부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 베스아이하늘 3층 305호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 말소기준권리는 2018.10.25 설정된 온천장신용협동조합 근저당권(채권최고액 2,041,000,000원)입니다. 이후 온천장신용협동조합의 516,000,000원 근저당, 국세 관련 압류, 현재의 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기부만 보고 ‘후순위 권리가 소멸하니 안전하다’고 끝낼 수 없습니다. 현황조사·문건에 등장하는 임차인이 28명이고, 그중 김현문은 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 보증금이 확인되지 않으므로 매수인이 실제로 부담할 금액도 현재 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가 28,949,000원은 실질취득비용의 전부라고 볼 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 3층305호 (주례동, 베스아이하늘) |
| 용도 | 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) · 철근콘크리트구조 9층 건물 |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 84,400,000원 / 28,949,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 2,256,030,660원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,041,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
등기상 핵심은 단순합니다. 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당이 말소기준이며, 그 뒤의 온천장신용협동조합 추가 근저당과 국세 압류, 2024.04.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 안재표의 주택임차권도 2021.02.23 등기로 말소기준보다 늦고, 전입·확정일자도 2019.02.01이라 말소기준보다 후순위입니다.
② 임차인 분석 — 28명 중 선순위 가능성부터 걷어내야 한다
현황조사·문건·등기에서 확인되는 임차인은 28명입니다. 대부분의 전입일은 말소기준일 2018.10.25보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되지만, 김현문은 기준일보다 먼저 전입했고 민경태는 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 보증금이 명확히 확인되는 사람은 안재표 50,000,000원이며, 안재표는 2019.02.01 전입으로 말소기준보다 후순위입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.07.11 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.07.10 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.10.22 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.21 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.06.28 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.07.09 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.06.29 |
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 | 미상 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 민경태 | 미상 | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 확인필요 | 미상 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.10.31 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.05.09 |
| 안재표 | 2019.02.01 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2021.02.23 |
보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정하지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으며, 표의 28명은 각각 별도 임차인으로 확인됩니다.
③ 가격 — 34.3% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 84,400,000원, 현재 최저매각가는 28,949,000원으로 세 차례 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 20,264,300원, 5회 유찰 시 14,185,010원입니다.
하지만 동일 대상과 직접 비교할 수 있는 최신 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 더 중요한 점은 김현문의 미상 보증금 때문에 매수인의 실질취득비용 역시 확정되지 않았다는 것입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 단순한 ‘감정가 대비 할인율’이 아니라 최저가 + 최종 확인된 인수액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,949,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 921,082원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 28,027,918원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가격에서 두 근저당의 채권최고액 합계는 2,557,000,000원인데 예상 배당은 28,027,918원에 그쳐, 미배당액은 2,528,972,082원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 이 계산에는 김현문·민경태의 미상 임차보증금이 확정적으로 반영된 것으로 볼 수 없으므로 권리분석 결론에서 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 다수 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 다세대주택이며 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용되는 유형입니다.
- 입지. 부산 사상구 주례동 주례중학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 여건은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 베스아이하늘은 18세대, 사용승인일은 2018.08.17입니다. 직접 비교 가능한 최신 실거래가 확인되지 않아 환금성은 별도 거래조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현문 보증금 최우선 확인. 2018.09.11 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·현재 점유 및 배당관계를 확인해 실제 승계액을 확정해야 합니다.
- 민경태 전입일 확인. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 김현문과 별도로 확인해야 합니다.
- 안재표 임차권. 보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2019.02.01, 임차권등기 2021.02.23으로 모두 말소기준보다 늦습니다.
- 나머지 임차인 보증금 확인. 말소기준 후 전입이라 대항력은 없더라도 보증금이 확인되지 않은 사람이 많아 배당·명도 절차를 함께 점검해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2021.02.19 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 관계를 대조해야 합니다.
- 2026.09.01 기각결정정본 확인. 채권자에게 기각결정정본이 발송·도달한 기록이 있으므로 2026.10.01 매각기일 진행 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 실질취득 기준. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 확인된 승계보증금을 더한 금액으로 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 공매 관련 기록을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “3회 유찰”보다 먼저 풀어야 할 것은 임차인이다
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 84,400,000원이 세 번 유찰돼 28,949,000원, 즉 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 선순위 가능 임차인의 보증금이 먼저입니다. 김현문은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금이 미상이며, 민경태는 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 이 두 확인이 끝나지 않는 한 매수인 인수액과 실질취득비용은 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 근저당·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 28명이 얽힌 점유·배당관계, 공매공고, 2026.09.01 기각결정정본 발송 이력까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 내려왔는가”가 아니라 “낙찰대금 외에 무엇을 실제로 부담하는가”를 먼저 확정하는 것입니다.
