수원지방법원 2025타경53627. 경기도 시흥시 배곧동에 있는 배곧시그니처타워 5층 540호가 경매에 나왔습니다. 건물은 지하 2층·지상 9층의 집합건물이며, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사대명에스케이입니다.

등기 흐름은 명확합니다. 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권이 말소되고 주식회사대명에스케이가 소유권을 취득한 뒤, 같은 날 중소기업은행이 근저당권을 설정했습니다. 이후 세금 압류가 이어졌고 중소기업은행이 임의경매를 신청했습니다.

눈여겨볼 점은 3,600,000,000원의 근저당 채권최고액입니다. 물건의 감정가 221,000,000원보다 훨씬 크지만, 이 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 따라서 거액의 채권최고액 전부가 이 호실에만 대응하는 실제 채무라고 해석해서는 안 됩니다. 또한 큰 채권액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것도 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류 3건

말소기준권리는 2024.09.30 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 등기된 남동세무서장·제주세무서장 관련 국세 압류, 시흥시의 지방세 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

임차인 신고 내역은 0명으로 나타납니다. 다만 감정평가서에는 “임대관계 미상임”이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 전혀 없거나 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자, 전입·사업자등록, 임대차계약 및 대항력 여부를 현황조사서와 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.

② 가격 검토 — 감정가 221,000,000원의 적정성은 미확인

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 221,000,000원인 신건입니다. 등기상 소유권 취득 당시 거래가액은 223,107,000원입니다. 다만 과거의 등기 거래가액을 현재 실거래 시세로 간주할 수는 없습니다.

신건 최저가가 과거 등기 거래가액과 가까운 수준이라는 사실만으로 가격이 적정하거나 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 공장(지식산업센터)은 같은 건물이라도 호실별 전용면적, 위치, 내부 설비, 임대수익 및 입주 수요에 따라 가격 경쟁력이 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 국세·지방세의 실제 우선배당 여부에 따라 근저당권자 배당액은 변동될 수 있습니다. 공동담보 관계와 실제 피담보채무액에 따라서도 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

제시된 계산에서는 집행비용 3,894,000원을 제외한 217,106,000원이 중소기업은행에 배당됩니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 3,382,894,000원입니다. 하지만 이 금액을 낙찰자가 추가로 부담하는 것은 아닙니다. 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 0원입니다.

회차별 가격·배당 시나리오

유찰 시 최저매각가가 낮아지는 만큼 채권자의 예상 배당액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 반면 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 이는 등기상 권리인수에 관한 예상치이며, 아직 확인되지 않은 점유·임대차 관계나 별도 취득비용까지 해소되었다는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트단지, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임, 커튼월 및 복합판넬 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 시스템냉난방설비, 승강기설비, 주차장시설 및 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 입주 가능 업종과 실제 영업·사용 목적의 적합성을 확인해야 합니다.
• 토지. 등고평탄한 정방형 토지이며, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용됩니다. 남서측으로 폭 약 23m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 및 교육환경 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 기재는 외국인 등의 주택거래에 관한 사항으로, 본 물건의 적용 여부는 별도로 판단해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다. 이 수치를 해당 호실의 직접적인 거래시세로 해석할 수는 없습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 내부 현황과 설비 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 아파트와 수요층이 다르므로 실사용 기업 및 투자자 수요, 공실, 임대료, 관리비와 매도 소요기간을 따로 점검해야 합니다. 현재 자료만으로 환금성이 우수하다고 판단할 근거는 부족합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 국세·지방세 확인. 남동세무서·제주세무서·시흥시 관련 압류 3건의 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 예상 배당순위를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당의 공동담보목록 제2024-459호를 열람해 담보 부동산의 범위와 배당 관련 사항을 확인하세요.
• 실제 점유자 및 임대차. 신고된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 사용자인지 확인하고 대항력 있는 임대차의 존재 여부를 점검하세요.
• 지식산업센터 입주자격. 실제 공장 용도, 입주 가능 업종, 건축물대장상 용도 및 관련 입주 제한을 확인하세요. 사용 목적에 따라 취득 후 활용 가능성이 달라질 수 있습니다.
• 실거래·임대료 조사. 배곧시그니처타워와 인근 유사 지식산업센터의 최근 거래 사례, 임대료 및 공실 수준을 조사한 뒤 입찰 상한을 결정하세요.
• 관리비와 시설 상태. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 냉난방·전기·급배수 설비의 작동 상태 및 수선 필요성을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 176,800,000원, 2회 유찰 141,440,000원의 가격을 검토하되, 유찰 자체를 할인 가치의 증거로 보지 마세요.
• 입찰보증금. 매각기일에 적용되는 보증금 비율과 정확한 납부금액을 법원 매각공고에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보목록을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자위험 0”

이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 중소기업은행 근저당이 말소기준권리이고 후순위 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 배당에서는 매수인 인수액 0원이 제시되어 있습니다.

하지만 세금 압류가 3건 있고, 근저당은 공동담보로 설정되어 있으며, 임대관계도 확인되지 않은 상태입니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 공장(지식산업센터)이어서 실제 사용 가능성과 환금성에 대한 검토가 중요합니다.

신건 최저매각가 221,000,000원이 시장에서 유리한 가격인지 판단할 최신 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 권리가 소멸한다는 사실만으로 신건 입찰을 권하기 어렵습니다.

결론은 ‘등기상 인수 0원, 가격·점유·조세 확인 전 입찰 보류’입니다. 세금과 임대차 관계를 확인하고, 동일 용도의 최근 실거래 및 임대수익을 비교한 다음 적정 입찰가를 정하는 접근이 합리적입니다.