수원지방법원 안산지원 2025타경53627. 경기도 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 6층 637호에 대한 임의경매 사건입니다. 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터) 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사대명에스케이로, 2024년 9월 신탁재산 처분을 통한 매매로 소유권을 취득했습니다. 등기된 거래가액은 223,107,000원입니다.

이후 중소기업은행이 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 해당 근저당권을 바탕으로 경매가 진행되고 있습니다. 이 금액은 본 호실에만 개별적으로 설정된 대출원금이 아니라 공동담보 근저당권의 채권최고액입니다. 경매 청구금액은 3,104,813,201원입니다. 두 금액 모두 매수인이 그대로 승계해야 하는 금액을 뜻하지 않습니다.

권리분석의 핵심은 근저당 규모 자체보다 매각 후 어떤 권리가 소멸하고 무엇이 남는지입니다. 이 사건에서는 현재 확인된 등기상 부담이 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 임대관계가 미상이고 세금 압류가 복수로 존재하므로, 배당 순위와 실제 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 중소기업은행 근저당

이 사건의 말소기준권리는 2024.09.30 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 신탁등기는 이미 말소됐으며, 주식회사대명에스케이가 소유권을 취득한 상태입니다. 근저당권 이후 등기된 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수 0원과 점유 확인은 별개

현재 확인된 임차인은 0명입니다. 따라서 별도로 확인된 대항력 임차인 보증금이나 매수인이 승계해야 할 임대차보증금은 없으며, 예상 인수액은 0원입니다.

다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 이 표현만으로 실제 점유자가 없거나 소유자가 직접 사용 중이라고 확정할 수는 없습니다. 매각물건명세서의 공장 이용 기재는 사용 용도를 설명하는 것이지, 점유자와 임대차계약의 존재 여부까지 확정하는 자료는 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가와 과거 취득가를 혼동하지 말 것

이 물건의 감정가는 221,000,000원이며 현재 최저매각가도 같습니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가 대비 할인은 발생하지 않았습니다.

등기부에 기재된 소유자의 취득 거래가액은 223,107,000원입니다. 그러나 이는 2024년 매매에 따른 과거 거래가액으로, 현재 같은 건물 또는 주변 지식산업센터의 거래 시세를 직접 입증하는 자료는 아닙니다.

매수인의 권리 인수가 없다는 전제에서는 현재 최저가 낙찰 시 실질취득액도 221,000,000원입니다. 다만 취득세 등 거래비용과 명도·수리 비용이 발생하면 실제 총투입액은 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 공제한 뒤 중소기업은행에 배당되는 구조입니다. 다만 계산은 근저당권의 채권최고액을 기준으로 하며, 실제 확정 채권액 및 조세채권의 우선순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

집행비용 3,894,000원은 추정치입니다. 국세·지방세 당해세, 실제 확정 채권액, 배당요구 및 기타 우선변제 항목에 따른 조정은 반영되지 않았습니다. 채권최고액 기준 미배당액은 실제 채무잔액이나 매수인의 인수채무와 동일하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가가 내려가도 채권 미배당은 남는다

감정가를 기준으로 한 현재 회차와 유찰 가정의 매각대금 및 배당 결과를 비교하면 다음과 같습니다.

매각가가 낮아질수록 중소기업은행의 예상 배당액은 감소하고 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 하지만 이는 채권자 측의 배당 부족을 보여주는 수치이지, 매수인이 갚아야 할 채무가 증가한다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 배곧한울초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트단지 및 공원 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 9층 건물로, 위생·급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강기, 주차장시설 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 남서측으로 폭 약 23m의 포장도로에 접합니다. 토지는 등고평탄한 정방형이며, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 및 교육환경 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 사항은 외국인 등의 주택거래에 관한 것으로 기재되어 있습니다. 개별 취득 및 사용 계획에 따른 규제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지의 개별공시지가는 ㎡당 1,541,000원이며, 토지 전체 면적은 6,055.8㎡입니다. 이는 건물 내 637호의 개별 거래가격을 의미하지 않습니다.
• 건축물 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 공장 용도의 지식산업센터이므로 주거용 아파트와 동일한 수요를 전제하기 어렵습니다. 매수자의 실제 사용 가능 여부, 임대수요, 공실 가능성 및 재매각 시 수요층을 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 확인. 배곧시그니처타워와 주변 유사 지식산업센터의 최근 12개월 거래가격, 최신 거래 사례, 면적·층별 가격을 비교해야 합니다. 감정가 221,000,000원을 현재 적정시세로 그대로 받아들이지 마세요.
• 실제 점유자 확인. 현황조사 및 현장 방문을 통해 점유자와 사용 주체를 확인하세요. 임대관계 미상이라는 감정평가 기재가 있으므로 계약서, 보증금, 사업자등록과 점유 개시 시점 등을 검토해야 합니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 남동세무서, 제주세무서 및 시흥시 관련 압류의 세목, 체납금액, 법정기일, 당해세 해당 여부와 배당 순위를 확인하세요.
• 공동담보 범위 확인. 중소기업은행 근저당권의 공동담보목록 제2024-459호를 확인하고, 본 호실 외 담보물건과 실제 피담보채권액, 배당에 영향을 주는 사항을 검토하세요.
• 입주 가능 업종·자격 확인. 공장(지식산업센터) 용도로 기재된 만큼 관할 기관 및 관리주체를 통해 실제 사용계획이 허용되는지 확인하세요.
• 관리비·시설 상태 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 냉난방 및 소방설비 상태, 전기설비, 내부 원상복구 필요성과 시설 유지비를 조사하세요.
• 배당표의 추정치 구분. 예상배당액과 근저당 채권최고액 기준 미배당액을 실제 확정 채무 및 매수인 인수채무와 혼동하지 마세요. 조세채권 등으로 배당금액이 변경될 수 있습니다.
• 입찰 전 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 가격 경쟁력은 별개의 문제”

이 사건은 2024년 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 파악된 등기권리만 보면 낙찰자가 거액의 근저당 채무를 떠안는 사건은 아닙니다.

하지만 투자 판단까지 낙관할 근거는 충분하지 않습니다. 국세·지방세 압류가 3건 존재하고, 임대관계도 미상입니다. 담보는 공동담보 형태이며, 물건은 일반 주거용 아파트가 아닌 공장 용도의 지식산업센터입니다.

더 중요한 것은 가격입니다. 신건 최저매각가 221,000,000원이 최근 시세보다 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 2024년 취득 거래가액 223,107,000원은 현재 시장가격을 대신하지 못합니다. 향후 유찰로 최저가가 내려가더라도, 그 자체가 시장가치 대비 할인이라는 의미는 아닙니다.

종합 판단은 C등급, 입찰 판단 보류입니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실제 점유 및 세금 배당 확인이 필요하고, 지식산업센터의 거래 시세·임대수익·환금성 검증이 선행되어야 합니다. 이 사건의 핵심은 근저당 채권최고액의 크기가 아니라, 실제 부담을 정확히 확인한 후 현재 시장가격보다 유리한 조건에 취득할 수 있는지입니다.