부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 ‘베스아이하늘’ 2층 204호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 2018.10.25 온천장신용협동조합의 채권최고액 2,041,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 온천장신용협동조합 근저당 516,000,000원과 국세 압류, 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 권리보다 더 중요한 변수가 점유관계에 남아 있습니다.
현황조사에 잡힌 인원은 27명입니다. 대부분 말소기준일 이후 전입이라 대항력이 없지만, 김현문은 2018.09.11 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정해서는 안 되고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 민경태는 전입일 자체가 확인되지 않아 역시 판정이 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 2층204호 (주례동,베스아이하늘) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택-원룸형 · 철근콘크리트구조 9층 건물 |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 87,400,000원 / 29,978,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 말소기준권리 | 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,041,000,000원 |
| 신청채권액 | 2,256,030,660원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
말소기준은 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 2019.10.10 설정된 온천장신용협동조합의 추가 근저당권 516,000,000원과 2020·2022·2023년 국세 압류, 2024.04.22 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다. 국세 압류는 매각으로 소멸하는 등기이지만, 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 선차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 27명 중 2명이 핵심
보증기관의 대위·승계로 중복된 신고는 없으며 조사된 인원은 27명입니다. 말소기준 이후 전입자는 전입일 기준 대항력이 없지만, 김현문은 말소기준보다 앞선 전입, 민경태는 전입일 미상입니다. 모든 인원의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019-09-23 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문지영 | 2018-10-26 | 2024-07-11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건주 | 2018-10-29 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박서윤 | 2020-08-12 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심보영 | 2022-05-30 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성은 | 2019-02-22 | 2024-07-10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장소혜 | 2019-04-22 | 2025-10-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시정 | 2022-04-25 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임현주 | 2019-12-02 | 2024-05-21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지인 | 2019-12-27 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전혜영 | 2020-10-28 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성용 | 2018-11-16 | 2024-06-28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2020-02-17 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최시영 | 2019-03-21 | 2024-07-09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조환진 | 2019-02-25 | 2024-06-29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현문 | 2018-09-11 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이도열 | 2019-10-31 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영민 | 2019-12-04 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진범 | 2024-03-27 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지원 | 2020-08-18 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진일 | 2019-01-14 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세영 | 2019-02-08 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 2019-06-18 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민경태 | 미상 | 미확인 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 강다영 | 2023-01-18 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성정환 | 2020-06-23 | 2025-10-31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 모현정 | 2018-11-28 | 2024-05-09 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 34%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 29,978,000원으로 감정가 87,400,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 20,984,600원(24.01%), 5회 유찰 시 14,689,219원(16.81%)으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 동일 단지의 실거래 가격 비교값이 확인되지 않아 이 금액을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 29,978,000원 | 29,038,396원 | 2,527,961,604원 |
| 4회 유찰 시 | 20,984,600원 | 20,206,877원 | 2,536,793,123원 |
| 5회 유찰 시 | 14,689,219원 | 14,024,813원 | 2,542,975,187원 |
베스아이하늘은 2018.08.17 사용승인, 18세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 물건도 3회 유찰 상태라 숫자상 할인 폭은 크지만, 소규모 원룸형 다세대라는 상품성과 복잡한 점유관계까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,978,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 939,604원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 29,038,396원 |
| 2. 추가 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,557,000,000원 중 채권자에게 배당되는 금액은 29,038,396원, 미배당은 2,527,961,604원입니다. 국세 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자의 인수 가능성은 위 배당표와 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 사상구 주례동 주례중학교 북서측 인근. 단독주택·다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 여건은 편리한 편입니다.
- 이용. 공부상 다세대주택이며 도시형생활주택-원룸형입니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층으로 급·배수, 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 스프링클러, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 동측 약 20m 도로에 접하고, 준주거지역·제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다. 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 18세대 소규모 건물이고 단지 경매 통계상 평균 2.9회 유찰, 낙찰률 0.0%가 제시되어 있어 출구가격과 매수층을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현문 보증금 확인. 2018.09.11 전입으로 말소기준 2018.10.25보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유 지속 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 두지 마세요.
- 민경태 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 선후를 판단할 수 없습니다.
- 배당요구자 확인. 문지영·홍성은·장소혜·임현주·하성용·최시영·조환진·성정환·모현정은 배당요구 접수일이 확인됩니다. 각자의 보증금·확정일자와 실제 배당 순위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 동래세무서장·포항세무서장·북부산세무서장 관련 압류가 있어 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인하세요.
- 공매 병행 여부 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 공매 절차와 법원경매의 현재 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 2026.09.01 기각결정 확인. 채권자에게 기각결정정본이 발송·도달한 기록이 있으므로 2026.10.01 매각기일이 실제로 유지되는지 법원 사건 진행내역을 확인해야 합니다.
- 가격 기준 재설정. 29,978,000원은 감정가의 34.3%일 뿐, 확인된 실거래 시세와 비교된 금액이 아닙니다. 인수액을 확인한 뒤 ‘낙찰가+인수액’을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 “얼마를 더 떠안는가”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 87,400,000원에서 세 번 유찰돼 29,978,000원까지 내려온 것이 가장 눈에 띕니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 김현문의 보증금이 얼마인지, 전입일 미상인 민경태가 어떤 점유관계인지가 먼저 확인돼야 합니다. 이 두 부분이 해소되지 않으면 매수인 인수액도, 실질취득액도 확정되지 않습니다.
등기상 후순위 근저당·압류는 매각으로 정리되는 구조지만, 점유관계가 복잡하고 27명이 조사되어 있으며, 공매공고와 2026.09.01 기각결정정본 송달 기록까지 존재합니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 많이 내려온 물건”이라기보다 “선순위 점유와 절차 상태를 먼저 해소해야 하는 물건”으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
