수원지방법원 안산지원 2025타경53627. 경기도 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 6층 652호의 임의경매입니다. 감정평가상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 아파트나 일반 주거용 오피스텔과는 구별해서 분석해야 합니다. 현재 소유자는 주식회사대명에스케이입니다. 2024년 9월 30일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전이 등기됐고, 당시 거래가액은 204,381,000원입니다.
같은 날 중소기업은행이 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 국세 압류 2건, 임의경매개시결정, 시흥시 압류 1건이 차례로 붙었습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 세금의 실제 배당순위와 현장 점유관계까지 자동으로 해결된다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 안산지원 2025타경53627 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 6층 652호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-59 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 9층 · 6층 652호 |
| 소유자 | 주식회사대명에스케이 (2024.09.30 소유권이전 등기) |
| 등기상 거래가액 | 204,381,000원 (2024.09.30 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 193,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 경매 청구금액 | 3,104,813,201원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.30 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 · 공동담보 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기 확인일 | 2026.10.23 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각 소멸형
권리 판단의 중심은 2024.09.30 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 말소기준권리로 설정되어 있으며, 이후 접수된 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 과거 교보자산신탁주식회사의 신탁등기는 이미 말소되어 현재 남아 있는 신탁 인수권리로 보지 않습니다.
② 임차인·점유 및 세금 압류 — 등기 말소와 인도는 별개
현재 확인된 임차인 신고명단에는 임차인이 기재되어 있지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계 미상으로 기재되어 있어 이를 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 공장(지식산업센터) 이용 중인 호실인 만큼 현장 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 감정평가상 임대관계 미상 |
미상 | 확인 필요 | 확인 필요 | 산정 0원 점유관계 확인 전 확정 불가 |
임차인의 실제 존재와 대항력은 현장 점유 및 계약관계에 따라 확인해야 합니다. 따라서 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 수도, 대항력 위험이 완전히 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 계산상 인수액 0원은 확인된 권리관계에 근거한 추정치입니다.
| 접수일 | 압류권자 | 처분청 / 구분 | 매각 후 등기 |
|---|---|---|---|
| 2025.07.25 | 국 | 남동세무서장 · 국세 | 소멸 |
| 2025.10.21 | 국 | 제주세무서장 · 국세 | 소멸 |
| 2026.03.12 | 시흥시 | 지방세 압류 | 소멸 |
③ 가격 검증 — 신건 193,000,000원의 적정성은 보류
이 물건의 최저매각가는 193,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 과거 소유권이전 등기에 표시된 거래가액은 204,381,000원입니다. 현재 최저가가 이 등기 거래액보다 낮기는 하지만, 과거 한 건의 거래가액만으로 현재의 시장가격을 확정할 수는 없습니다.
| 등기상 거래가액 | 204,381,000원 (2024.09.30 소유권이전 등기) |
|---|---|
| 현재 감정가 | 193,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 193,000,000원 · 감정가 100% |
| 현재 추정 실질취득 | 193,000,000원 · 등기상 인수액 0원 가정 |
| 최근 거래가격 수준 | 별도 거래사례 확인 필요 |
| 가격 메리트 | 판정 보류 — 현재 시장가격 검증 필요 |
주거용 아파트처럼 동일 평형의 거래가격을 곧바로 적용하기 어려운 공장(지식산업센터)입니다. 해당 호실의 실제 이용 상태와 임대수익, 같은 건물 내 유사 호실 거래 및 공실 상황이 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
또한 2024년의 등기 거래가액과 2026년의 최저매각가는 시점이 다릅니다. 과거 거래액보다 현재 최저가가 낮다는 사실을 곧바로 시세 대비 할인으로 해석하는 것은 부적절합니다. 최근 거래가격과 시장 추세를 확인하기 전에는 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,502,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,600,000,000원 | 189,498,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 공동담보 관계, 실제 채권액, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다. 집행비용 또한 추정치입니다.
신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,502,000원을 제외한 189,498,000원이 중소기업은행에 배당되는 계산입니다. 이 배당표에서는 소유자에게 돌아가는 잔여금이 없습니다.
채권최고액 3,600,000,000원을 기준으로 한 미배당 추정액은 3,410,502,000원입니다. 이 금액은 채권최고액을 그대로 배당채권으로 놓은 시뮬레이션상의 부족액으로, 실제 확정채권의 미회수액과 다를 수 있습니다. 또한 미배당액 3,410,502,000원이 낙찰자의 인수채무라는 뜻은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 늘어나는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 193,000,000원 | 189,498,000원 | 3,410,502,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 154,400,000원 | 151,438,400원 | 3,448,561,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 123,520,000원 | 120,990,720원 | 3,479,009,280원 | 0원 |
세 회차 모두 확인된 등기권리를 기준으로 한 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 이 분석에서는 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 채권자의 미배당액이 매수인의 추가 부담으로 바뀌지 않습니다.
다만 이는 현장 점유 및 미확인 임대차 위험이 해소되었다는 의미가 아닙니다. 실제 점유자와 임대차 보증금의 존재 여부에 따라 별도 검토가 필요하고, 취득 관련 세금·명도·관리비 등의 부대비용 역시 이 매각가 시나리오와는 구별해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근입니다. 주변에 지식산업센터, 아파트단지, 공원 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 배곧시그니처타워는 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 승강기, 주차장, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 부동산의 시세나 임대수익률을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 23미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 및 상대보호구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 토지 관련 사항. 토지이용계획상 외국인 등의 주택거래에 한정된 토지거래계약 허가구역 표기가 있습니다. 지식산업센터인 본건에 대한 실제 적용 여부는 대상과 거래유형을 구분해 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지의 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다. 이는 개별 652호의 매매시세를 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 공장(지식산업센터) 용도이므로 실제 사용 가능한 업종, 임차수요, 공실과 거래사례를 중심으로 매각 가능성을 검토해야 합니다. 현재 시장가격이나 매각 소요기간을 확정할 만한 거래 근거가 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 평가합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 재확인. 공장(지식산업센터) 이용 중이라는 비고와 실제 호실의 점유관계, 매각 제외사항 및 매수인 인수사항을 최종 명세서에서 대조해야 합니다.
- 임대차·점유 조사. 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 계약관계, 보증금, 사업자등록 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 현재 인수액 0원은 미확인 임대차까지 보증하는 수치가 아닙니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 남동세무서장, 제주세무서장 및 시흥시 압류 3건의 조세채권 내용과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 등기 소멸과 배당 우선순위를 구분해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당의 공동담보목록 제2024-459호를 확인하고, 실제 채권액과 공동담보 물건 사이의 관계를 검토해야 합니다.
- 최근 거래가격 확인. 배곧시그니처타워 및 인근 유사 지식산업센터의 최근 매매사례를 비교해야 합니다. 2024년 등기 거래가액만으로 현재 시세를 판단해서는 안 됩니다.
- 수익성·환금성 확인. 지식산업센터의 실제 입주수요, 사용 가능한 업종, 관리비, 공실 위험과 임대수익을 조사해 응찰가격을 결정해야 합니다.
- 관리비·명도비용 확인. 미납 관리비와 점유자 인도 비용을 확인해야 합니다. 특히 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비 등을 별도로 검토해야 합니다.
- 신탁 이력 확인. 과거 교보자산신탁주식회사의 신탁등기는 이미 말소되어 있으나, 필요시 신탁원부 제2024-1701호와 소유권이전 경위를 대조할 수 있습니다.
- 회차별 응찰 판단. 현재 신건 최저가 193,000,000원과 1회·2회 유찰 시나리오를 비교하되, 가격이 낮아진다는 이유만으로 저평가라고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 점유현황을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 가격 메리트 확보”
배곧시그니처타워 652호는 등기상으로는 비교적 명확한 근저당 말소기준형 경매입니다. 중소기업은행의 2024년 근저당 이후 국세·지방세 압류 3건과 경매개시결정이 이어졌고, 이들 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 추정 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 압류 3건에 따른 조세배당 문제와 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 거래가격 및 임대수요를 확인하지 않고 감정가나 과거 거래가액만으로 적정 낙찰가를 정하는 것은 위험합니다.
현재 최저가 193,000,000원이 시세보다 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다. 유찰 시 최저가가 내려가더라도 그것만으로 시세 대비 가격 경쟁력이 확인되는 것은 아닙니다.
최종 판단은 조건부 보류입니다. 등기 권리상 인수위험은 낮은 편이지만, 실제 점유·조세관계 확인과 최근 지식산업센터 거래가격 검증을 마친 뒤에야 응찰 여부 및 가격 상한을 결정할 수 있습니다.
