수원지방법원 2025타경53627. 경기도 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 5층 534호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 아파트처럼 주거 수요와 일반적인 주택 실거래만으로 가격을 판단할 물건은 아닙니다.

현재 소유자는 주식회사대명에스케이입니다. 2024년 9월 30일 교보자산신탁주식회사의 신탁등기가 말소되면서 소유권이 이전됐고, 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 근저당 채권최고액은 3,600,000,000원으로, 본건 최저매각가보다 훨씬 큽니다. 다만 이 근저당에는 공동담보목록 제2024-459호가 연결돼 있으므로, 채권최고액 전체가 이 호실 하나의 실제 채무라는 뜻은 아닙니다.

이후 서진종합관리 주식회사의 가압류와 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후에 등기된 권리로서 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 세금채권의 배당순위와 점유자의 권리는 등기 소멸 여부만으로 모든 위험을 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리는 소멸

권리분석의 기준은 2024년 9월 30일 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후 등기된 서진종합관리 주식회사의 가압류와 국가·시흥시의 압류, 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

임차관계도 확인해야 합니다. 현재 특정된 임차인이나 보증금은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 이를 임차인이 확실히 없다는 의미로 해석할 수는 없습니다. 지식산업센터의 실제 점유자, 사용관계, 임대차계약 및 보증금의 존재를 확인한 다음 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 있는지 판단해야 합니다.

② 매각가 시나리오 — 유찰돼도 채권 미배당은 남는다

현재는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 1회·2회 유찰 시 최저매각가와 채권 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 유찰에 따라 최저매각가는 낮아지지만, 채권자 배당액도 감소하므로 미배당 규모는 커집니다.

채권 미배당은 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 공동담보에 관한 실제 피담보채무 잔액과 다른 담보물의 변제 상황을 반영한 확정 부족액이 아니며, 매수인이 인수할 금액도 아닙니다. 각 회차의 인수 0원은 확인된 등기상 권리 기준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)

집행비용 3,754,000원은 추정치입니다. 국세·지방세 중 우선배당 대상, 최우선변제 등의 금액은 반영되지 않았습니다. 중소기업은행의 채권액 3,600,000,000원은 공동담보 근저당의 채권최고액이며 실제 채권확정액과는 구별해야 합니다.

현 회차 가정에서 집행비용을 제외한 207,246,000원이 중소기업은행에 배당되는 것으로 계산됩니다. 서진종합관리 주식회사에 대한 가압류 배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 채권최고액 기준으로 계산한 총 미배당액은 3,408,759,710원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시흥시 배곧동 배곧한울초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트단지, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측으로 폭 약 23m의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 건물 구조. 지하 2층·지상 9층 철근콘크리트 건물입니다. 외벽은 석재 붙임, 커튼월 및 복합판넬 등으로 마감됐습니다.
• 설비. 위생·급배수, 시스템 냉난방, 승강기, 주차장 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 건물입니다. 주거용 아파트나 오피스텔로 전제해서는 안 되며, 실제 사용업종과 시설 이용조건을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 속합니다. 상대보호구역과도 관련되어 있으며 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 실제 입주 가능한 업종, 사업체 수요 및 임대수익 가능성에 따라 유통가격이 달라질 수 있습니다. 유사 호실 거래사례와 공실·임대 현황을 확인한 후 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 을구 1번 중소기업은행 근저당권(2024.09.30)이 말소기준인지 매각물건명세서와 등기부 원본으로 재확인하세요.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2024-459호의 다른 담보물 및 채권 변동 내용을 확인하세요. 채권최고액과 본건의 실제 피담보채무를 혼동하지 않아야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 남동세무서장·제주세무서장·시흥시 압류의 세목, 법정기일, 당해세 여부, 배당 우선순위를 확인하세요.
• 점유자·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현재 사용 중인 사업체, 점유 원인, 임대차계약, 보증금, 인도 가능 여부를 직접 확인하세요.
• 가격 비교. 배곧시그니처타워 내 유사 용도·층·규모의 최근 매매사례와 임대조건을 확인하세요. 감정가 211,000,000원을 현재 시세와 동일시하지 마세요.
• 용도 제한. 공장(지식산업센터) 용도에 맞는 입주업종과 사용 가능한 시설·영업 조건을 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 승계 가능성이 있는 비용과 장기 미납금의 존재를 관리주체에 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 168,800,000원, 2회 유찰 시 135,040,000원으로 계산돼 있습니다. 실제 진행 회차와 변경된 매각조건을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 점유 현황을 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원만으로 안전한 투자는 아니다”

배곧시그니처타워 534호는 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 분명한 지식산업센터 경매물건입니다. 2024년 9월 30일 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤에 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이에 따라 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 국세·지방세 압류 3건이 존재하고, 임대관계가 미상이며, 실거래가격을 대조하지 않은 신건이라는 점에서 신중해야 합니다. 211,000,000원에 낙찰받는다면 확인된 인수액을 더한 실질취득 기준액도 211,000,000원이지만, 이는 취득세·등기비용·명도비용·기타 부대비용을 제외한 금액이며, 별도 확인이 필요한 임차권 위험까지 해소됐다는 의미는 아닙니다.

채권 미배당액이 3,408,759,710원으로 추정되는 것 역시 큰 숫자이지만, 공동담보 근저당의 채권최고액 등을 이용한 계산이며 낙찰자의 추가 부담금이 아닙니다. 핵심은 채무 규모보다 실제 점유관계와 시장가격입니다.

종합하면 등기상 권리 소멸은 긍정적이나, 세금 배당과 점유 확인이 필요하고 가격 매력은 아직 판단하기 어렵습니다. 따라서 권리 부분만 보고 높은 등급을 부여하기보다, 공장(지식산업센터)의 특성과 미확인 점유 위험을 반영해 종합 C등급으로 평가합니다. 이 물건의 승부처는 단순히 최저가가 내려가는 시점이 아니라, 정확한 권리 확인과 실제 시장가격을 바탕으로 응찰 상한을 정하는 것입니다.