부산지방법원 2024타경103954. 주례동 베스아이하늘 4층 403호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 말소기준권리는 2018.10.25 설정된 온천장신용협동조합 근저당권 2,041,000,000원입니다. 이후 설정된 가등기·압류·추가 근저당권과 현재 경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기부만 보고 “인수 없음”으로 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사 명단에는 27명이 나타나고, 이 가운데 김현문은 2018.09.11 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또 민경태는 전입일이 특정되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 각 점유자의 해당 전유부분과 보증금 관계를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 대조하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 4층403호 (주례동,베스아이하늘) |
| 용도 | 다세대 · 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 88,200,000원 / 30,253,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,256,030,660원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 등기 발급 | 2026.07.27 · 부산지방법원 서부지원 북부산등기소 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도
말소기준은 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 2019.10.10 추가 근저당권 516,000,000원, 2020.09.11 이민철 소유권이전청구권가등기, 2022.03.14 국 압류, 2022.04.06 국민건강보험공단 압류, 2024.04.22 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상으로 정리됩니다.
② 임차인 — 1명은 대항력 有, 1명은 판정 미상
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명단은 없으므로 현황조사 명단 27명은 일반 임차인·점유자로 분류됩니다. 대부분은 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력이 없지만, 김현문과 민경태는 별도로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.07.11 | 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.07.10 | 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.10.22 | 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.05.21 | 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.06.28 | 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.07.09 | 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.06.29 | 없음 |
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 민경태 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.10.31 | 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.05.09 | 없음 |
③ 가격 구조 — 3회 유찰 34.3%, 그러나 시세 할인으로 단정 금지
감정가는 88,200,000원, 현재 최저매각가는 30,253,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 21,177,100원과 14,823,969원입니다. 하지만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 연결할 수 없습니다.
베스아이하늘은 2018.08.17 사용된 18세대 규모 건물이고, 사건 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 현재 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 유찰 횟수 자체보다 선순위 임차보증금과 실제 점유관계를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,253,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 944,554원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 29,308,446원 |
| 2. 추가 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 2,557,000,000원 중 29,308,446원이 배당되고, 미배당은 2,527,691,554원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 선순위 임차인의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주례중학교 북서측 인근이며 단독주택·다세대·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)이며, 건물은 철근콘크리트구조 9층입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제2종일반주거지역, 공시지가 1,998,000원/㎡, 토지면적 248.0㎡입니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현문 보증금 확인. 2018.09.11 전입으로 대항력이 있습니다. 보증금·확정일자·배당 여부를 원문에서 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 민경태 전입일 확인. 전입일 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 말소기준일 2018.10.25 전후를 반드시 확인해야 합니다.
- 403호 점유관계 특정. 현황조사 명단이 27명인 만큼 각 임차인·점유자가 실제 403호와 어떻게 연결되는지 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 가등기 원문 대조. 2020.09.11 이민철 가등기는 말소기준 이후이지만 담보가등기 종류 확인 사항이 있으므로 원문을 확인해야 합니다.
- 절차 진행 확인. 2026.09.01 채권자에게 기각결정정본이 발송되어 같은 날 도달한 기록이 있으므로 2026.10.01 매각기일 진행 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 감정가 할인과 시세 할인을 구분. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
맺으며 — “3,025만원”보다 보증금 확인이 먼저
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 3회 유찰 후 최저가 30,253,000원입니다. 그러나 권리분석의 핵심 숫자는 아직 확정되지 않았습니다. 말소기준권리보다 앞선 김현문의 임차보증금입니다. 그 금액이 배당되지 않고 매수인에게 인수된다면 실질취득비용은 최저가와 크게 달라질 수 있습니다. 여기에 전입일이 확인되지 않은 민경태까지 있어 현재 단계에서는 가격 메리트보다 인수액 확정이 먼저인 물건입니다.
등기상 후순위 권리는 매각 소멸 구조지만, 임차권은 별도입니다. 김현문의 보증금·확정일자·배당관계, 민경태의 전입일, 그리고 현황조사 명단과 403호의 실제 점유관계를 확인한 뒤에야 비로소 “얼마에 사는 물건인지” 계산할 수 있습니다.
