수원지방법원 2025타경53627. 경기도 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 제5층 제536호에 대한 임의경매입니다. 매각물건명세서에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재되어 있으며, 감정평가서 역시 해당 건물의 평가 대상 호실들이 공장(지식산업센터)으로 이용되는 것으로 설명합니다. 따라서 일반 주거용 아파트와 달리 업무·산업용 부동산의 이용 수요와 환금성을 기준으로 접근해야 합니다.

등기부상 현재 소유자는 주식회사대명에스케이입니다. 2024.09.30 신탁재산의 처분을 원인으로 소유권을 이전받았으며, 등기된 거래가액은 223,107,000원입니다. 같은 날 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 국세 압류 2건과 시흥시 압류 1건이 등록됐고, 중소기업은행이 임의경매를 신청했습니다.

중요한 것은 채권최고액이 감정가보다 크다는 사실 자체가 아닙니다. 근저당권이 매각으로 소멸한다면 그 채권최고액을 낙찰자가 그대로 떠안는 것은 아니기 때문입니다. 이 물건의 핵심은 매수인 인수 여부, 세금 우선배당, 실제 점유관계, 그리고 적정 매입가격을 구분해 판단하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 조세 압류 확인

권리의 출발점은 2024.09.30 중소기업은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이후에 접수된 국세 압류 2건, 지방세 관련 시흥시 압류 1건 및 임의경매개시결정도 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인·점유관계 — 신고는 없지만 명도 안전을 단정할 수 없다

현재 신고된 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 소유자가 직접 사용하고 있다거나, 매수 후 명도 절차가 필요 없다고 판단할 수는 없습니다.

특히 본건은 주거용 아파트가 아닌 지식산업센터입니다. 실제 사업장 사용 여부, 임차인의 점유 형태, 사업자등록과 임대차계약 관계를 확인해야 합니다. 점유자가 확인되더라도 보증금이나 확정일자가 밝혀지지 않았다면 대항력을 곧바로 인정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 판단을 보류해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 221,000,000원이 저렴한지는 별개

감정가는 221,000,000원이고, 유찰이 없는 현재 최저매각가격도 221,000,000원입니다. 등기상 인수액 0원 추정이 유지된다면 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 취득 관련 부대비용을 제외하고 221,000,000원입니다.

다만 지식산업센터의 가격 경쟁력을 판단하려면 최근 실거래가와 실제 임대·매매 수요를 함께 검토해야 합니다. 본건에 관해서는 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지를 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 동일하다는 사실이나 매수인 인수액이 없다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.

과거 등기 거래가액 223,107,000원은 해당 소유권이전의 거래가격으로, 최근 시장에서 유사한 지식산업센터 호실들이 실제 얼마에 거래되는지를 보여주는 시세 평균은 아닙니다. 과거 거래가액과 현재 감정가가 비슷하다는 사실만으로 현재 시세가 유지되고 있다고 추정하는 것도 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당 채권액은 등기된 채권최고액을 계산 기준으로 사용했습니다. 국세·지방세의 우선배당, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않은 예시입니다. 실제 조세 배당이 발생하면 중소기업은행 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.

최저가 221,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,894,000원을 차감한 217,106,000원이 중소기업은행에 배당되는 것으로 계산됩니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.

채권최고액 3,600,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 3,382,894,000원입니다. 이는 채권최고액과 예상배당액의 차이로, 실제 확정 채무 잔액과는 다를 수 있습니다. 특히 이 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 경매 신청 청구금액은 3,104,813,201원으로 별도 기재되어 있으므로, 채권최고액 전체를 실제 확정채무나 본건만의 채무로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 채권자 미회수

현재는 유찰 0회인 신건입니다. 이후 유찰이 발생하는 경우를 가정한 가격과 배당 계산은 다음과 같습니다. 이는 확정된 향후 매각가격이 아니라 회차별 가정입니다.

회차가 진행되어 매각가격이 내려가면 중소기업은행의 회수액도 감소하고, 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 반면 현재 확인된 권리관계에 따른 매수인 인수액은 모든 가정 회차에서 0원으로 계산됩니다.

다만 이것만으로 유찰 후의 가격이 시세보다 싸진다고 결론 내릴 수는 없습니다. 176,800,000원이나 141,440,000원으로 내려가더라도, 당시의 실제 지식산업센터 거래가격, 임대수요 및 점유관계를 비교해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 아파트단지 및 공원 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임·커튼월·복합판넬 등으로 마감되어 있습니다.
• 내부설비. 위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 승강기, 주차장시설과 소방설비 등을 갖춘 것으로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가 대상 호실은 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 실제 사업장 사용 여부와 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 토지는 남서측으로 폭 약 23미터 내외의 포장도로에 접하며, 토지의 형상은 등고평탄한 정방형으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재되어 있으며, 토지거래허가구역의 해당 기재는 외국인 등의 주택거래에 한정되어 있습니다.
• 토지 관련 지표. 토지면적은 6,055.8㎡, 공시지가는 1,541,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 대지 전체에 관한 사항으로 본건 호실의 전용면적이나 개별 시세를 의미하지 않습니다.
• 공부상 상태. 공부와 실제의 차이는 없는 것으로 기재되었고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 입주 가능 업종 및 산업용 공간 수요의 영향을 받습니다. 실제 거래량과 임대·공실 상황을 확인하기 전에는 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리. 2024.09.30 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리인지 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2024-459호의 대상 부동산과 채권 회수관계를 확인하세요. 근저당 채권최고액을 본건만의 실제 채무액으로 해석하지 마세요.
• 국세·지방세 압류. 남동세무서장, 제주세무서장, 시흥시의 압류에 대해 실제 체납세액, 법정기일, 당해세 여부 및 예상 배당순위를 확인하세요.
• 임대차·점유. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 점유 개시시점을 확인하세요.
• 매수인 인수사항. 예상 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 계산에 따른 값입니다. 실제 인수 여부는 매각물건명세서 원본과 점유관계를 기준으로 최종 판단하세요.
• 최근 실거래 비교. 배곧시그니처타워 및 유사 지식산업센터의 최근 거래가격을 확인하세요. 감정가 221,000,000원이 현재 시세 대비 적정한지 확인되지 않았습니다.
• 입주 업종·이용제한. 지식산업센터 관련 입주 가능 업종과 실제 이용 목적의 적합성을 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 승계 가능한 부담과 장기 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 공실·임대수요. 건물 내 실제 공실 상황, 임대조건과 매매 수요를 확인해 매각 후 환금성을 점검하세요.
• 매각기일 확인. 2026.11.05 매각 예정에 변동이 없는지 법원 매각공고를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보목록을 입찰 전에 최종 대조하세요.

맺으며 — “근저당은 소멸, 가격과 점유는 검증 필요”

이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.09.30 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등록된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 예상 인수액도 0원입니다.

그러나 세금 압류가 3건 존재하고, 공동담보 근저당권의 채권최고액은 3,600,000,000원에 이릅니다. 조세 우선배당에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로, 점유관계 확인 이전에 명도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.

가격 역시 보수적으로 접근해야 합니다. 현재 최저매각가는 221,000,000원이고, 인수 0원 가정하에 실질취득금액도 부대비용을 제외하면 같은 금액입니다. 하지만 최근 비교 실거래가 확인되지 않은 만큼 이 가격이 시장보다 저렴하다는 근거는 확보되지 않았습니다. 과거 소유권이전 거래가액이 존재한다는 이유만으로 현재의 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다.

따라서 종합적인 판단은 권리의 기본 구조는 비교적 단순하나, 조세·점유·공동담보 및 가격 검증이 필요한 신중 검토 대상입니다. 공장(지식산업센터)이라는 용도의 환금성까지 감안하면, 최저가만 보고 적극적으로 응찰하기보다는 매각물건명세서 원본, 실제 점유, 조세 배당순위와 최근 거래가격의 확인을 우선하는 접근이 타당합니다.