부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 ‘베스아이하늘’ 2층 202호, 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 감정가는 99,000,000원인데 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 33,957,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 2018.10.25 말소기준보다 앞선 전입기록입니다.
등기상 말소기준은 온천장신용협동조합의 2018.10.25 근저당권입니다. 그 이후 설정된 근저당과 국세·지방세 압류, 현재 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 확인된 임차인·점유자 27명 가운데 김현문은 2018.09.11 전입으로 말소기준보다 먼저이고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 확정적 대항력으로 단정하기보다 대항력 가능·인수액 미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 민경태는 전입일 자체가 확인되지 않아 역시 대항력 여부가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 2층202호 (주례동,베스아이하늘) |
| 물건종류 | 다세대주택 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 33,957,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 2,256,030,660원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,041,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입 확인이 먼저
말소기준권리는 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당입니다. 2019.10.10 설정된 같은 조합의 후순위 근저당 516,000,000원과 2020년 이후의 국세·지방세 압류, 2024.04.22 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 반면 임차관계는 별개입니다. 김현문의 2018.09.11 전입은 말소기준보다 앞서며 보증금이 확인되지 않았습니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없고, 보증금이 남는 구조라면 매수인 승계액이 발생할 수 있으므로 실질취득액 역시 현재 산정할 수 없습니다.
임차인·점유자 현황 — 실제 확인 27명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 확인된 27명은 모두 개별 임차인·점유자로 취급했습니다. 말소기준 이후 전입한 25명은 전입일 기준 대항력이 없고, 김현문은 선순위 전입이나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 민경태는 전입일 미상으로 대항력 가능·미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현문 | 2018.09.11 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 없음 | 미상 | 2024.07.11 | 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 없음 | 미상 | 2024.06.28 | 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 없음 | 미상 | 2024.05.09 | 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 없음 | 미상 | 2024.07.10 | 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 없음 | 미상 | 2024.06.29 | 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 없음 | 미상 | 2024.07.09 | 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 없음 | 미상 | 2025.10.22 | 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김채영 | 2019.09.23 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 없음 | 미상 | 2024.05.21 | 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 없음 | 미상 | 2025.10.31 | 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 민경태 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 |
② 가격 판단 — 34.3% 할인율보다 ‘실질취득액’이 먼저
현재 최저매각가는 33,957,000원으로 감정가 99,000,000원의 34.3%입니다. 단지 참고 통계의 평균 유찰 횟수도 2.9회로, 현재 3회 유찰은 이 물건만의 이례적인 숫자라고 보기는 어렵습니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않기 때문에 최저가가 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다.
특히 이 사건은 선순위 전입자 보증금이 미상입니다. 대항력이 인정되고 배당으로 소멸하지 않는 보증금이 있다면 매수인의 실질취득액은 33,957,000원 + 미배당 보증금이 됩니다. 보증금 자체가 확인되지 않은 현재에는 최저가만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,957,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,011,226원 |
| 2. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 32,945,774원 |
| 3. 후순위 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 등록 채권 합계 2,557,000,000원 중 예상배당은 32,945,774원, 채권자 미배당액은 2,524,054,226원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있으며, 임차인의 최우선변제 여부도 별도로 확인해야 합니다. 위 배당표의 매수인 인수 0원 표시는 선순위 전입자 보증금 미상 문제를 해소하지 않으므로 권리판단에서는 인수액을 확정하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)이며, 베스아이하늘은 2018.08.17 사용승인된 18세대 규모입니다.
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 주례중학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·주차타워·화재탐지·경보·스프링클러·도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 동측 약 20m 도로에 접하고, 준주거지역 및 제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다. 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 확인. 단지 참고 통계상 평균 유찰은 2.9회입니다. 동일 면적 실거래 가격 자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 할인폭은 확인할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김현문 임대차계약 원본. 2018.09.11 전입의 실제 점유 여부, 보증금, 임대차기간과 배당관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 민경태 전입일. 현재 전입일이 확인되지 않아 대항력 선후를 판단할 수 없습니다. 전입세대 열람과 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 27명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 금액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 국세·지방세 압류. 압류 4건 중 당해세가 있다면 매각대금에서 선순위 차감될 수 있으므로 교부청구·배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 공매 진행. 2021.02.18 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 공매와 법원경매 진행상태를 함께 대조해야 합니다.
- 2026.09.01 기각결정 기록. 매각기일 2026.10.01 전 사건 진행상태와 기일 유지 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 동일 면적 최근 실거래 비교가 없고 실질 인수액도 미상입니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 및 배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 가격보다 선순위 임차관계가 먼저”
감정가 99,000,000원에서 33,957,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 앞선 김현문의 전입과 전입일이 확인되지 않은 민경태입니다. 보증금이 확인되지 않는 이상 실제 취득비용은 33,957,000원으로 고정되지 않으며, 동일 면적의 최근 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장보다 낮다고 확인할 근거도 없습니다.
등기상 후순위 담보권과 압류는 소멸하는 구조지만, 임차관계는 별도의 확인이 필요합니다. 27명의 임차인·점유자가 확인되고 그중 선순위 전입 및 전입일 미상자가 존재하는 만큼, 임대차 원본으로 승계액을 확정하기 전에는 가격 판단도 완성되지 않습니다. 여기에 3회 유찰, 단지 평균 유찰 2.9회, 2026.09.01 기각결정정본 송달 기록까지 겹쳐 있으므로 권리와 진행상태를 모두 재확인해야 하는 사건입니다.
