수원지방법원 2025타경53627. 경기도 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 6층 638호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 현재 소유자는 주식회사대명에스케이입니다. 이 법인은 2024.09.30 신탁재산 처분에 따른 소유권이전으로 해당 부동산을 취득했고, 등기상 거래가액은 223,107,000원입니다.

권리관계의 핵심은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 국가기관과 시흥시가 압류등기를 했고, 중소기업은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

현재 회차 최저매각가 221,000,000원을 기준으로 예상배당액을 계산하면 집행비용을 제외한 217,106,000원이 근저당권자에게 배당되고 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 다만 채권최고액 기준 미배당액이 크다고 해서 그 금액을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 별도로 확인해야 할 부분은 세금의 배당 우선순위와 실제 점유·임대관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류 3건

권리의 기준점은 2024.09.30 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리로 지정되어 있으며, 이후 발생한 국세 압류 2건과 지방세 압류 1건, 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차·점유 관계 — 인수 0원 추정의 확인 조건

감정평가상 해당 건물은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 하지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인에 관한 구체적인 보증금·계약일·점유자 정보도 확인되지 않아 실제 임차인이 없는 물건이라고 단정하기는 어렵습니다.

③ 가격 판단 — 신건 221,000,000원의 적정성

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 221,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가의 100%에서 시작합니다. 예상 인수액 0원을 전제로 하면 최저가 낙찰 시 실질취득액도 221,000,000원입니다. 단, 취득세·명도비·체납관리비 등 부대비용은 별도입니다.

다만 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 221,000,000원이 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 과거 소유권이전 거래가액 223,107,000원도 현재의 적정 시세로 그대로 사용할 수 없습니다.

④ 회차별 매각·미배당 시나리오

현재 회차와 유찰 가정에 따른 매각가격 및 예상 미배당액입니다. 아래 금액은 채권최고액 3,600,000,000원을 기준으로 한 배당 추정이며, 실제 확정 채무액이나 낙찰자 인수액과는 구별해야 합니다.

회차별 추정에서는 유찰로 매각대금이 감소할수록 채권자의 예상배당액이 줄고 미배당액은 늘어납니다. 하지만 이 미배당액은 근저당권 채권자가 회수하지 못하는 금액을 의미하며 매수인에게 자동으로 승계되는 채무가 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)

집행비용 3,894,000원은 추정치입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며, 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 실제 배당액과 배당 순서는 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터·아파트단지·공원 등이 혼재하는 지역이며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 외벽은 석재·커튼월·복합판넬 등으로 마감됐으며 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·주차장·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트와 달리 실제 입주 가능한 업종, 사업장 이용 조건 및 임대수요를 별도로 검토해야 합니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 23m의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지. 등고평탄한 정방형 토지로 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 지목은 대지, 토지면적은 6,055.8㎡입니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택거래에 한정된 토지거래허가구역 지정사항도 기재되어 있으므로 본건에 대한 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 일반 주거용 부동산과 매수층이 다를 수 있으므로 해당 호실의 실제 거래사례, 임대수요, 공실률과 매각 소요기간 등을 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 환금성의 우열을 확정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대관계 및 대항력. 실제 점유자와 사용 목적, 임대차계약서·사업자등록·보증금·확정일자 및 인수 가능성을 확인하세요. 임대관계 미상 상태에서 무조건 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
• 세금 압류. 남동세무서·제주세무서·시흥시의 압류 원인과 체납세액, 당해세 해당 여부, 법정기일 및 교부청구 내역을 확인하세요.
• 공동담보. 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 3,600,000,000원이고 공동담보목록이 존재합니다. 공동담보의 범위, 채권 잔액과 배당 구조를 확인하세요.
• 실거래 시세. 배곧시그니처타워 내 유사 면적·층·용도의 최근 거래사례를 확인하세요. 감정가 221,000,000원만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 176,800,000원, 2회 유찰 가정가격 141,440,000원을 실제 거래사례와 비교한 후 입찰 상한을 설정하세요.
• 명도·인도. 현재 공장으로 이용 중이므로 실제 사용자, 내부 시설, 잔존 물품, 인도 가능 시점과 명도비용을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 지식산업센터 관리비 체납 여부와 공용부분 관리비의 승계 가능성을 관리주체에 확인하세요.
• 이용 제한. 지식산업센터 입주 자격·허용 업종·용도변경 가능 여부와 건축물대장 기재사항을 확인하세요.
• 현장 조사. 해당 호실의 내부 상태, 냉난방·소방설비, 공실 여부, 실사용 면적과 실제 임대수익 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·신탁 관련 기록·세금 관련 서류를 입찰 전 최신본으로 대조하세요.

맺으며 — “말소되는 권리와 확인되지 않은 위험은 다르다”

이 물건은 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각과 함께 정리되는 구조입니다. 예상배당표상 낙찰자가 인수하는 금액도 0원입니다. 그러나 이것만으로 입찰 위험이 모두 해소된 것은 아닙니다.

국세·지방세 압류 3건이 있고, 공장으로 이용 중인 호실의 임대관계가 미상입니다. 특히 실제 점유자의 권리와 조세 우선배당 여부는 입찰 전에 반드시 검증해야 합니다.

가격도 판단을 보류할 필요가 있습니다. 신건 최저가 221,000,000원은 감정가와 동일하지만 최근 비교 실거래가 확인되지 않았으므로 저렴하다고 말할 근거가 없습니다. 유찰 시 가격이 내려가는 시나리오도 실제 시장가치와 함께 검토해야 합니다.

결론은 '등기상 말소 구조는 긍정적, 입찰 판단은 보류'입니다. 인수권리 0원 추정은 장점이지만, 임대차·세금·실거래 시세 확인이 선행되어야 합니다. 공장(지식산업센터)의 환금성과 이용 조건까지 검증한 후 가격을 결정하는 것이 합리적입니다.