부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 ‘베스아이하늘’ 4층 401호로, 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 전용면적은 16.33㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 9층 규모입니다. 현재 소유자는 주식회사세아건설이며, 2018년 10월 25일 주식회사한국디앤엘로부터 소유권을 이전받았습니다.
등기부상 말소기준권리는 같은 날 설정된 온천장신용협동조합 근저당권 2,041,000,000원입니다. 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 등기권리보다 먼저 살펴야 할 문제가 있습니다. 현황조사상 김현문의 전입일은 2018년 9월 11일로 말소기준일보다 빠르고, 민경태는 전입일이 확인되지 않습니다. 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 두 점유자의 인수 가능성을 금액으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 4층 401호 (주례동, 베스아이하늘) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 16.33㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사세아건설 (2018.10.25. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 98,400,000원 / 68,880,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70.0%) |
| 말소기준권리 | 2018.10.25. 온천장신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,041,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 2,256,030,660원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 점유자 확인은 남는다
말소기준인 온천장신용협동조합 근저당권 이후 설정된 온천장신용협동조합의 추가 근저당권 516,000,000원, 국세·지방세 압류, 최동혜 가압류 65,000,000원과 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전에 설정됐던 일부 가압류와 경매개시결정, 주식회사타이탄인베스트대부 근저당권은 각각 해제·취하·말소된 이력이 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 27명 중 2명은 인수 검증 대상
현황조사에서 확인된 점유자는 총 27명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 실제 조사 인원도 27명입니다. 김현문과 민경태를 제외한 25명은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 배당요구가 확인된 사람은 9명이지만, 모든 점유자의 보증금과 확정일자가 미상이므로 우선변제 범위와 배당액은 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019.09.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 | 2024.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 미상 | 2024.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 | 2025.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 미상 | 2024.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 | 2024.06.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 | 2024.07.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 | 2024.06.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민경태 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 | 2025.10.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 | 2024.05.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 70%는 다르다
현재 최저매각가는 68,880,000원으로 감정가 98,400,000원의 70.0%입니다. 그러나 동일 면적의 실거래 평균, 최근 12개월 평균 및 최신 거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 계산할 수 없습니다. 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 결론내려서는 안 됩니다.
베스아이하늘은 2018년 8월 17일 사용승인된 18세대 건물이고, 대상 전용면적은 16.33㎡입니다. 확인된 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%, 평균 할인율 0.0%이며 최근 낙찰금액과 낙찰일은 확인되지 않습니다. 실거래와 낙찰 사례가 없는 상태에서는 현장 임대료·공실·관리비와 주변 원룸형 다세대 거래를 별도로 대조해야 가격 상한을 정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,639,840원 |
| 을구 1번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 67,240,160원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사타이탄인베스트대부 | 650,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 김미라730705- | 419,500,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 한국창호180111-0936526 | 190,050,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 최동혜 | 65,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,881,550,000원 중 예상 배당액은 67,240,160원, 미배당액은 3,814,309,840원입니다. 집행비용 1,639,840원을 포함하면 매각대금 68,880,000원이 전부 소진되고 소유자 잔여금은 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 여건은 편리합니다.
- 용도. 공부상 다세대주택이며 도시형생활주택 원룸형으로 이용됩니다. 건물 일부 호수는 주거용 오피스텔로 이용되지만 본건 용도는 다세대입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급·배수, 위생, 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 공동현관기, 스프링클러와 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접하며 토지는 다세대주택 및 주거용 오피스텔 부지로 이용됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 248.0㎡, 지목 대, 주상용으로 이용되며 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전용 16.33㎡ 원룸형으로 매수층이 제한될 수 있고, 동일 면적 실거래·최근 낙찰 사례가 없어 가격 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현문 임대차 확인. 전입일 2018.09.11., 실제 점유 개시일, 보증금, 임대차계약서, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 민경태 전입일 확인. 전입일이 말소기준일 전인지 후인지 확인하기 전에는 인수 위험을 제거할 수 없습니다.
- 점유자 27명 대조. 401호 실제 점유자와 다른 호실 전입자를 구분하고, 현장 점유 현황과 전입세대열람 내역을 대조해야 합니다.
- 보증금 총액 확인. 모든 점유자의 보증금이 미상이므로 배당받지 못하는 선순위 보증금이 있는지 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 대항력·배당요구·인수 여부에 관한 법원의 최종 기재를 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 진행 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고 주변 원룸형 다세대 실거래·임대료·공실·관리비를 조사하세요.
- 명도비용 반영. 다수 점유자가 조사된 만큼 실제 점유자 특정과 인도 협의에 필요한 기간·비용을 입찰가에 반영하세요.
맺으며 — “유찰 할인보다 선순위 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 98,400,000원에서 한 차례 유찰돼 68,880,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준권리 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 조사된 점유자 27명 중 김현문은 말소기준일보다 먼저 전입했고, 민경태는 전입일이 미상입니다. 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 한 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
실거래 비교자료도 없어 최저가가 시세보다 낮다는 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 가격 할인 확인 → 입찰이 아니라, 선순위 점유자 보증금 확인 → 실질취득액 계산 → 시세 비교 → 입찰가 결정이어야 합니다. 현재 단계의 결론은 등기상 소멸 구조는 명확하지만, 임차인 인수와 시세가 확인될 때까지 입찰 보류입니다.
