수원지방법원 2025타경53627. 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 6층 655호입니다. 매각물건명세서에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 일반적인 주거용 아파트가 아니라 업무·산업시설의 특성을 검토해야 하는 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사대명에스케이이며, 2024.09.30 신탁재산 처분에 따른 소유권이전 등기가 접수되었습니다. 당시 등기된 거래가액은 197,063,000원입니다.
그날 중소기업은행의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권도 설정되었습니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2024-459호에 연결된 권리입니다. 이후 세금 압류가 누적되고 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 신청채권자의 청구액은 3,104,813,201원입니다. 여기서 중요한 점은 채권최고액과 경매 청구액, 해당 호실의 실제 배당액은 서로 다르다는 것입니다. 낙찰자는 이 거액의 대출채무를 그대로 떠안는 것이 아니라, 매각으로 소멸하는 권리와 예외적으로 승계될 수 있는 권리를 구분해야 합니다.
이 물건의 핵심은 크게 세금, 점유, 가격입니다. 등기부상 선순위 근저당과 후순위 압류의 관계는 파악되지만 국세·지방세의 실제 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당 내용은 달라질 수 있습니다. 또한 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자를 확인해야 합니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 적정가격이라고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53627 (안산지원 임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 6층 655호 도로명주소: 경기도 시흥시 서울대학로 59-59 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 9층 · 6층 655호 |
| 소유자 | 주식회사대명에스케이 (단독소유) |
| 소유권 취득 등기 | 2024.09.30 · 매매에 따른 신탁재산의 처분 · 등기 거래가액 197,063,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 3,104,813,201원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.30 중소기업은행 근저당권 (을구 1번, 채권최고액 3,600,000,000원) |
| 공동담보 | 제2024-459호 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준권리는 2024.09.30 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 권리이며, 이후 설정된 남동세무서·제주세무서·시흥시의 압류와 임의경매개시결정도 등기상 매각 소멸 대상입니다. 2024.03.08 교보자산신탁주식회사 명의로 보존되었던 신탁 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 임대·점유관계 — 권리인수 0원과 명도 위험은 별개
신고·조사된 임차인 내역은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자가 없다고 단정하거나, 소유자가 직접 사용 중이라고 확정할 수 없습니다. 공장(지식산업센터) 이용 중이라는 설명만으로 점유자의 법적 지위가 결정되는 것도 아닙니다.
| 확인 사항 | 현재 판단 | 입찰상 의미 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 신고된 임차인 없음 | 임차보증금 인수액은 확인되지 않음 |
| 실제 점유·임대관계 | 미상 | 현황조사와 현장 점유 확인 필요 |
| 대항력 / 우선변제 | 판정할 임차권 확인되지 않음 | 임차권 존재 시 점유·사업자등록·확정일자 등 확인 |
| 매수인 인수액 | 0원 추정 | 확인된 권리 기준이며 미확인 점유·채무는 별도 검토 |
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 공장(지식산업센터)입니다. 실제 임대차가 있다면 건물의 사용 용도와 점유 형태에 맞춰 대항요건 및 보증금 반환관계를 검토해야 합니다. 보증금·사업자등록·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 점유관계 확인 없이 명도 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 낮은 가격보다 검증된 시세가 중요하다
현재 최저매각가와 감정가는 모두 189,000,000원으로, 유찰 없는 신건입니다. 매수인이 승계할 것으로 확인된 권리가 없다는 전제에서 최저가 낙찰 시 실질취득액은 189,000,000원으로 계산됩니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 포함하지 않은 금액입니다.
이 물건은 지식산업센터로서의 이용·취득 조건과 실제 거래가격을 기준으로 적정 입찰가를 판단해야 합니다. 등기 거래가액 197,063,000원은 소유권 취득 당시의 개별 거래금액으로, 현재 시장가격이나 동일 조건 매물의 최근 시세를 대신할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 적정한지, 할인된 가격인지에 대한 판단은 보류해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 예상 채권자 배당 | 추정 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 3,414,446,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 3,451,716,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 120,960,000원 | 118,466,560원 | 3,481,533,440원 | 0원 |
유찰 시 금액은 회차별 가정이며 실제 매각결과가 아닙니다. 미배당액은 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 한 산술상 부족액입니다. 실제 채권잔액·공동담보 배당·세금 우선배당에 따라 변동될 수 있으며, 매수인 승계채무를 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,446,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,600,000,000원 | 185,554,000원 |
| 국세·지방세 압류 관련 채권 | 미확정 | 우선순위 확인 필요 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 3,414,446,000원 |
집행비용 3,446,000원을 우선 차감하면, 중소기업은행 근저당권에 185,554,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 매각대금이 근저당권의 채권최고액에 크게 못 미치므로 이 산식에서 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
다만 이 계산은 국세·지방세의 우선배당, 임차인 최우선변제 가능성 등을 반영하지 않은 가정입니다. 국세·지방세 압류가 존재하는 만큼 실제 배당표에서는 세금채권이 별도로 배당되거나 근저당권자의 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 아파트단지, 공원 등이 혼재한 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 남서측으로 폭 약 23m의 포장도로와 접합니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 규모의 건물입니다. 위생·급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강기, 주차장시설, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 매수 목적에 맞는 업종의 입주 가능 여부, 관리규약, 관련 시설의 이용조건 등을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 토지. 대지 면적 6,055.8㎡, 평탄한 정방형 토지로 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 공시지가 기준액은 1,541,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역에 해당하며 상대보호구역과 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한해 표시되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 실제 사용현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 지식산업센터는 주거용 아파트와 매수층·이용목적이 다릅니다. 재매각 가능성은 입주 가능한 업종, 임대수요, 공실 가능성, 동일 건물 내 유사 호실의 실제 거래수준에 따라 판단해야 합니다. 현재 가격을 검증할 비교거래를 확인하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2024.09.30 접수번호 68425 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 등기사항전부증명서 원본에서 선순위 권리와 변동등기 여부를 재확인하세요.
- 공동담보목록 확인. 제2024-459호 공동담보에 포함된 부동산과 다른 물건의 경매·배당 진행상황을 확인하세요. 채권최고액 3,600,000,000원을 이 호실의 실제 대출잔액으로 오해해서는 안 됩니다.
- 국세·지방세 압류 3건 검토. 남동세무서, 제주세무서, 시흥시의 압류와 관련된 세목·법정기일·당해세 여부를 확인하세요. 실제 배당순위와 낙찰 후 세금 관련 문제가 없는지 검토해야 합니다.
- 점유·명도. 임대관계가 미상입니다. 실제 사용주체가 소유법인인지 제삼자인지 확인하고, 임대차가 존재하면 보증금·사업자등록·점유 개시시점 및 대항요건을 검토하세요.
- 지식산업센터 입주조건. 공장(지식산업센터) 용도에 맞는 업종별 입주자격, 사용 제한, 관리규약 등을 확인하세요. 일반 주거용 부동산과 동일한 취득·사용 조건을 전제하면 안 됩니다.
- 시장가격 검증. 현재 최저가 189,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인해야 합니다. 감정가나 과거 거래가액만으로 투자수익을 추정하지 말고 유사 호실의 최근 거래와 매도 가능가격을 비교하세요.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용, 취득세, 등기비용, 명도비용 및 사용에 필요한 추가 비용을 확인하세요. 예상 취득금액 189,000,000원에는 이러한 비용이 포함되어 있지 않습니다.
- 매각물건명세서·현황조사 대조. 매각물건명세서의 공장 이용 기재, 현황조사, 등기부, 점유관계 및 매각 제외 대상 여부를 원본으로 확인하세요. 매각기일은 2026.11.05입니다.
맺으며 — “채권이 크다고 인수하는 것은 아니다. 그러나 가격도 검증해야 한다”
이 사건은 중소기업은행 근저당권 3,600,000,000원이라는 큰 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 신건 최저매각가가 189,000,000원이므로 배당 부족액 역시 크게 계산됩니다. 그러나 이 근저당은 매각 소멸 대상이고, 3,414,446,000원의 추정 미배당액은 매수인이 떠안을 돈이 아닙니다. 공동담보 근저당이라는 점까지 고려하면 거액의 채권최고액만 보고 낙찰 위험을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
대신 확인해야 할 지점은 국세·지방세 압류 3건과 임대관계 미상입니다. 세금채권은 실제 배당순위에 영향을 미칠 수 있고, 임대·점유관계는 명도절차나 보증금 관련 권리분석의 정확도를 좌우합니다. 등기상 인수액이 0원으로 계산되더라도, 이러한 사전 확인 없이는 완전히 안전한 물건이라고 단정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 확신하기 어렵습니다. 이 물건은 공장(지식산업센터) 용도이므로 현재 최저가 189,000,000원이 최근 유사 거래가격에 비해 유리한지부터 검증해야 합니다. 1회·2회 유찰 시나리오의 가격 하락은 참고할 수 있지만, 유찰 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다.
최종 판단은 조건부 보류. 말소기준과 등기상 소멸관계는 비교적 명확합니다. 하지만 세금 우선순위, 실제 점유, 지식산업센터의 이용조건과 시장가격을 확인하기 전까지는 신건 응찰을 적극적으로 권하기 어렵습니다. 권리구조의 단순함과 투자매력은 별개라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
