수원지방법원 2025타경53627. 경기도 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 제5층 제535호가 경매로 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 지하 2층·지상 9층의 철근콘크리트 건물에 속하는 집합건물입니다. 소유자는 주식회사대명에스케이로, 2024.09.30 신탁재산 처분을 통한 소유권이전등기가 이루어졌고 등기상 거래가액은 223,107,000원입니다.

핵심 권리는 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원으로 물건 감정가보다 상당히 크지만, 공동담보목록이 기재된 근저당입니다. 따라서 채권최고액 전체를 이 호실만의 실제 대출잔액으로 단정하거나, 미배당액 전부를 낙찰자가 인수한다고 해석해서는 안 됩니다. 매수인 인수 여부와 채권자의 배당 부족 여부는 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위 압류는 소멸

최초 소유권보존 당시 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만, 2024.09.30 소유권이전과 함께 기존 신탁등기는 말소되었습니다. 현재 소유자는 주식회사대명에스케이입니다.

말소기준권리는 2024.09.30 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 남동세무서·제주세무서·시흥시 압류 및 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 점유·임대관계 — 확인되지 않은 위험

현재 확인된 임차인 명세에는 특정 임차인이 나타나지 않지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수 없습니다.

특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)으로 이용되는 호실입니다. 실제 사업장 점유자, 임대차계약의 존재, 보증금, 사업자등록 및 점유 개시 시점 등을 확인해야 정확한 대항력과 인수위험 판단이 가능합니다.

③ 가격 검토 — 신건 가격의 적정성은 아직 미확인

본건 감정가와 최저매각가는 모두 221,000,000원으로, 유찰 없는 신건입니다. 배당표상 인수액을 더한 실질취득 기준액도 221,000,000원이지만, 이는 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용을 제외한 금액입니다.

현재 비교 가능한 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 평가할 수 없으며, 신건 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다는 근거도 없습니다.

2024.09.30 소유권이전 당시 등기상 거래가액 223,107,000원은 확인되지만, 단일 과거 거래가액이 현재의 시장가격을 대표하지는 않습니다. 비주거 지식산업센터의 환금성과 실제 거래수준을 별도로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)

매각가 221,000,000원에서 집행비용 3,894,000원을 차감하고 중소기업은행에 217,106,000원을 배당하는 추정입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 미배당은 증가

예상배당 시나리오에서는 유찰로 매각가가 내려갈수록 중소기업은행의 배당액이 감소하고 미배당액은 증가합니다. 반면 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정되어 있습니다.

다만 이는 동일한 권리·점유관계가 유지된다는 전제에서 계산된 추정치입니다. 유찰에 따라 최저가가 낮아진다는 사실만으로 시장가격 대비 저렴해졌다고 볼 수는 없습니다. 낙찰가가 실제 시장가치와 수익성에 비해 적절한지를 별도로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 배곧한울초등학교 남서측 인근으로, 주위에는 지식산업센터·아파트단지·공원 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임·커튼월·복합판넬 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·주차장·소방설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 부동산과 다른 사용 목적 및 입주 가능 업종에 대한 확인이 필요합니다.
• 도로. 남서측 약 23m 폭의 포장도로에 접하며 차량 접근이 가능합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 토지. 대지면적 6,055.8㎡, 평탄한 정방형 토지이며 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 실제 입주 수요와 임대수익, 공실 및 금융조달 여건에 따라 매도 가능성과 가격이 달라질 수 있습니다. 본건의 현재 실거래 수준과 개별 호실 수익성은 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 말소기준권리. 2024.09.30 중소기업은행 근저당권 및 공동담보목록 제2024-459호의 범위와 경매 관련 서류를 확인하세요.
• 세금 압류. 남동세무서·제주세무서·시흥시 압류의 체납액, 조세 종류, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하세요.
• 점유·임대관계. 임대관계 미상으로, 현장 실제 점유자와 임대차계약·보증금·대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서. 공장(지식산업센터) 이용 상태와 실제 인수할 권리, 매각 제외 물건, 점유관계 등을 원본으로 대조하세요.
• 입주·용도 조건. 지식산업센터의 입주 가능 업종, 이용 제한, 관리규약 및 실제 사용 목적의 적합성을 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 건물과 인근 지식산업센터의 유사 호실 최근 거래가격, 임대료, 공실 및 관리비를 비교하세요.
• 관리비. 공용부분 관리비 체납액과 낙찰 이후 부담 가능 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 취득 부대비용. 취득세·등기비용·명도비용 및 이용 목적에 따른 비용을 별도로 산정하세요.
• 경매 진행 상황. 매각기일 2026.11.05의 진행 여부, 최저매각조건, 변경·취하·정지 여부를 입찰 전 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리와 안전한 투자는 다르다”

이 물건의 등기상 권리 정리 구조는 비교적 명확합니다. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당 채권최고액 3,600,000,000원에 따른 거액의 미배당은 채권자 배당 부족을 의미하며, 그것만으로 매수인에게 이전되는 채무는 아닙니다.

그러나 국세·지방세 압류가 3건 있고, 임대관계도 확인되지 않았습니다. 무엇보다 해당 물건은 공장(지식산업센터)인데 현재 실거래 비교자료가 없어 최저가 221,000,000원의 가격 경쟁력을 검증할 수 없습니다.

결론은 ‘등기상 인수 0원 추정, 그러나 입찰 판단은 보류’입니다. 임대관계·세금 우선배당·공동담보 관계와 실제 시장가격을 먼저 확인한 뒤, 신건 입찰 또는 유찰 후 접근 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.