수원지방법원 2025타경53627. 경기도 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 6층 653호입니다. 매각물건명세서상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사대명에스케이이며, 2024년 9월 30일 교보자산신탁주식회사로부터 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기상 거래가액은 197,063,000원입니다.
같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 다만 공동담보목록 제2024-459호가 기재된 공동담보 근저당으로, 이 금액 전체를 653호 한 호실의 개별 대출금이나 실제 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 이후 국세 및 지방세 압류가 등록됐고, 중소기업은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 별도로 검토해야 할 위험을 구분하는 것이 이번 물건 분석의 핵심입니다. 채권자의 미배당액이 크다는 사실 자체가 낙찰자의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 반면 임대차관계와 현장 점유가 확인되지 않았다는 점까지 안전하다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53627 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시 법원 | 수원지방법원 안산지원 |
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 6층 653호 도로명주소: 경기도 시흥시 서울대학로 59-59 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 9층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사대명에스케이 |
| 소유권 취득 | 2024.09.30 · 등기상 거래가액 197,063,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 경매 청구금액 | 3,104,813,201원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.30 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 (공동담보) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 소멸
권리분석의 기준은 2024년 9월 30일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 말소기준 근저당과 이후의 국세·지방세 압류 3건, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
이전에 교보자산신탁주식회사 명의로 되어 있던 신탁등기는 소유권이전 과정에서 이미 말소됐습니다. 따라서 기재된 신탁등기가 현재 그대로 존속하는 구조는 아닙니다. 다만 과거 신탁재산 처분과 관련한 서류는 소유권 이전 경위를 확인하는 용도로 검토할 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 임대관계 미상
확인된 임차인 신고 및 임차권등기 자료는 없으며, 현재 분석에 반영된 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가서의 임대관계 조사 결과는 미상입니다. 따라서 이 물건을 임차인과 점유 문제가 전혀 없는 공실로 확정할 수는 없습니다.
| 확인된 임차인 | 0명 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 실제 이용상태 | 공장(지식산업센터) 이용 중 |
| 대항력 판단 | 확인된 임차인에 대한 판단 대상 없음 · 미확인 점유자의 권리 여부 별도 확인 |
| 우선변제 여부 | 확인된 임차인 배당신고 없음 · 미확인 임대차에 대해서는 판단 유보 |
| 승계·대위신고 | 확인된 신고 없음 |
| 예상 인수액 | 0원 (현재 확인된 권리 기준) |
특히 사업장으로 이용 중인 지식산업센터는 실제 사용자와 등기상 소유자가 일치하는지, 임차인이 있다면 사업자등록 및 점유 현황이 어떠한지 확인해야 합니다. 보증금·계약일·사업자등록·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력 가능·미상으로 취급하는 것이 적절합니다.
③ 가격 분석 — 신건 189,000,000원의 적정성은 미확인
이 물건의 감정가는 189,000,000원이고, 현재 신건 최저매각가 역시 189,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가에서 가격이 할인된 상태는 아닙니다.
소유자가 2024년 9월 30일 취득할 당시 등기된 거래가액은 197,063,000원입니다. 하지만 과거 취득가격은 현재 시장가격을 입증하지 않습니다. 특히 지식산업센터는 해당 호실의 면적, 위치, 이용상태, 임대수익과 거래 유동성을 함께 검토해야 합니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 소유자 등기상 취득가 | 197,063,000원 | 2024.09.30 거래가액 |
| 감정평가액 | 189,000,000원 | 경매 감정가 |
| 현재 최저매각가 | 189,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 가정 | 151,200,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 가정 | 120,960,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
유찰 시나리오상 최저매각가가 낮아질 수는 있지만, 가격 하락 자체가 시세 대비 할인이라는 의미는 아닙니다. 실제 동일 건물·유사 면적 공장 호실의 최근 실거래 및 현재 매물 호가를 확인하기 전에는 어느 회차도 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,446,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,600,000,000원 | 185,554,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당은 집행비용을 추정 차감한 단순 배당 모형입니다. 국세·지방세의 우선배당, 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 중소기업은행의 실제 배당액은 확정액이 아닙니다.
최저매각가 189,000,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 3,446,000원을 차감한 185,554,000원이 근저당권자에게 배당되는 모형입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 추정됩니다.
근저당 채권최고액 기준 미배당 추정액은 3,414,446,000원입니다. 다만 이 근저당은 공동담보이므로 해당 수치는 공동담보 채권최고액을 이 호실의 배당 모형에 적용한 차액이며, 이 호실만의 실제 대출잔액이나 채권자의 최종 손실액을 의미하지 않습니다.
경매 신청채권자의 청구금액은 별도로 3,104,813,201원입니다. 신청채권자의 청구액과 근저당의 채권최고액을 동일한 금액으로 취급해서는 안 됩니다. 또한 미배당액이 발생하더라도 현재 분석에 따른 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원 추정
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 3,414,446,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 3,451,716,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 120,960,000원 | 118,466,560원 | 3,481,533,440원 | 0원 |
위 시나리오는 현재 신건과 이후 유찰을 가정한 추정 비교이며, 실제 유찰이나 차기 매각이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
회차가 진행돼 매각가가 내려가면 채권자의 예상배당금은 감소하고 미배당 추정액은 증가합니다. 그러나 등기상 인수하는 권리가 없다는 전제에서는 미배당 증가분이 매수인의 취득비용에 가산되지 않습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 아파트단지, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임·커튼월·복합판넬 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강기, 주차장, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 일반 주거용 아파트의 수요·시세·환금성 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 23m의 포장도로에 접합니다. 토지 형상은 평탄한 정방형으로 조사됐습니다.
- 토지. 대지면적 6,055.8㎡, 준주거지역·지구단위계획구역입니다. 토지 공시지가 자료는 1,541,000원/㎡입니다. 대지 전체의 면적과 공시지가를 개별 호실 가격으로 직접 환산해서는 안 됩니다.
- 규제. 과밀억제권역 및 상대보호구역에 해당하며, 중로1류와 접합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 표시는 외국인 등의 주택거래에 관한 내용으로 확인됩니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지식산업센터는 아파트와 달리 사업용 수요와 임대시장 상황의 영향을 받습니다. 해당 건물 내 유사 공장 호실의 거래량, 공실 및 임대료 확인이 필요하며, 현재 자료만으로 환금성을 높게 평가할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공동담보 범위. 중소기업은행 공동담보목록 제2024-459호를 확인하고 다른 담보물의 현황과 채권잔액을 구분하세요.
- 세금 압류. 남동세무서장·제주세무서장·시흥시의 압류 3건에 대해 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 임대관계 및 현장 점유. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록과 대항력 발생 가능성을 확인하세요.
- 지식산업센터 이용 적합성. 공장 용도에 맞는 입주 및 사용 가능 여부, 해당 호실의 실제 이용형태를 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물과 인근 지식산업센터의 유사 면적 최근 거래가격, 현재 매물 호가, 임대보증금·월세·공실 현황을 비교하세요. 과거 취득가만으로 현재 최저가의 적정성을 판단하지 마세요.
- 관리비·운영비. 집합건물 공용부분 미납 관리비, 시설관리 비용, 점유자 미납 내역 등을 관리주체에 확인하세요.
- 현장 및 건축물 상태. 6층 653호의 실제 면적·내부 상태, 설비 작동, 출입 및 물류 동선, 건축물대장과 실제 사용상태를 대조하세요.
- 명도 절차. 점유자가 존재할 경우 인도명령 가능 여부와 실제 명도에 필요한 절차·비용을 미리 검토하세요.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 관련 배당자료를 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 모든 위험 0원”
시흥 배곧시그니처타워 653호는 말소기준이 명확하고, 이후의 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 분석에 반영된 임차인 인수액도 없으므로 등기상 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 세금 압류 3건에 대한 우선배당 검토가 필요하고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 또한 중소기업은행의 3,600,000,000원 공동담보 근저당은 채권 규모와 개별 호실의 실제 부담을 혼동하지 않도록 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 신건 최저매각가 189,000,000원이 현재 지식산업센터 실거래 시장에서 어느 위치인지는 확인되지 않았습니다. 1회·2회 유찰 시나리오가 존재하지만, 낮아진 가격만으로 투자 메리트가 확보된다고 평가할 수 없습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 비교적 양호하지만, 가격과 점유 검증이 완료되기 전에는 보수적인 접근이 필요한 물건입니다. 공동담보, 국세·지방세, 실제 임차관계 및 지식산업센터 거래 시세를 확인한 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 적절합니다.
