수원지방법원 안산지원 2025타경53627. 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 6층 654호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 189,000,000원, 최초 최저매각가도 같은 금액입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)으로, 주거용 아파트가 아닌 업무·산업용 부동산의 관점에서 평가해야 합니다.
현재 등기부상 소유자는 주식회사대명에스케이입니다. 2024.09.30 교보자산신탁주식회사에서 소유권을 이전받았으며, 등기된 거래가액은 197,063,000원입니다. 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2024-459호와 연결되어 있으므로, 채권최고액 전체를 이 호실 하나의 개별 대출금으로 해석해서는 안 됩니다.
그 후 국세 압류 2건과 시흥시 압류 1건, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 차례로 등기됐습니다. 경매로 없어질 등기권리와 실제 배당에서 먼저 공제될 수 있는 조세채권을 구별하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 안산지원 2025타경53627 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 6층 654호 도로명: 경기도 시흥시 서울대학로 59-59 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 9층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사대명에스케이 (2024.09.30 소유권이전) |
| 등기 거래가액 | 197,063,000원 (2024.09.09 매매원인) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,104,813,201원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.30 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 공동담보 | 공동담보목록 제2024-459호 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 실제 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 세금 압류가 관건
이 사건의 말소기준권리는 2024.09.30 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다. 이후 등기된 남동세무서·제주세무서의 국세 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 시흥시의 지방세 압류는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 점유·임차관계 — 임차인 신고 없음과 공실은 다르다
현재 확인되는 임차인 신고는 0명입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상이며, 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라는 사실만 확인됩니다. 따라서 실제 점유자가 없거나 소유자가 직접 사용 중이라고 확정할 수 없습니다.
| 점유·임차 구분 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 0명 실제 점유·임대관계 미상 |
미확인 | 미확인 | 산정 0원 추가 점유관계 확인 필요 |
임차인 신고가 없다는 사정만으로 임대차가 존재하지 않는다고 단정할 수 없습니다. 특히 실제 사업장 점유자가 있다면 사업자등록, 점유개시 시점, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 대항력·우선변제 성립 여부를 각각 확인해야 합니다. 현재로서는 확인되지 않은 점유자의 대항력을 있다고 단정하거나 없다고 확정하는 판단 모두 피해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가 189,000,000원, 시세 검증 전에는 할인으로 볼 수 없다
현재 최저매각가는 189,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 유찰이 없는 신건이므로 가격이 아직 한 차례도 내려가지 않았습니다. 인수권리가 추가로 확인되지 않는다는 가정 아래 최저가 낙찰 시 기본 실질취득액은 189,000,000원이며, 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다.
등기된 과거 거래가액은 197,063,000원입니다. 그러나 이는 2024.09.09 매매를 원인으로 한 거래가액일 뿐, 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래시세를 대신할 수 없습니다. 더욱이 해당 호실은 지식산업센터이므로 일반 아파트 거래가격과 직접 비교해서도 안 됩니다.
| 가격 판단 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 189,000,000원 | 경매 평가기준 가격 |
| 현재 최저매각가 | 189,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 과거 등기 거래가액 | 197,063,000원 | 2024.09.09 매매원인 · 현재 시세 아님 |
| 1회 유찰 시 최저가 | 151,200,000원 | 감정가 80% · 가정 시나리오 |
| 2회 유찰 시 최저가 | 120,960,000원 | 감정가 64% · 가정 시나리오 |
유찰 시 가격은 151,200,000원, 120,960,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 유찰 후에도 최근 시장가격보다 낮은지 확인하는 절차가 선행되어야 합니다. 감정가 대비 할인율은 시장가치 대비 할인율과 같지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,446,000원 |
| 1. 근저당권 · 중소기업은행 | 3,600,000,000원 | 185,554,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 189,000,000원 |
집행비용 추정액 3,446,000원을 선공제한 뒤 중소기업은행에 185,554,000원이 배당되는 단순 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액 3,600,000,000원을 기준으로 계산했으며, 국세·지방세 당해세 우선배당과 임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 공동담보 관련 실제 채권액과 배당관계에 따라 최종 결과는 달라질 수 있습니다.
이 계산에서 중소기업은행의 미배당액은 3,414,446,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이며 신청채권자의 청구액 3,104,813,201원도 전액 충족되지 않습니다.
여기서 특히 구별해야 할 것은 채권자 미배당액과 낙찰자 인수액입니다. 미배당 3,414,446,000원은 담보채권 최고액 기준의 잔액이지, 낙찰자가 별도로 지불해야 할 인수금이 아닙니다. 현재 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 증가
| 매각 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 3,414,446,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 3,451,716,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 120,960,000원 | 118,466,560원 | 3,481,533,440원 |
세 시나리오 모두 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 그러나 실제 매각가격이 낮아질수록 채권자의 예상 배당액도 줄어 미배당액은 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근입니다. 주변에 지식산업센터, 아파트단지, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트와 달리 산업시설의 입주 가능 업종, 실제 사용 목적 및 임대수요를 중심으로 환금성을 판단해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 9층 건물로, 석재·커튼월·복합판넬 등의 외벽 마감과 시스템냉난방, 승강기, 주차장, 소방시설 등을 갖추고 있습니다.
- 접근도로. 남서측 약 23m 내외 포장도로에 접합니다. 차량 접근 측면의 기반 여건은 확인됩니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며 과밀억제권역, 상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시는 외국인 등의 주택거래에 한하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 형상은 정방형 평지이며 전체 토지면적은 6,055.8㎡입니다. 공시지가는 1,541,000원/㎡로 기재되어 있으나, 이는 개별 호실의 거래시세를 의미하지 않습니다.
- 건축상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 지식산업센터는 아파트와 수요층이 다릅니다. 산업시설의 입주 자격·업종 제한, 공실 가능성, 임대수익성과 거래량에 따라 매각 소요기간이 달라질 수 있으므로 현재 시세 및 매수 수요 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2024.09.30 접수번호 68425, 중소기업은행 근저당권이 기준입니다. 말소기준 이후 압류·경매개시결정의 소멸 관계를 최신 등기사항증명서와 대조해야 합니다.
- 조세 압류 3건 확인. 남동세무서·제주세무서·시흥시의 압류에 대해 실제 체납세목, 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다. 조세채권의 실제 우선배당은 현재 예상배당표와 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2024-459호에 포함된 다른 부동산과 변제·배당 진행 상황을 확인하고, 3,600,000,000원의 채권최고액을 개별 호실 부채로 오인하지 않아야 합니다.
- 실제 점유자 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차 보증금, 계약일·확정일자, 대항력 및 명도 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 189,000,000원의 감정가와 197,063,000원의 과거 거래가액만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 않아야 합니다. 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래와 임대료 및 공실 수준을 비교해야 합니다.
- 산업시설 입주 제한. 공장(지식산업센터) 용도에 맞는 입주 자격과 업종, 사용 제한, 관리규약을 확인해야 합니다. 실제 사용 목적과 법적 허용 범위가 일치하는지도 중요합니다.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납, 점유 상태, 설비 유지비, 인도 절차 및 예상 부대비용을 조사해야 합니다. 인수권리 0원은 총 취득비용 0원 추가를 의미하지 않습니다.
- 신건 입찰가격. 감정가 100%인 현재 회차에서 가격상 유리함은 확인되지 않았습니다. 시세 검증 없이 감정가만 기준으로 응찰가 상한을 정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 최신 등기부, 신탁 관련 말소 내역, 공동담보목록, 감정평가서 및 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점이지만, “싸다”는 증거가 없다
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2024.09.30 중소기업은행 근저당권 이후 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정이 등기됐으며, 현재 계산상 낙찰자의 인수액은 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당이 3,414,446,000원에 달하지만, 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
그러나 여기서 안전하다고 결론 내리기는 이릅니다. 국세·지방세 압류 3건의 우선배당 문제, 실제 임대차·점유관계 미확인, 공동담보에 따른 배당 구조가 남아 있기 때문입니다. 권리관계가 등기상 비교적 단순하다는 점과 실사 없이 입찰해도 된다는 판단은 전혀 다릅니다.
가격도 마찬가지입니다. 189,000,000원의 최저가는 감정가의 100%이며, 최근 실거래 기준으로 저렴하다는 근거가 확인되지 않았습니다. 산업시설 특유의 입주·사용 제한과 환금성까지 고려하면 가격 메리트를 선제적으로 부여하기 어렵습니다.
결론은 권리상 인수 0원 추정, 조세·점유 실사 필요, 가격 판단 보류입니다. 세금과 점유 문제를 검증하고 동일 용도 최근 거래를 통해 적정 취득가격을 산정한 뒤 입찰 여부를 결정하는 접근이 타당합니다.
