수원지방법원 2025타경53627. 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 배곧시그니처타워 6층 657호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 일반 주거용 아파트가 아닙니다. 현재 소유자는 주식회사대명에스케이로, 2024.09.30. 신탁재산 처분에 따른 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기상 거래가액은 197,063,000원입니다.

같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 은행의 경매 청구액은 3,104,813,201원입니다. 채권최고액이 해당 호실 감정가보다 훨씬 큰 점은 눈에 띄지만, 근저당권에는 공동담보목록 제2024-459호가 기재되어 있어 담보 범위와 개별 호실의 채무 관계를 구분해 보아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인은 필요

권리 흐름의 중심은 2024.09.30. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며, 경매 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 그 뒤에 등기된 남동세무서장·제주세무서장 관련 국세 압류와 시흥시 압류, 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

또한 국세·지방세 압류 3건은 경매로 말소되는 권리인지와 실제 배당에서 얼마를 우선 지급받는지를 구분해야 합니다. 당해세가 있다면 우선배당에 영향을 줄 수 있으므로, 압류가 소멸한다는 사실만으로 배당이 단순하다고 판단해서는 안 됩니다.

② 가격 검토 — 실거래 비교 전에는 저렴하다고 판단할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 189,000,000원입니다. 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%가 최저매각가이며, 매수인 인수액을 0원으로 가정한 실질취득 기준액도 189,000,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용 등을 포함하지 않은 금액입니다.

2024.09.30. 등기상 거래가액은 197,063,000원이지만, 이 금액은 과거 소유권 취득 당시의 거래가액입니다. 현재 시장에서 거래되는 유사 지식산업센터의 가격이나 최근 실거래 평균을 대신할 수는 없습니다.

회차별 매각·미배당 시나리오

현재 회차에서 매각되지 않을 경우의 가격 및 배당 추정입니다. 유찰에 따라 최저매각가는 낮아지지만, 중소기업은행에 대한 예상배당액도 감소하고 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다.

미배당액은 근저당 채권최고액 3,600,000,000원을 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션 수치입니다. 실제 확정 채무잔액이나 개별 호실에 귀속되는 미회수 채권액을 뜻하지 않습니다. 공동담보 관계와 실제 채권액에 따라 달라질 수 있으며, 매수인이 인수하는 금액도 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

신건 가격인 189,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,446,000원을 제외한 185,554,000원이 중소기업은행에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당은 3,414,446,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 기준으로 한 추정치입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 세금의 우선순위, 확정 채권액, 공동담보 배당관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 아파트단지, 공원 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임·커튼월·복합판넬 마감 등이며, 위생·급배수·시스템냉난방·승강기·주차장·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 등고평탄한 정방형 토지이며 공장(지식산업센터)과 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 약 23m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 교육환경 관련 상대보호구역에 해당합니다. 외국인 등의 주택거래에 한정된 토지거래허가구역 표시도 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다. 이는 토지 단위면적당 공시지가로서 해당 호실의 시장가격을 의미하지 않습니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 주거용 아파트와 매수층 및 이용 목적이 다릅니다. 실제 거래량, 공실, 임대수요와 사용 가능 업종에 따라 환금성이 달라질 수 있으므로, 현재 확인되지 않은 수익성이나 매각 용이성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차·점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 실제 사용자, 사업장 사용관계 및 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다. 점유자의 대항력은 현재 판단할 수 없습니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 남동세무서장·제주세무서장 관련 국세 압류 및 시흥시 압류의 세액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 배당 순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권의 공동담보목록 제2024-459호를 확인하고 해당 호실과 다른 담보물의 관계를 점검해야 합니다. 채권최고액 3,600,000,000원을 이 호실만의 독립된 채무로 해석해서는 안 됩니다.
• 가격 검증. 배곧시그니처타워 및 인근 유사 지식산업센터의 최근 실거래, 현재 매물 호가, 임대료와 공실 여부를 비교해야 합니다. 감정가 189,000,000원이 적정한지는 아직 판단할 수 없습니다.
• 용도 적합성. 공부상 이용 및 실제 사용이 공장(지식산업센터)이므로, 매수 예정자의 사업 목적에 적합한지 입주 가능 업종과 관리규약 등을 확인해야 합니다.
• 관리비·시설 부담. 공용부분 관리비 체납, 시설관리비, 시스템냉난방설비 상태, 주차장 이용조건 등을 확인해야 합니다. 배당상 인수액 0원과 실제 취득 후 발생할 비용은 다릅니다.
• 유찰 회차 점검. 신건 최저가 189,000,000원, 1회 유찰 시 151,200,000원, 2회 유찰 시 120,960,000원 시나리오를 비교하되, 유찰 가격 자체를 시세 할인으로 간주하지 마세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록과 세금 관련 사항을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리”와 “확인해야 할 위험”은 다르다

이 물건의 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 후순위 국세·지방세 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 거액의 미배당금이 발생하더라도 그 금액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 분석되지는 않습니다.

그러나 그것만으로 안전한 입찰 대상이라고 확정할 수는 없습니다. 임대관계가 미상이고 실제 점유자의 대항력 여부가 확인되지 않았습니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 배당 가능성도 검토해야 합니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐지만, 공동담보 설정에 따른 채권·배당관계도 확인할 필요가 있습니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 감정가와 최저가는 189,000,000원이지만 최근 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서는 시세 대비 할인 여부를 판정할 수 없습니다. 지식산업센터는 사용 목적과 임대수요, 공실 및 환금성이 중요한 만큼 단순히 감정가보다 낮게 낙찰받는 것만으로 투자 매력이 생기는 것은 아닙니다.

결론은 ‘등기상 권리 소멸 구조는 양호, 실제 점유·세금·가격은 확인 필요’입니다. 신건 즉시 응찰보다는 임대관계와 세금 우선순위를 확인하고, 최근 실거래에 근거한 적정 매수가를 산정한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다.