부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 베스아이하늘 5층 504호입니다. 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)이며, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사세아건설이고, 말소기준권리는 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권입니다.
등기상 후순위 압류와 현재 경매개시결정, 후순위 근저당 및 하나은의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 현황조사상 다수 전입자가 확인되고, 그중 김현문은 2018.09.11 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 매수인이 떠안을 금액은 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 5층504호 (주례동,베스아이하늘) |
| 물건종류 | 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 91,100,000원 / 31,247,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,256,030,660원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,041,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 점유자가 핵심
말소기준권리는 2018.10.25 설정된 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 2019.10.10 온천장신용협동조합 근저당권, 2020.08.12 국 압류, 2024.04.22 임의경매개시결정 및 2023.12.19 하나은의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류·강제경매·임의경매 등 상당수 권리는 이미 말소됐습니다.
② 임차인 현황 — 실제 점유관계 확인이 우선
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 | 있음 | 확인 필요 |
| 민경태 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 하나은 | 2019.03.04 | 60,000,000원 | 없음 | 2023.12.19 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 | 없음 | 2024.07.11 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 | 없음 | 2024.05.09 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 미상 | 없음 | 2024.07.10 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 | 없음 | 2024.06.29 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 | 없음 | 2024.07.09 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 | 없음 | 2025.10.22 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 미상 | 없음 | 2024.05.21 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 | 없음 | 2025.10.31 |
| 김채영 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
하나은은 주택 전부에 관해 임차보증금 60,000,000원, 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자 모두 2019.03.04로 등기돼 있습니다. 다만 말소기준권리인 2018.10.25보다 늦어 대항력은 없고 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 최저가만으로는 메리트를 계산할 수 없다
감정가는 91,100,000원, 현재 최저매각가는 31,247,000원입니다. 이미 3회 유찰됐고, 베스아이하늘 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.9회로 집계돼 있습니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 962,446원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 30,284,554원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 2,557,000,000원 중 30,284,554원이 배당되고, 미배당액은 2,526,715,446원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 특히 김현문의 선순위 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수액은 별도로 확정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 주례중학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 이용. 공부상 다세대주택이며 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급·배수, 위생, 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 북하향 경사지대의 2필 일단 토지이며 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등이 적용됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 베스아이하늘은 18세대이며 사용승인일은 2018.08.17입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현문 보증금 확인. 2018.09.11 전입으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 배당 여부를 확인하기 전에는 실제 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 민경태 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 다수 전입자 현황 대조. 현황조사상 다수 전입자가 있으므로 실제 504호 점유관계와 각 점유자의 호실·보증금·퇴거 여부를 원문에서 재확인해야 합니다.
- 하나은 임차권. 임차보증금 60,000,000원, 전입·확정일자 2019.03.04로 말소기준권리보다 후순위입니다.
- 공매 교차 확인. 2021.02.19 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 현재 경매 절차 확인. 2026.09.01 채권자에게 기각결정정본이 발송돼 같은 날 도달한 기록이 있으므로 2026.10.01 매각기일의 실제 진행 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 면적의 최근 거래 비교가 확인되지 않으므로 최저가 31,247,000원만으로 시세 대비 할인율을 판단하지 마세요.
맺으며 — “최저가가 낮아도 인수금이 미상이면 싸다고 할 수 없다”
이 물건은 감정가 91,100,000원에서 3회 유찰돼 31,247,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리가 정리되는 전형적인 말소 구조입니다. 하지만 김현문의 2018.09.11 전입이 그보다 앞서며 보증금이 확인되지 않습니다. 여기에 전입일 자체가 확인되지 않은 민경태도 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 점유자의 실제 보증금과 배당 후 잔존액입니다. 그 금액이 확인돼야 낙찰가와 합쳐 실질 취득부담을 계산할 수 있습니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정할 단계가 아닙니다.
