부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 베스아이하늘 3층 303호로, 공부상 용도는 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)입니다. 등기상 말소기준권리는 2018.10.25 설정된 온천장신용협동조합 근저당권 2,041,000,000원입니다. 이후의 온천장신용협동조합 근저당권 516,000,000원과 국세·국민건강보험공단 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 현황조사 등에 나타난 관련 인원은 27명이고, 이 가운데 김현문의 전입일은 2018.09.11로 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정하기보다는 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다. 민경태는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 역시 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 나머지 25명은 확인된 전입일이 모두 말소기준일 이후입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 3층303호 (주례동,베스아이하늘) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 86,700,000원 / 29,738,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 2,256,030,660원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,041,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조입니다. 2019.10.10 온천장신용협동조합의 후순위 근저당권 516,000,000원, 2020.08.12 국의 압류, 2021.08.31 국민건강보험공단 압류, 2022.03.14 국의 압류와 2024.04.22 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다.
② 임차·점유 관계 — 27명 중 2명은 선순위 여부 확인이 핵심
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019-09-23 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 문지영 | 2018-10-26 | 없음 | 미상 | 2024-07-11 | 없음 |
| 김건주 | 2018-10-29 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 박서윤 | 2020-08-12 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 심보영 | 2022-05-30 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 홍성은 | 2019-02-22 | 없음 | 미상 | 2024-07-10 | 없음 |
| 장소혜 | 2019-04-22 | 없음 | 미상 | 2025-10-22 | 없음 |
| 이시정 | 2022-04-25 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 임현주 | 2019-12-02 | 없음 | 미상 | 2024-05-21 | 없음 |
| 정지인 | 2019-12-27 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 전혜영 | 2020-10-28 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 하성용 | 2018-11-16 | 없음 | 미상 | 2024-06-28 | 없음 |
| 김동현 | 2020-02-17 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 최시영 | 2019-03-21 | 없음 | 미상 | 2024-07-09 | 없음 |
| 조환진 | 2019-02-25 | 없음 | 미상 | 2024-06-29 | 없음 |
| 김현문 | 2018-09-11 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 이도열 | 2019-10-31 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 정영민 | 2019-12-04 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 이진범 | 2024-03-27 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 박지원 | 2020-08-18 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 김진일 | 2019-01-14 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 이세영 | 2019-02-08 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 이명재 | 2019-06-18 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 민경태 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 강다영 | 2023-01-18 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 성정환 | 2020-06-23 | 없음 | 미상 | 2025-10-31 | 없음 |
| 모현정 | 2018-11-28 | 없음 | 미상 | 2024-05-09 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 표시된 인원은 없습니다. 김현문은 말소기준권리 이전 전입, 민경태는 전입일 미상입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수금액과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 29,738,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 20,816,600원, 5회 유찰 시 14,571,620원입니다. 다만 최근 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다.
특히 이 사건은 최저가 자체보다 실질취득가가 중요합니다. 김현문 또는 민경태가 실제로 대항력을 갖고 있고 배당되지 않은 보증금을 매수인이 인수하게 된다면, 실질취득가는 낙찰가 + 인수금액으로 올라갑니다. 현재 보증금이 확인되지 않으므로 그 총액은 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,738,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 935,284원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 28,802,716원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권자 총 미배당은 2,528,197,284원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있으며, 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 또한 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이나, 선순위 가능·미상 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 권리분석상 확정 인수액은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주례중학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물이며 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 스프링클러, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제2종일반주거지역, 지목 대, 주상용이며 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현문 보증금 확인. 2018.09.11 전입으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 실제 점유·임대차계약·보증금·전출 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 민경태 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 선순위 가능 점유자의 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 후 인수금액이 달라질 수 있습니다.
- 국세·지방세 확인. 국세 관련 압류가 있고, 당해세에 해당하면 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 공매 교차 확인. 2021.02.18 공매공고 등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매 진행 여부와 경매절차를 함께 확인해야 합니다.
- 절차 상태 재확인. 2026.09.01 채권자 온천장신용협동조합에 기각결정정본이 발송되어 같은 날 도달한 기록이 있으므로, 2026.10.01 매각기일 진행 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 비교 가능한 실거래 가격 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일·유사 원룸형 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “얼마를 떠안을 수 있나”
본건은 감정가 86,700,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 29,738,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 2018.09.11 전입한 김현문과 전입일 미상의 민경태 때문에, 현재 자료만으로는 매수인이 부담할 임차보증금과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 근저당·압류는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력과 보증금은 별개의 문제입니다. 최근 실거래 가격도 확인되지 않아 최저가 29,738,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 여기에 공매공고 등기와 2026.09.01 기각결정정본 발송 기록까지 있으므로, 입찰 전 임차보증금과 절차 진행 여부를 먼저 확정하는 사건입니다.
