/ 61,180,000원
부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 ‘베스아이하늘’ 2층 204호로, 공부상 다세대주택이며 감정 이용상태는 도시형생활주택-원룸형입니다. 2018년 준공된 9층 철근콘크리트 건물이고, 단지는 18세대로 파악됩니다. 감정가 87,400,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 61,180,000원입니다.
등기만 보면 기준은 명확합니다. 2018.10.25. 온천장신용협동조합 근저당권 2,041,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 말소기준권리보다 앞선 2018.09.11. 전입자와 전입일 미상자가 포함되어 있어, 낙찰자가 실제로 부담할 금액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 2층 204호 (주례동, 베스아이하늘) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택-원룸형 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 · 2층 204호 · 2018.08.17. 준공 |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 87,400,000원 / 61,180,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 2,256,030,660원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도
말소기준은 2018.10.25. 접수 제46175호 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 타이탄인베스트대부 근저당권은 주식회사대성문으로 이전된 뒤 2019.10.08. 말소됐고, 2019.10.10. 추가 설정된 온천장신용협동조합 근저당권 516,000,000원은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
갑구의 가압류 가운데 김미라 가압류는 2019.01.04., 주식회사 한국창호 가압류는 2019.03.19. 각각 말소됐습니다. 국 권리의 압류와 공매공고, 종전 경매개시결정 및 현재 경매개시결정 역시 모두 말소기준 이후입니다. 다만 당해세에 해당하는 조세채권은 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 압류가 후순위라는 사실만으로 세금 문제를 끝낼 수는 없습니다.
② 임차·점유 분석 — 27명 중 2명은 인수판정 미완료
조사된 점유·전입자는 총 27명입니다. 이 가운데 25명은 전입일이 2018.10.25. 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고, 김현문은 기준일 전 전입, 민경태는 전입일 미상입니다. 배당요구 사실이 확인되는 사람은 9명이지만, 모든 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 계산할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019.09.23. | 미확인 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 문지영 | 2018.10.26. | 2024.07.11. | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29. | 미확인 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12. | 미확인 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30. | 미확인 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22. | 2024.07.10. | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22. | 2025.10.22. | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25. | 미확인 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02. | 2024.05.21. | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27. | 미확인 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28. | 미확인 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16. | 2024.06.28. | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17. | 미확인 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21. | 2024.07.09. | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25. | 2024.06.29. | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김현문 | 2018.09.11. | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 이도열 | 2019.10.31. | 미확인 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04. | 미확인 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27. | 미확인 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18. | 미확인 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14. | 미확인 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08. | 미확인 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18. | 미확인 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 민경태 | 미상 | 미확인 | 판정 불가 | 미상 | 가능성 미상 |
| 강다영 | 2023.01.18. | 미확인 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23. | 2025.10.31. | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28. | 2024.05.09. | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
베스아이하늘은 2018.08.17. 준공된 18세대 규모의 집합건물입니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 87,400,000원과 최저가 61,180,000원의 차이만으로 시세 대비 가격 메리트를 판정하기 어렵습니다.
단지 경매 통계에는 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0%로 표시됩니다. 현재 물건도 한 차례 유찰됐지만, 이는 감정가 대비 할인율일 뿐 시장 실거래 대비 할인율이 아닙니다. 더구나 임차보증금 인수액이 확정되지 않았으므로, 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 최저가에 인수액을 더한 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,501,240원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 59,678,760원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사타이탄인베스트대부 | 650,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 김미라 | 419,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 한국창호 | 190,050,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오상 채권액 합계는 3,816,550,000원, 채권자 배당액은 59,678,760원, 미배당액은 3,756,871,240원입니다. 다만 을구 2번 근저당과 갑구 3번·5번 가압류는 등기상 말소 이력이 있으므로 실제 배당채권 확정 과정에서 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주례중학교 북서측 인근이며, 단독주택·다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 승강기·주차타워·공동현관기·스프링클러·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 동측 약 20m 도로에 접하고, 제2종일반주거지역과 준주거지역에 걸쳐 있습니다. 토지 공시지가는 1㎡당 1,998,000원입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 18세대 규모의 도시형생활주택 원룸형이며 비교 가능한 실거래가 확인되지 않습니다. 다수 점유관계까지 겹쳐 대단지 공동주택보다 매수층과 명도 구조를 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현문 보증금 확인. 2018.09.11. 전입 당시의 임대차계약서, 실제 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 민경태 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 선후를 판정할 수 없습니다. 보증금과 실제 점유 호실도 함께 대조해야 합니다.
- 204호 실제 점유자 특정. 조사된 27명의 각 점유 부분이 표시되지 않았습니다. 204호의 실제 거주자·세대 구성과 다른 호실 전입자가 섞여 있는지 확인해야 합니다.
- 배당요구 종기 대조. 배당요구 사실이 확인된 9명의 신청 효력과 임대차계약 내용을 매각물건명세서·문건접수 내역에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 동래세무서장·포항세무서장·북부산세무서장 관련 압류 등기의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2021.02.18. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 진행·해제 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 온천장신용협동조합 근저당의 공동담보목록과 신청채권 2,256,030,660원의 구성, 다른 공동담보물 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 원룸형 다세대의 다수 점유관계를 고려해 인도명령 대상과 별도 명도소송 가능성, 공용부분 관리비 체납을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 “얼마를 인수하는가”
이 물건은 말소기준권리가 분명하고 이후 등기권리가 소멸한다는 점에서는 구조가 어렵지 않습니다. 그러나 경매의 실질 위험은 등기부 밖에 있습니다. 조사된 점유·전입자 27명 가운데 김현문은 말소기준보다 먼저 전입했고, 민경태는 전입일이 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다.
비교 가능한 최근 실거래도 확인되지 않으므로 현재 최저가 61,180,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 실질취득액은 최저가가 아니라 최저가에 실제 인수액을 더한 금액입니다. 임차관계가 정리되기 전까지는 가격 판단도 완성되지 않습니다. 등기권리는 소멸, 임차인수는 미상, 가격 메리트는 보류. 이 사건은 낮아진 최저가보다 선순위 가능 점유자의 계약 내용을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
