부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 베스아이하늘 3층 304호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 감정가 88,200,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 30,253,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권이고 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 먼저 들어온 점유·전입 관계입니다.
현황조사상 임차인·점유 관련 명의는 27명입니다. 이 가운데 김현문은 2018.09.11 전입으로 말소기준일보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “근저당 이후 권리는 모두 소멸하니 인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다. 반대로 나머지 전입일이 확인된 명의들은 말소기준일 이후 전입이고, 민경태는 전입일 자체가 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 3층304호 (주례동,베스아이하늘) |
| 용도 | 다세대 · 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 2018.08.17 사용승인 |
| 단지 | 베스아이하늘 · 18세대 |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 88,200,000원 / 30,253,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 2,256,030,660원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 볼 것은 2018.09.11 전입
말소기준권리는 2018.10.25 설정된 온천장신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 2,041,000,000원입니다. 2019.10.10 추가 근저당 516,000,000원과 2020.08.12·2022.03.14 압류, 2024.04.22 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다. 다만 두 근저당은 각각 공동담보목록이 기재돼 있어 채권최고액 전체를 304호 단독 채무로 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 조사 — 27명 중 선순위 전입 1명, 전입일 미상 1명
보증기관 대위·승계로 표시된 명의는 없습니다. 따라서 아래 명의들은 보증기관 중복신고로 합산할 대상은 아니지만, 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 말소기준일 이후 전입자는 대항력 없음으로 분류되며, 김현문은 대항력 가능·미상, 민경태는 전입일 미상으로 판정이 어렵습니다.
| 명의 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.07.11 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.07.10 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.10.22 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.21 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.06.28 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.07.09 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.06.29 |
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 안 됨 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 민경태 | 미상 | 미상 | 판정불가 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.10.31 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.09 |
③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저가 30,253,000원은 감정가 88,200,000원의 34.3%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않아 이 가격을 최근 시세 대비 할인으로 평가할 수 없습니다. 특히 선순위 전입자인 김현문의 보증금이 미상이라, 최저가에 미배당 보증금 승계액이 더해질 가능성까지 고려하면 30,253,000원 자체를 실질취득가로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,253,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 944,554원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 29,308,446원 |
| 2. 후순위 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형상 채권총액 2,557,000,000원 중 29,308,446원이 배당되고 2,527,691,554원이 미배당됩니다. 집행비용은 944,554원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 김현문의 보증금·확정일자가 미상이라 이 모형의 “매수인 인수 0원”을 실제 법적 승계액 확정으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 공매·경매 진행 이력 — 현재 매각기일 유지 여부도 재확인
등기에는 2021.02.19 한국자산관리공사 공매공고가 부기돼 있어 법원경매와 공매 진행의 교차 확인이 필요합니다. 또한 2022.11.16 온천장신용협동조합이 신청한 별도 임의경매는 2024.02.05 취하됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2024.04.22 등기됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 건물은 다세대주택과 주거용 오피스텔이 함께 구성된 형태입니다.
- 입지. 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 동측 약 20m 도로에 접하고, 제2종일반주거지역 및 준주거지역에 걸쳐 있습니다. 토지는 주상용으로 이용되고 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한사항이 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 승강기·주차타워·화재탐지 및 경보·스프링클러·도시가스 개별난방 설비가 있으며 위반건축물 표시가 없습니다.
- 환금성 신호. 베스아이하늘은 18세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.9회, 낙찰률 0.0%입니다. 낮은 최저가만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김현문 보증금 확인. 2018.09.11 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·임대차계약·실제 점유·배당관계를 확인하지 않으면 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 민경태 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않아 말소기준 전후 판정 자체가 불가능합니다.
- 현재 점유자 특정. 현황조사에 다수 명의가 존재하므로 304호의 현 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 명의 확인. 문지영·홍성은·장소혜·임현주·하성용·최시영·조환진·성정환·모현정은 배당요구 접수 기록이 있습니다. 각 보증금과 확정일자, 배당자격 확인이 필요합니다.
- 공매 중복 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 등기돼 있어 공매 상태와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.09.01 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 2026.10.01 매각기일 유지 여부를 법원 진행내역에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 동일·유사 원룸형 거래가격을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·사건진행내역을 최신 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — 3,025만원이 아니라 ‘미상 보증금’이 이 사건의 가격이다
등기만 보면 말소기준 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 물건은 권리분석을 거기서 끝낼 수 없습니다. 2018.09.11 전입 김현문이 2018.10.25 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상입니다. 민경태 역시 전입일이 확인되지 않습니다.
따라서 현재 최저가 30,253,000원은 확정된 실질취득가가 아닙니다. 배당모형상 인수액이 0원으로 계산돼도, 선순위 전입자의 미배당 보증금 승계 가능성이 해소되지 않는 한 실제 매수인 부담은 별도로 남을 수 있습니다. 여기에 3회 유찰, 평균 유찰 2.9회, 공매공고와 2026.09.01 기각결정정본 발송 기록까지 겹칩니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 미확정 임차관계를 얼마만큼 확정할 수 있느냐입니다.
