부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 베스아이하늘 4층 401호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 감정가 98,400,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 33,751,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차관계가 먼저입니다.
말소기준권리는 2018.10.25 설정된 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사상 김현문의 전입일은 2018.09.11로 말소기준보다 앞서며 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 수 있는 금액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 4층401호 (주례동,베스아이하늘) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택-원룸형 |
| 이용상태 | 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 98,400,000원 / 33,751,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,256,030,660원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준은 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권 2,041,000,000원입니다. 2019.10.10 설정된 같은 조합의 근저당권 516,000,000원, 2020.08.12·2022.03.14의 국세 압류, 2022.08.30 최동혜 가압류 65,000,000원, 2022.12.26 사상구 압류와 2024.04.22 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 27명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김현문 | 2018.09.11 | 대항력 있음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 김채영 | 2019.09.23 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.07.11 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.07.10 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.10.22 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.05.21 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.06.28 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.07.09 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.06.29 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 민경태 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.10.31 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.05.09 |
확정일자와 보증금은 모두 확인되지 않습니다. 말소기준 이후 전입자는 대항력이 없는 것으로 조사됐으나, 김현문은 말소기준 이전 전입이며 민경태는 전입일 자체가 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 34% 할인보다 실질취득가 확인이 먼저
현재 최저매각가는 33,751,000원으로 감정가 98,400,000원의 34% 수준입니다. 하지만 동일 단지 실거래 가격 비교값은 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 낮은지는 판단하지 않습니다. 특히 김현문의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 매수인이 부담하는 미배당 보증금이 커져 실질취득가는 낙찰가만으로 판단할 수 없습니다.
베스아이하늘은 2018.08.17 준공, 18세대이며 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 본건은 이미 3회 유찰된 상태입니다. 다만 과거 낙찰금액이 확인되지 않아 유찰 횟수 자체를 시세 할인 근거로 사용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,751,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,007,518원 |
| 2. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 32,743,482원 |
| 3. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 최동혜 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,622,000,000원 중 예상 배당은 32,743,482원이며 미배당액은 2,589,256,518원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있습니다. 또한 이 배당표의 매수인 인수 0원 계산과 별개로, 김현문의 선순위 임차보증금이 확인되지 않아 실제 인수 위험은 확정할 수 없습니다.
⑤ 세금·공매 확인 포인트
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·준주거지역이며 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김현문 보증금 확인. 2018.09.11 전입으로 말소기준 2018.10.25보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유 상태를 매각물건명세서와 원본 문건에서 대조해야 합니다.
- 민경태 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 후순위라고 가정해서는 안 됩니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차보증금의 실제 인수액을 확인한 뒤 낙찰가와 합산해 판단해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 교부청구·당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 3회 유찰을 가격 메리트로 단정하지 않기. 현재 최저가는 감정가 34%지만 실거래 비교값과 선순위 보증금이 확정되지 않았습니다.
맺으며 — “낙찰가보다 선순위 보증금이 먼저”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 98,400,000원에서 33,751,000원까지 내려온 3회 유찰입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 할인폭이 아닙니다. 김현문의 2018.09.11 전입이 말소기준 2018.10.25보다 앞서고 보증금이 미상이며, 민경태는 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없고, 최저가만으로 싸다고 평가할 수도 없습니다. 선순위 임차보증금과 미상 전입관계를 확인해 실질취득비용을 계산한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다.
