수원지방법원 안산지원 2025타경53627. 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 5층 542호의 임의경매 사건입니다. 아파트나 일반 주거용 오피스텔이 아니라, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사대명에스케이로, 2024년 9월 신탁재산 처분을 통해 소유권을 취득했습니다.

소유권이전과 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 세금 압류와 임의경매가 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 여부는 비교적 명확하지만, 이 근저당은 공동담보목록 제2024-459호와 연결되어 있습니다. 따라서 채권최고액을 이 호실 단독의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

중요한 것은 매수인이 인수하는 권리와 채권자가 배당받지 못하는 금액을 구분하는 것입니다. 현재 계산에서 큰 미배당액이 발생하지만 이는 곧 낙찰자의 추가 부담액을 의미하지 않습니다. 반대로 등기상 인수액이 0원이라는 이유만으로 실제 점유·임대관계와 세금 문제까지 확인됐다고 볼 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

등기상 권리의 핵심은 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 2024년 9월 30일 설정된 이 근저당이 말소기준권리로 판단되며, 이후 등록된 국세 압류 2건, 시흥시 압류 1건, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차·점유와 가격 — 확인해야 할 부분

현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이 없다고 확정하거나 점유자가 소유자라고 단정할 수 없습니다.

공장(지식산업센터)으로 이용 중이라는 감정평가 내용은 확인되지만, 실제 영업·사용 주체와 보증금, 사업자등록 및 점유 개시 관계는 별도로 확인해야 합니다. 상가건물임대차보호법 적용 여부, 대항력 및 배당요구 여부에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있기 때문입니다.

가격 역시 별도의 검증이 필요합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 211,000,000원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 소유권 취득 당시 기재된 거래가액은 213,206,000원이지만, 과거 취득가격만으로 현재 시장가격이나 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다.

특히 지식산업센터는 개별 호실의 면적·업종 적합성·입주 수요·공실·관리비 등에 따라 거래 가능성이 달라질 수 있습니다. 현재 확인된 실거래 비교가격이 없으므로 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)

집행비용 3,754,000원은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등을 반영한 추정액입니다. 중소기업은행 배당은 채권최고액 기준의 단순 계산이며, 당해세·국세·지방세의 우선순위 및 별도 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

현재 가정에서는 매각대금에서 집행비용을 공제한 207,246,000원이 중소기업은행에 배당되고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 3,392,754,000원입니다.

그러나 여기에는 중요한 해석상의 한계가 있습니다. 근저당 채권최고액 3,600,000,000원은 공동담보와 연결된 금액이므로, 위 미배당액은 이 호실에서 확정되는 실제 채권 손실이나 낙찰자 부담채무가 아닙니다. 공동담보에 속한 다른 부동산의 배당과 실제 피담보채무를 확인해야 채권 회수관계를 정확하게 알 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 매각가와 미배당 변화

유찰로 매각가격이 하락하면 중소기업은행의 예상배당은 감소하고, 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 확인된 권리와 배당 가정에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다.

이는 어디까지나 별도의 인수대상 임대차나 권리가 확인되지 않는다는 전제입니다. 가격이 내려가더라도 실제 점유·임대관계가 미확인 상태라면 실질취득비용이 최저매각가와 같다고 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시흥시 배곧동 배곧한울초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 지식산업센터·아파트단지·공원 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임·커튼월·복합판넬 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수·시스템냉난방·승강기·주차장·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 일반 아파트나 주거용 오피스텔과는 사용 목적 및 잠재 매수층이 다를 수 있으므로 입주 가능 업종과 이용 적합성을 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 6,055.8㎡, 등고평탄한 정방형 부지입니다. 남서측으로 폭 약 23m의 포장도로에 접하며, 공시지가가 1,541,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 용도·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 속하며, 과밀억제권역·교육환경 상대보호구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 외국인 등의 주택거래에 한정된 토지거래계약 허가구역 사항도 표시되어 있습니다.
• 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 실제 내부 상태와 사용 실태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 사용 업종·입주 수요·공실·임대수익 및 관리비 수준이 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 확인된 비교 실거래가 없으므로 매각가격의 적정성과 회수 가능성을 수치로 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대관계·점유자 확인. 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 사용자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금, 점유 개시일, 대항력 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 세금 압류 검토. 남동세무서·제주세무서·시흥시 관련 압류의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당 우선순위를 검토하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당의 공동담보목록 제2024-459호와 실제 피담보채무, 공동담보물의 범위를 확인하세요. 채권최고액 3,600,000,000원을 본건 단독 채무로 해석하면 안 됩니다.
• 신탁 이력 검토. 최초 교보자산신탁주식회사 명의 신탁과 이후 신탁재산 처분에 따른 소유권이전 경위를 등기부 및 관련 원부로 대조하세요.
• 지식산업센터 사용 적합성. 실제 입주 가능 업종, 공장 용도 적합성, 관리규약, 건축물대장상 호실 용도와 현황을 확인하세요.
• 실거래·임대 시세 확인. 배곧시그니처타워 및 인근 유사 지식산업센터의 실제 거래사례, 매물 호가, 임대료, 공실과 관리비를 조사한 후 입찰가격을 판단하세요.
• 관리비·명도비용. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 점유자 인도·명도 비용을 별도 확인하세요.
• 유찰 시나리오 활용. 현재 신건 211,000,000원, 1회 유찰 시 168,800,000원, 2회 유찰 시 135,040,000원의 계산상 가격을 비교하되, 유찰만으로 가격 메리트가 확보된다고 판단하지 마세요.
• 매각서류 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변동 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 검증 완료”

시흥 배곧시그니처타워 542호는 등기상 말소기준이 명확한 지식산업센터 경매입니다. 중소기업은행 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석되고, 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 세금 압류 3건으로 실제 배당 우선순위를 검토해야 하고, 임대관계 미상 상태이므로 별도 대항력 있는 점유자가 존재하는지 확인해야 합니다. 공동담보 근저당의 큰 채권최고액과 계산상 미배당액을 낙찰자의 추가 부담으로 오해해서도 안 됩니다.

무엇보다 신건 최저가 211,000,000원이 현재 시장가격에 비해 유리한지 확인되지 않았습니다. 일반 주거용 부동산과 다른 지식산업센터의 이용·매수 수요까지 감안하면 단순히 감정가 또는 유찰률만을 근거로 입찰할 수 없는 물건입니다.

결론은 권리상 조건부 통과, 입찰가격과 점유 검증은 보류입니다. 실질취득 기준액은 확인된 인수액 0원 가정에서 211,000,000원이지만, 취득 관련 비용과 확인되지 않은 임대차 위험은 별도로 검토해야 합니다. 종합 평가는 C등급으로, 세금·공동담보·실점유·시세 확인을 마친 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.