수원지방법원 2025타경53627. 경기도 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 6층 640호입니다. 감정평가서상 건물은 지하 2층·지상 9층 철근콘크리트구조이고, 해당 물건의 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트가 아니라 산업시설 성격의 집합건물이라는 점을 먼저 이해해야 합니다.

등기부에는 2024년 9월 30일 주식회사대명에스케이의 소유권 취득이 기록되어 있습니다. 당시 거래가액은 223,107,000원이며, 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국세와 지방세 압류가 이어졌고, 2025년 11월 3일 중소기업은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

핵심은 등기부상 근저당권의 채권최고액이 현재 경매물건의 감정가보다 훨씬 크다는 사실입니다. 다만 이 근저당권에는 공동담보목록 제2024-459호가 연결되어 있습니다. 따라서 채권최고액 3,600,000,000원을 이 호실에만 대응하는 개별 대출금으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 채무잔액과 공동담보 배당관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 후순위 압류 3건

권리분석의 출발점은 2024년 9월 30일 중소기업은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리로 제시되어 있으며, 이후 등기된 세무서 압류와 시흥시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인·점유관계 — 임대관계 확인이 필요하다

현재 확인된 신고 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 전혀 없거나 임차관계가 존재하지 않는다고 단정할 수 없습니다.

지식산업센터는 실제 사용자가 소유법인과 다를 수 있습니다. 현장 점유자가 확인되면 사업자등록, 점유 개시시점, 계약내용, 보증금 및 우선변제 요건을 확인해야 합니다. 특히 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우에는 보증금 인수 여부에 따라 실질취득금액이 달라질 수 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가 221,000,000원의 경쟁력은 미검증

현재 최저매각가는 221,000,000원으로 감정가와 같습니다. 신건이므로 아직 유찰에 따른 가격 조정은 없었습니다. 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수가 0원이므로, 권리인수 반영 실질취득금액은 약 221,000,000원입니다. 취득세, 명도비용 및 기타 부대비용은 별도입니다.

등기부에 기재된 2024년 소유권 취득 거래가액은 223,107,000원입니다. 현재 감정가는 그 금액보다 2,107,000원 낮습니다. 그러나 이는 과거 소유권 거래와 감정가의 비교일 뿐, 최근 12개월 실거래 시세보다 낮다는 증거는 아닙니다.

회차별 매각가격과 채권 미배당

현재 신건과 유찰 시나리오를 비교하면 매각가격은 낮아지지만, 근저당권 채권최고액 기준의 예상 미배당은 증가합니다. 이 미배당은 채권자 측 수치이고 매수인 인수액과는 별개입니다.

회차별 매각가격은 제시된 100%·80%·64% 시나리오입니다. 미배당은 채권최고액 3,600,000,000원을 기준으로 계산한 금액이며, 실제 확정 채무잔액을 의미하지 않습니다. 모든 회차의 매수인 인수 0원은 현재 확인된 권리관계 및 배당 가정에 한정됩니다.

1회 유찰 시 가격은 176,800,000원, 2회 유찰 시 141,440,000원으로 제시되어 있습니다. 하지만 유찰에 따른 가격 인하만으로 적정가 여부가 결정되지는 않습니다. 각 회차의 가격 역시 당시 비교 가능한 실거래 및 임대수익과 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 먼저 차감한 금액이 중소기업은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당권의 채권최고액이 매각대금을 초과하므로, 제시된 계산에서 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

집행비용 3,894,000원은 추정치입니다. 국세·지방세의 실제 배당순위 및 금액, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 법원의 배당절차와 확정된 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근입니다. 주변에 지식산업센터, 아파트단지, 공원 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 지하 2층·지상 9층 철근콘크리트구조의 집합건물입니다. 외벽은 석재 붙임, 커튼월, 복합판넬 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수, 시스템냉난방, 승강기, 주차장 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 일반 주거시설과 매수 수요 및 임대수요의 성격이 다르므로 동일 용도의 거래를 중심으로 가격을 검증해야 합니다.
• 토지·도로. 토지는 등고평탄한 정방형이며 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지로 이용됩니다. 남서측으로 폭 약 23m의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 6,055.8㎡이며, 개별공시지가는 1,541,000원/㎡입니다. 이 토지면적과 공시지가는 건물부지 기준이며 640호의 개별 전용면적 또는 개별 지분면적을 뜻하지 않습니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 상대보호구역에 해당합니다. 외국인 등의 주택거래에 관한 토지거래계약 허가구역도 표시되어 있으므로, 실제 적용 여부는 거래 주체와 이용 목적에 따라 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부도 확인된 위반사항이 없는 것으로 제시되어 있습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 이용 가능한 사업자 수요와 실제 공실률, 임대수익에 따라 거래 유동성이 달라질 수 있습니다. 이 물건의 실제 환금성은 최근 동일 건물의 매매 및 임대 거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 검증. 같은 배곧시그니처타워 및 인근 지식산업센터의 최근 12개월 거래금액과 최신 거래를 우선 확인하세요. 과거 취득금액 223,107,000원은 현재 시세를 대체하지 못합니다.
• 임대관계·현장 점유. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 사용자가 누구인지, 임대차계약이 있는지, 사업자등록과 점유 개시시점은 언제인지 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 압류. 남동세무서장, 제주세무서장, 시흥시 압류에 관한 세목·체납액·법정기일 및 당해세 여부를 확인하세요. 후순위 압류의 말소와 세금의 우선배당 여부는 별도 문제입니다.
• 공동담보목록. 중소기업은행 근저당권에 연결된 공동담보목록 제2024-459호를 확인하고, 실제 채무잔액과 공동담보물건의 처분·배당 상황을 대조하세요.
• 경매 신청채권액. 청구금액 3,104,813,201원과 채권최고액 3,600,000,000원을 구분하고, 배당표 작성 시 실제 인정되는 채권액을 확인하세요.
• 지식산업센터 이용 제한. 업종별 입주 가능 여부, 관리규약, 실제 사용 가능 범위, 용도변경 및 인허가 문제를 확인해야 합니다.
• 공실·임대수익. 현재 점유·공실 상태, 임대보증금, 월 임대료 및 관리비 수준을 확인한 뒤 실질적인 투자수익률을 산정하세요.
• 관리비 체납. 체납관리비가 있는지 관리주체에 확인하고, 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 가능성이 있는 금액을 별도로 점검하세요.
• 유찰 가격 판단. 제시된 1회 유찰 가격은 176,800,000원, 2회 유찰 가격은 141,440,000원입니다. 실제로 유찰되는지 여부는 확정되지 않았으며, 가격 인하 후에도 최근 거래와 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
• 경매기록 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 투자”는 다릅니다

배곧시그니처타워 640호는 등기 권리만 놓고 보면 2024년 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 압류 3건이 소멸하는 구조입니다. 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그 사실만으로 안전한 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다.

첫째, 국세·지방세 압류가 존재하고 조세채권의 실제 배당순위가 확정되지 않았습니다. 둘째, 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로, 점유 및 대항력 확인이 필요합니다. 셋째, 이 물건은 공장(지식산업센터)으로, 최근 실거래와 임대수익에 근거한 가격 검증이 필요합니다.

현재 감정가와 최저가는 모두 221,000,000원입니다. 권리인수 반영 실질취득 역시 현재 가정에서는 같은 금액이지만, 이를 최근 시세보다 저렴한 금액이라고 판단할 근거는 확인되지 않았습니다. 과거 소유권 거래가액보다 소폭 낮다는 사실만으로 가격 가점을 줄 수도 없습니다.

종합 판단은 C등급, 입찰 신중. 등기상 권리 말소구조는 긍정적이지만, 조세 관련 확인사항과 임대관계 불확실성, 지식산업센터의 용도 특성 및 시세 검증 부족을 함께 고려해야 합니다. 현재 회차에서는 권리인수 0원이라는 한 가지 장점보다 실제 취득 후 점유·비용·환금성과 적정 매입가격을 확인하는 일이 더 중요합니다.