수원지방법원 2025타경53627. 경기도 시흥시 배곧동에 있는 배곧시그니처타워 5층 541호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 211,000,000원으로, 이용상태는 일반 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 등기부상 소유자는 주식회사대명에스케이이며, 2024년 9월 30일 거래가액 213,206,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 3,600,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다.

이후 남동세무서장·제주세무서장에 의한 국세 압류와 시흥시의 지방세 압류가 이어졌습니다. 근저당권자인 중소기업은행은 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 2025년 11월 3일 등기됐습니다. 현재 등기 순위에 따르면 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금의 배당 우선순위·실제 점유관계·시장가격까지 확인해야 입찰 적정성을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류 3건

말소기준권리는 2024년 9월 30일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액 3,600,000,000원이 등기됐고, 공동담보목록 제2024-459호가 부기되어 있습니다. 이 근저당권이 매각으로 소멸하면 그보다 늦은 국세 압류 2건, 시흥시 압류 1건 및 경매개시결정도 등기상 소멸 대상입니다.

한편 2024년 3월 8일의 교보자산신탁주식회사 소유권보존·신탁 등기는 이후 소유권이전과 신탁등기말소로 정리된 상태입니다. 현재 소유권은 주식회사대명에스케이에 있습니다. 공동담보 근저당의 채권최고액은 이 호실 하나만의 실제 잔여채무로 단정할 수 없으므로, 공동담보의 범위와 타 담보의 처분·변제 여부도 확인 대상입니다.

② 가격 분석 — 211,000,000원이 싼지는 아직 모른다

이 물건의 감정가는 211,000,000원, 신건 최저매각가 역시 211,000,000원입니다. 소유자가 2024년 9월 30일 등기한 거래가액은 213,206,000원입니다. 하지만 과거 취득가액은 현재의 실거래 시세를 의미하지 않습니다. 비교 가능한 최근 거래가격을 확인하지 않은 상태에서 신건 최저가가 싸다고 판단할 수 없습니다.

향후 유찰을 가정하면 최저매각가는 1회 유찰 시 168,800,000원, 2회 유찰 시 135,040,000원으로 내려갑니다. 등기상 인수액 0원이라는 현재 가정 아래에서는 낙찰가 하락이 실질취득 기준액 하락으로 이어집니다. 다만 최저가가 낮아지는 것과 시장가치 대비 저평가되는 것은 다른 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)

집행비용 3,754,000원은 추정치입니다. 근저당 채권최고액 3,600,000,000원을 기준으로 한 예상배당이며, 국세·지방세 우선배당, 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 공동담보 전체의 실제 채권 회수 결과나 최종 배당표와 다를 수 있습니다. 채권 미배당액은 낙찰자 인수금액이 아닙니다.

회차별 낙찰가·배당 시나리오

유찰에 따라 낙찰가가 내려가면 중소기업은행의 예상배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 하지만 매수인의 등기상 채권 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정됩니다. 따라서 큰 미배당액 자체를 낙찰자의 부담으로 계산해서는 안 됩니다.

④ 점유·임대관계 — 확인된 임차인 0명, 점유는 미확정

현재 조사에서 확인된 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이 전혀 없다거나 명도 부담이 없다고 단정하기는 어렵습니다. 매각물건명세서에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 명시되어 있어, 실제 사용 주체와 점유 권원을 확인할 필요가 있습니다.

현재 실질취득 기준액 211,000,000원은 최저매각가에 산정된 인수액 0원을 더한 결과입니다. 점유조사에서 별도의 인수권리가 확인되면 이 기준액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 배곧한울초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 아파트단지, 공원 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측으로 약 23m 내외 포장도로에 접하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 9층 건물로, 외벽은 석재 붙임·커튼월·복합판넬 마감 등입니다. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·주차장·소방설비가 있습니다.
• 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 일반 아파트나 주거용 오피스텔과 달리 실제 사용 가능 업종, 입주 자격 및 임대 수요가 환금성 판단에 중요합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 상대보호구역과 중로1류(폭 20~25m) 접합 등의 조건이 있습니다. 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 실제 현황과 건축물대장을 대조하는 절차는 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 업종별 수요, 입주 제한, 임대료 및 공실에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 최근 거래가격과 임대수익이 확인되지 않아 현재 단계에서 환금성이 높다고 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 원본 비교. 배곧시그니처타워 내 유사 층·면적·용도의 최근 거래가격을 조사하고, 공장용 지식산업센터라는 점을 반영해 응찰 상한을 산정하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행의 공동담보목록 제2024-459호를 확인하고 다른 담보물의 범위, 처분 상태, 실제 채무 잔액 및 회수 내역을 검토하세요.
• 국세·지방세 압류. 남동세무서·제주세무서·시흥시의 압류 원인과 조세 법정기일, 당해세 여부, 교부청구 내역을 확인해 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
• 점유·명도. 실제 사용자가 소유자인지, 임차인인지, 기타 점유자인지 확인하세요. 임대차계약과 사업자등록 등 대항력 관련 사항을 살피고 필요한 인도 절차를 검토하세요.
• 이용 제한. 지식산업센터의 입주 가능 업종, 실사용 요건, 임대 및 전매 관련 제한을 확인하세요. 현재 공장으로 사용된다는 사실만으로 모든 업종의 사용이 가능한 것은 아닙니다.
• 관리비·부대비용. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분, 취득세, 명도비용, 유지비 및 향후 수선비용을 별도로 산정하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 168,800,000원, 2회 유찰 135,040,000원은 가정 금액입니다. 시장가격 검증 없이 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
• 경매 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 안전”

배곧시그니처타워 541호는 등기상 권리 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024년 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 국세·지방세 압류 3건은 매각으로 소멸 대상입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건의 쟁점은 단순한 근저당 말소 여부에 그치지 않습니다. 채권최고액 3,600,000,000원의 공동담보, 세금 압류 3건, 미확인 임대관계와 공장(지식산업센터)의 환금성을 함께 검토해야 합니다. 특히 현재 확인되는 가격 자료만으로는 211,000,000원이 최근 시장가격보다 저렴한지 알 수 없습니다.

종합하면 권리상 인수는 0원으로 산정되지만, 가격 적정성과 실사용·점유 위험 검증은 아직 끝나지 않은 물건입니다. 신건 입찰은 보수적으로 접근해야 하며, 실제 점유관계·조세 배당순위·최근 거래 및 임대시장을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 적절합니다. 권리 소멸은 긍정적, 가격 판단은 보류.