찰한다면 매수가격 자체가 가장 큰 위험이 될 수 있습니다.
결론은 권리 구조는 조건부 양호, 점유와 세금은 확인 필요, 가격은 판단 보류입니다. 현재 단계에서는 신건 응찰의 적극적인 근거가 부족합니다. 실제 점유관계와 조세채권을 확인하고, 최근 실거래 및 임대수익을 검증한 뒤 입찰 여부와 상한가격을 결정하는 접근이 적절합니다.
