부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 베스아이하늘 5층 501호로, 공부상 업무시설인 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2018.10.25. 설정된 온천장신용협동조합 근저당권(채권최고액 2,041,000,000원)입니다. 이후의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차관계는 단순하지 않습니다.
현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 27명입니다. 대부분의 전입일은 말소기준권리 이후여서 전입일 기준 대항력은 없지만, 김현문은 2018.09.11. 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 리포트에서는 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 민경태 역시 전입일이 확인되지 않아 같은 수준의 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 5층501호 (주례동,베스아이하늘) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 5층 501호 |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 102,600,000원 / 35,192,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,256,030,660원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인
2018.10.25. 온천장신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2020.08.12. 국 압류, 2022.12.26. 사상구 압류, 2024.04.22. 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 다만 2021.02.19. 공매공고 부기등기가 존재해 한국자산관리공사 공매 진행과의 교차 확인이 필요합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 27명
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019.09.23 | 없음 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 없음 | 2024.07.11 | 미상 | 해당 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 없음 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 없음 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 없음 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 없음 | 2024.07.10 | 미상 | 해당 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 없음 | 2025.10.22 | 미상 | 해당 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 없음 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 없음 | 2024.05.21 | 미상 | 해당 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 없음 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 없음 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 없음 | 2024.06.28 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 없음 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 없음 | 2024.07.09 | 미상 | 해당 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 없음 | 2024.06.29 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현문 | 2018.09.11 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 없음 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 없음 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 없음 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 없음 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 없음 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 없음 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 없음 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 민경태 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 없음 | 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 없음 | 2025.10.31 | 미상 | 해당 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 없음 | 2024.05.09 | 미상 | 해당 없음 |
문지영·홍성은·장소혜·임현주·하성용·최시영·조환진·성정환·모현정은 배당요구 접수일이 확인됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 배당액은 이 자료만으로 산정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 중복 보증금 신고를 제외한 실제 임차인 수는 27명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 35,192,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 24,634,400원, 5회 유찰 시 17,244,080원입니다. 다만 동일 면적의 신뢰할 수 있는 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 현재 가격이 시세보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,192,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,033,456원 |
| 을구 1번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 34,158,544원 |
| 을구 4번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권최고액 2,557,000,000원 중 예상 배당액은 34,158,544원이며, 미배당액은 2,522,841,456원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차인 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 실제로 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급·배수 및 위생설비, 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·준주거지역에 걸쳐 있고 동측 약 20m 도로에 접합니다. 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 단지. 베스아이하늘은 18세대이며 사용승인일은 2018.08.17입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현문 보증금 확인. 2018.09.11. 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유상태와 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 민경태 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 판단할 수 없습니다.
- 임차인 27명 대조. 다수 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2021.02.19. 공매공고 부기등기가 있어 한국자산관리공사 공매 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가 34%지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 매각기일 확인. 매각기일은 2026.10.01입니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 인수 여부
이 물건은 감정가 102,600,000원에서 3회 유찰돼 35,192,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 현재 자료만으로는 가격을 먼저 볼 단계가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입자 김현문의 보증금이 미상이고, 민경태는 전입일조차 확인되지 않았습니다. 따라서 자동 배당표의 인수액 0원을 그대로 받아들여 실질취득원가를 35,192,000원으로 고정하면 안 됩니다.
등기상 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 임차관계 확인이 끝나야 비로소 낙찰가와 추가 인수액을 합친 실질취득액을 계산할 수 있습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아, 현재 단계의 핵심은 ‘얼마나 싸졌는가’가 아니라 ‘실제로 얼마를 떠안을 수 있는가’입니다.
