47,383,000원
부산지방법원 2024타경103954. 주례동 베스아이하늘 2층 201호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 말소기준권리는 2018.10.25. 설정된 온천장신용협동조합의 근저당권 2,041,000,000원입니다. 이후의 압류·경매개시결정·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기권리만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 현황조사상 다수의 임차·점유 관련 인원이 확인되고, 그중 김현문은 2018.09.11. 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확도 원칙상 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
또한 민경태는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 자체를 판정할 수 없습니다. 이 두 사람의 보증금 규모가 확인되지 않는 이상, 최저매각가 47,383,000원에 얼마를 더 부담하게 될지 알 수 없으므로 실질취득가도 산정할 수 없습니다. 감정가의 절반 이하까지 내려왔다는 사실은 가격표상의 할인일 뿐, 곧바로 실제 취득비용이 싸다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 2층201호 (주례동,베스아이하늘) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 2층 201호 |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 96,700,000원 / 47,383,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 2,256,030,660원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2018.10.25. 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이후 존속 중인 국세·지방세 압류와 2024.04.22. 임의경매개시결정, 2024.05.28. 김채영의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 김채영의 임차보증금은 60,000,000원, 전입은 2019.09.23., 확정일자는 2021.01.07.로 모두 말소기준보다 뒤입니다.
② 임차·점유 관계 — 조사 인원 27명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 임차·점유 관련 인원은 27명입니다. 말소기준일 이후 전입자는 대항력이 없는 것으로 정리돼 있으나, 말소기준일 이전 전입 1명과 전입일 미상 1명은 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 | 2024.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 미상 | 2024.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 | 2025.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 미상 | 2024.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 | 2024.06.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 | 2024.07.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 | 2024.06.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민경태 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 | 2025.10.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 | 2024.05.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 2019.09.23 | 60,000,000원 | 2024.05.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 49%’는 다르다
감정가는 96,700,000원, 현재 최저매각가는 47,383,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 동일면적 실거래 비교치가 확인되지 않아 최근 시세 대비 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 인수 가능 보증금도 미상이라, 최저가 자체를 실질취득가로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,383,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,252,894원 |
| 을구 1번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 46,130,106원 |
| 을구 4번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,557,000,000원 중 예상배당은 46,130,106원이고, 미배당은 2,510,869,894원입니다. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있으며, 임차인 최우선변제도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급·배수, 위생, 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 북하향 경사지대의 2필 일단 토지이며 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·준주거지역이며, 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현문 보증금 확인. 2018.09.11. 전입은 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·현재 점유 여부를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 민경태 전입일 확인. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 판단할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 가능 임차인의 보증금과 배당액이 확인되면 낙찰가에 인수 미배당액을 더해 다시 계산해야 합니다.
- 김채영 임차권등기. 임차보증금 60,000,000원, 전입 2019.09.23., 확정일자 2021.01.07., 임차권등기 2024.05.28.을 원본과 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당을 검증하세요.
- 공매 진행. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매 진행 상태를 교차 확인하세요.
- 다수 점유관계. 조사 인원이 27명이므로 현재 실제 점유자와 인도 대상자를 현장·전입세대열람 등으로 다시 좁혀야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건은 감정가 96,700,000원에서 최저가 47,383,000원까지 내려와 숫자만 보면 눈에 띕니다. 하지만 권리분석의 결론은 가격표가 아니라 실제 인수액으로 내려야 합니다. 김현문의 2018.09.11. 전입은 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 민경태는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 지금 단계에서 매수인 인수를 0원으로 놓거나 47,383,000원을 실질취득가로 보는 것은 위험합니다.
권리 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다. 두 핵심 점유자의 보증금·전입·점유관계가 정리돼 인수액을 산출할 수 있을 때 비로소 현재 최저가가 싼지 비싼지를 판단할 수 있습니다.
