수원지방법원 2025타경53627. 경기도 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 6층 656호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 189,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 물건은 명세서와 감정평가 내용상 공장(지식산업센터)으로 이용되는 집합건물입니다. 소유자는 주식회사대명에스케이이며, 2024년 9월 30일 소유권을 취득하면서 같은 날 중소기업은행의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 국세 압류 2건, 지방세 압류 1건과 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권을 말소기준으로 하면 이러한 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 배당·점유 문제는 별개입니다. 특히 세금 압류가 여러 건이므로 우선 배당되는 세금의 존재와 규모를 확인해야 하고, 임대관계가 불명확하므로 실제 점유자 조사도 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류 3건

말소기준권리는 2024년 9월 30일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며 공동담보목록 제2024-459호가 기재되어 있습니다. 이후 등기된 국세 압류, 임의경매개시결정, 지방세 압류는 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각에 따른 소멸 대상입니다.

② 시세 비교 — 감정가 189,000,000원의 경쟁력은 미확인

본건의 감정가 및 신건 최저매각가는 189,000,000원입니다. 소유권이전등기에는 2024년 9월 9일 매매를 원인으로 한 197,063,000원의 거래가액이 기재돼 있습니다. 다만 이 금액은 과거 소유권 취득 당시의 거래가액이므로, 현재 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 실거래 시세를 대신할 수 없습니다.

최저매각가는 과거 등기상 취득 거래가액보다 낮지만, 이것만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 지식산업센터는 층과 위치, 전용면적, 실제 이용상태, 임대수익 및 수요에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 또한 현재 거래 추세도 확인되지 않아 감정가의 적정성을 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

집행비용 3,446,000원을 먼저 공제하고 중소기업은행에 185,554,000원이 배당되는 단순 추정입니다. 채권최고액 3,600,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 3,414,446,000원입니다. 실제 채권잔액 및 우선 배당세액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

현재는 감정가 100%로 진행되는 신건입니다. 이후 유찰되는 상황을 가정하면 매각가 하락에 따라 중소기업은행 배당액은 감소하고, 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 다만 모든 시나리오에서 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근입니다. 주위에는 지식산업센터, 아파트단지, 공원 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임·커튼월·복합판넬 등으로 마감돼 있습니다.
• 건물 설비. 위생·급배수설비, 시스템냉난방설비, 승강기, 주차장시설, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 명세서와 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 실제 사용하는 업체, 사업자등록 및 임대차관계 확인이 중요합니다.
• 토지 조건. 대지면적 6,055.8㎡, 평탄한 정방형 토지이며 남서측 약 23m 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 및 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 표기는 외국인 등의 주택거래에 관한 사항입니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,541,000원입니다. 공부와 실제 현황의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 주거용 아파트와 다른 수요구조를 가지므로 실제 입주 가능 업종, 공실, 임대수익 및 유사 호실의 거래가격을 중심으로 매각 가능성을 검토해야 합니다. 현재 환금성의 양호 여부를 확정하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2024.09.30 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 공동담보목록 제2024-459호와 매각 대상의 관계를 원본에서 확인하세요.
• 국세·지방세 배당순위. 남동세무서장, 제주세무서장, 시흥시의 압류가 있습니다. 당해세 여부와 법정기일, 배당요구 및 실제 배당순위를 확인하세요.
• 점유 및 임대차 조사. 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 사업장 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 189,000,000원을 기준으로 입찰하기 전에 동일 건물·유사 면적 지식산업센터의 최근 실거래와 매물가격을 비교하세요.
• 임대수익 검토. 실제 임대료, 공실 여부, 관리비와 유지비를 확인해 실질 수익 및 예상 매각 가능가격을 계산하세요.
• 지식산업센터 이용 제한. 입주 가능 업종과 실제 사용 목적의 적합성, 관리규약 및 관련 제한사항을 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 미납 여부를 관리주체에 확인하고, 매수인이 부담할 수 있는 금액을 별도로 산정하세요.
• 자금계획. 낙찰가 외에 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 관리비 및 공실 유지비 등을 포함해 실제 취득비용을 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 예상 최저가가 151,200,000원 또는 120,960,000원으로 내려가는 경우에도 현재 시세 및 임대수익과 비교해 가격 메리트를 다시 판단하세요.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”

이 사건은 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 지식산업센터 경매입니다. 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 압류 3건과 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 국세·지방세 압류에 따른 배당순위 확인이 필요하고, 실제 임대·점유관계도 확인되지 않았습니다. 더욱이 현재 시세를 판단할 수 있는 유사 실거래 근거가 없어 최저매각가 189,000,000원이 적정한지 검증되지 않은 상태입니다. 공장(지식산업센터)이라는 용도 특성까지 고려하면 주거용 부동산보다 입주수요와 환금성을 신중하게 살펴야 합니다.

결론은 ‘등기상 권리구조는 비교적 단순하지만, 가격과 점유위험은 확인 전’입니다. 신건 즉시 입찰보다는 실제 점유관계와 세금 배당순위를 확인하고, 동일·유사 물건의 최근 실거래 및 임대수익을 검토한 다음 적정 응찰가를 정하는 것이 합리적입니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 시세 검증 없이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.