수원지방법원 2025타경53627. 시흥시 배곧동의 배곧시그니처타워 6층 658호입니다. 일반 아파트가 아니라 공장으로 이용 중인 지식산업센터라는 점부터 구분해야 합니다. 소유자는 주식회사대명에스케이이며, 2024년 9월 30일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전과 신탁등기 말소가 이루어졌습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 각종 압류가 이어지면서 중소기업은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 권리의 순서는 비교적 명확합니다. 2024년 9월 30일 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 세금압류가 포함되어 있어 배당이 단순하지 않을 수 있고, 지식산업센터의 사용·임대 상태에 관한 확인도 필요합니다. 특히 최저매각가가 감정가와 동일하다는 사실은 시세보다 저렴하다는 뜻이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행

권리분석의 기준점은 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 2024년 9월 30일 설정된 이 권리가 말소기준이며, 경매 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이후 국세 관련 압류 2건, 국민건강보험공단 압류, 시흥시 압류 등 총 4건의 압류 역시 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임대관계·점유 — 권리상 0원과 명도 위험은 다르다

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가 관련 기재는 “임대관계 미상임”입니다. 따라서 실제 임차인이 없거나 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수 없습니다.

지식산업센터는 공장 또는 사업장으로 사용될 수 있는 물건이므로, 실제 점유자와 사용 관계를 확인하는 것이 중요합니다. 사업자등록, 점유 개시 경위, 임대차계약, 보증금 및 대항력 성립 여부에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다.

현 단계에서 가장 중요한 것은 매각물건명세서의 임차인·점유 기재, 현황조사서, 실제 현장 이용자를 서로 대조하는 일입니다. 등기상 인수액이 없더라도 명도와 인도에 별도의 시간과 비용이 필요할 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 신건 260,000,000원, 시세 검증은 필수

현재 최저매각가는 260,000,000원으로 감정가와 같습니다. 유찰 이력이 없는 신건이며, 아직 가격 인하가 반영되지 않았습니다.

소유권 취득 당시 등기된 거래가액은 270,244,000원입니다. 다만 이는 본건의 과거 거래가액일 뿐, 현재 배곧시그니처타워 658호의 적정 시세를 입증하는 최신 비교 거래는 아닙니다.

유찰에 따라 최저매각가가 낮아질 수 있다는 사실만으로 가격 메리트가 확보되었다고 볼 수는 없습니다. 지식산업센터는 동일 건물이라도 층, 호실 위치, 이용 조건, 임대수익 및 실제 매수 수요에 따라 환금성에 차이가 발생할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 먼저 공제한 뒤 중소기업은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권액이 매각대금을 크게 초과하므로 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

집행비용 4,440,000원은 추정치입니다. 국세·지방세 중 우선 배당 대상인 당해세, 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 실제 세금의 우선순위와 배당액에 따라 중소기업은행 배당금 및 미배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 낮아져도 채권은 남는다

감정가를 기준으로 현재 회차와 유찰 가정에 따른 배당·미배당 변화는 다음과 같습니다.

유찰되면 매각대금이 줄어드는 만큼 중소기업은행에 배당되는 금액도 감소하고, 채권 미배당액은 증가합니다. 하지만 소멸하는 근저당권의 미배당 채무가 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.

다만 유찰 시나리오에서 인수액이 모두 0원으로 제시된 것은 동일한 등기상 권리조건과 배당 가정을 전제로 한 계산입니다. 추후 대항력 있는 임차인이 확인된다면 보증금과 예상배당을 반영하여 매수인 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 아파트단지, 공원 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남서측으로 폭 약 23m의 포장도로에 접해 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임·커튼월·복합판넬 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강기, 주차장 및 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 공장(지식산업센터) 용도로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 실제 업종과 현장 이용상태 및 지식산업센터 입주 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 상대보호구역 등 토지이용상 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지. 정방형의 평탄한 대지로, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 일반 주택과 매수층이 달라 입주 가능 업종, 자금조달 조건, 임대수요 및 동일 건물의 매매 거래량을 별도로 검증해야 합니다. 현재 시세자료만으로 매각에 걸리는 기간이나 환금성이 양호하다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2024.09.30 중소기업은행 근저당권이 말소기준인지 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 확인합니다.
• 공동담보목록 확인. 제2024-459호의 공동담보 물건 범위, 채무관계와 배당구조를 점검합니다. 채권최고액 3,600,000,000원을 해당 호실의 독립 채무로 오인하지 않아야 합니다.
• 세금압류 확인. 남동세무서·제주세무서·국민건강보험공단·시흥시 관련 압류의 세목·법정기일·배당요구 및 당해세 여부를 확인합니다.
• 임차인·점유 확인. 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 실제 점유자와 대항력 발생 여부를 검토합니다.
• 시세 재검증. 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 유사 호실 최근 매매 거래, 임대료, 관리비 및 공실 상황을 조사하여 적정 입찰가를 산정합니다.
• 입주·사용 제한. 공장(지식산업센터)의 입주 가능 업종, 용도 제한, 사용 가능 범위와 운영 규약을 확인합니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관리비, 실제 점유자의 퇴거 가능성과 명도비용을 확인합니다.
• 매각기일·원본 대조. 2026.11.05 매각기일의 진행 여부, 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 최종 대조합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 가격과 점유는 미확인”

배곧시그니처타워 658호는 근저당권과 후순위 압류가 매각으로 소멸하는 권리구조입니다. 중소기업은행의 채권최고액은 3,600,000,000원에 이르고, 신건 기준 예상 미배당액도 3,344,440,000원으로 크지만, 이 금액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다.

문제는 등기상 채무의 크기보다 실제 점유관계와 가격 검증에 있습니다. 국세·지방세 관련 압류의 배당 우선순위를 확인해야 하며, 임대관계가 미상인 만큼 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한 공장(지식산업센터) 물건이므로 일반 주거용 부동산과 다른 수요 및 사용 조건도 고려해야 합니다.

현재 최저가 260,000,000원이 적정한지 판단할 만한 최신 실거래 비교 근거도 확인되지 않습니다. 유찰 시 208,000,000원 또는 166,400,000원으로 낮아지는 가정은 가능하지만, 그 금액이 곧 시장가치보다 저렴한 낙찰가라는 뜻은 아닙니다.

종합 판단은 C등급. 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 임대관계 미상·세금압류 4건·공동담보·시세 및 환금성 검증 부족이 겹쳐 신건 입찰을 적극적으로 권할 근거는 충분하지 않습니다. 권리는 조건부 검토 가능, 가격은 보류. 이 물건의 승부처는 채권최고액의 크기가 아니라 실제 인수 위험을 제거하고 합리적인 매수가격을 확인할 수 있느냐에 있습니다.