수원지방법원 안산지원 2025타경53627. 경기도 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 6층 648호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 211,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 아파트처럼 주거 목적의 일반적인 시세 비교를 적용할 물건이 아니라, 실제 입주 가능한 업종과 임대 수요, 매매시장 규모를 함께 살펴야 하는 비주거용 부동산입니다.

등기 흐름은 중소기업은행 근저당권을 중심으로 정리됩니다. 소유자 주식회사대명에스케이가 2024년 9월 30일 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국세 관련 압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단과 시흥시 압류가 순차적으로 등장합니다. 근저당권은 공동담보로 설정되어 있어 채권최고액 전부를 이 호실만의 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류 4건

말소기준은 2024년 9월 30일 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 해당 근저당권과 그 이후 등기된 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 신탁 관련 등기는 소유권 이전 과정에서 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기사항을 기준으로 매수인이 승계할 것으로 산출된 담보권이나 압류권리는 없습니다.

② 가격 판단 — 감정가 211,000,000원이 저렴한가

현재 최저매각가는 211,000,000원으로 감정가와 같습니다. 소유권 이전 당시 등기된 거래가액은 223,322,000원입니다. 그러나 이는 2024년의 취득 거래가액으로, 현재 배곧시그니처타워 동일 용도 호실의 실거래 시세를 의미하지 않습니다.

신건 최저가가 과거 취득가액보다 낮다는 사실만으로는 가격 메리트가 입증되지 않습니다. 특히 지식산업센터는 일반 주거용 부동산과 달리 실제 사용 가능 업종, 공실 여부, 관리비, 임대수익과 재매각 수요에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다. 최근 실거래를 통한 현재 시세와 가격 하락·상승 추세를 확인하기 전에는 저렴한 경매물건이라고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)

집행비용 3,754,000원은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정액입니다. 위 배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 시나리오이며, 조세 우선배당·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보의 실제 채무잔액 및 다른 담보물에서의 회수액에 따라서도 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

매각가 211,000,000원에서 집행비용 3,754,000원을 차감하면 중소기업은행에 배당될 것으로 산출되는 금액은 207,246,000원입니다. 이 경우 채권최고액 3,600,000,000원을 기준으로 한 계산상 미배당은 3,392,754,000원입니다. 다만 공동담보 근저당권이므로 이 수치를 해당 호실의 확정 대출잔액이나 은행의 최종 회수 부족액으로 해석해서는 안 됩니다.

유찰 시 매각대금이 감소하면 채권자에 대한 배당액은 줄고 계산상 미배당은 증가합니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 산출되어 있습니다. 이는 미배당 근저당 채무가 매수인에게 승계되는 구조가 아니라는 의미이지, 매수인이 부담할 수 있는 취득 부대비용이나 실제 점유관계 위험까지 모두 없다는 뜻은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 배곧한울초등학교 남서측 인근에 자리하며, 주변에 지식산업센터·아파트단지·공원이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측에는 폭 약 23m의 포장도로가 접하고 있어 차량 접근 여건을 갖추고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 9층 건물로, 외벽은 석재·커튼월·복합판넬 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·시스템냉난방·승강기·주차장·소방설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 일반적인 주거용 아파트가 아니므로 입주 자격, 허용 업종, 임차수요 및 처분 관련 제한을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하며 상대보호구역에 저촉됩니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한해 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,541,000원/㎡이고, 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 실제 사용 가능한 업종과 입주기업 수요, 공실 및 임대수익에 영향을 받습니다. 이 호실의 최근 실거래 및 임대 조건을 확인하기 전에는 환금성을 우수하다고 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 공장 사용자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 사용자인지를 현장에서 확인하고 임대차계약·점유개시·사업자등록·보증금 및 배당요구 여부를 점검해야 합니다. 확인되지 않은 임차인의 대항력이나 인수위험을 단정해서는 안 됩니다.
• 국세·공과금 압류 조사. 남동세무서장·제주세무서장·국민건강보험공단·시흥시 압류가 존재합니다. 채권액, 조세 법정기일, 당해세 여부와 실제 배당순위를 대조하세요.
• 중소기업은행 공동담보 확인. 을구 1번 근저당의 공동담보목록 제2024-459호를 확인하고 이 호실 외 담보물의 범위, 채무 및 공동담보 배당관계를 살펴야 합니다. 채권최고액 3,600,000,000원을 이 호실만의 확정 채무로 취급하면 안 됩니다.
• 과거 신탁관계 확인. 교보자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 소유권이전과 신탁등기말소 과정이 등기사항과 일치하는지 원본으로 대조하세요.
• 지식산업센터 사용조건 점검. 공장 용도의 입주 가능 업종, 실제 사용 용도, 관리규약, 입주 및 처분 제한 여부를 확인해야 합니다. 임의로 일반 사무실이나 주거시설처럼 이용할 수 있다고 가정하면 안 됩니다.
• 최근 거래·임대시세 검증. 동일 건물 및 인근 유사 지식산업센터의 최근 매매 실거래, 공실 상황, 임대 보증금·임대료·관리비를 확인하고 감정가 및 예정 입찰가와 비교하세요.
• 미납 관리비 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비를 확인하고, 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비 등의 범위를 점검하세요.
• 회차별 가격 판단. 신건 211,000,000원, 1회 유찰 시 168,800,000원, 2회 유찰 시 135,040,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 유찰 후 가격이라도 실제 매매시세와 예상 처분비용을 확인하기 전에는 할인된 가격이 곧 투자수익이라는 판단을 피해야 합니다.
• 경매 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 배당 관련 자료를 입찰 전 재확인하세요. 특히 점유관계와 조세채권 관련 변동사항을 점검해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 적정가격은 별도 검증”

배곧시그니처타워 648호의 핵심은 분명합니다. 2024년 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 압류 4건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 산출됩니다. 채권최고액 3,600,000,000원에서 계산상 거액의 미배당이 발생하더라도, 그 금액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

그러나 권리분석이 단순하다는 이유로 투자 판단까지 단순해지는 것은 아닙니다. 임대관계가 확인되지 않았고, 조세 관련 배당순위도 검증이 필요합니다. 무엇보다 이 물건은 공장 용도의 지식산업센터로, 최근 실거래 시세와 임대수익에 대한 확인 없이 최저매각가 211,000,000원의 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 0원, 가격·점유·환금성은 보류입니다. 신건 낙찰에 앞서 공동담보와 세금 배당관계, 실제 사용·임대 상황을 확인하고, 유사 지식산업센터의 최근 거래를 통해 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.