부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 베스아이하늘 3층 302호로, 공부상 용도는 다세대주택이며 감정 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 감정가 99,800,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 69,860,000원입니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 이 사건은 단순한 후순위 권리 소멸형으로만 볼 수 없습니다.
말소기준권리는 2018.10.25. 접수된 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 등기부상 이 근저당 이후의 가등기·가압류·압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하거나 이미 말소된 내역입니다. 그러나 김현문의 전입일은 2018.09.11.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력과 인수 범위를 최종 확정할 수 없고, 전입일이 확인되지 않은 민경태 역시 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 3층 302호 (주례동, 베스아이하늘) |
| 물건종류 | 다세대주택 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 99,800,000원 / 69,860,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 2,256,030,660원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.25. 을구 1번 근저당권 · 온천장신용협동조합 · 채권최고액 2,041,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 2018.08.17. 사용승인 |
| 단지 규모 | 베스아이하늘 · 18세대 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차관계는 미확정
② 점유·임차 조사 — 실제 신고자 27명
현황조사와 문건접수에서 확인되는 점유·임차 신고자는 총 27명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 모두 개인 명의입니다. 다만 각 신고자의 점유 부분이 특정되지 않았고 보증금과 확정일자가 모두 미상이라, 302호와의 실제 임대차 관계 및 인수 범위를 매각물건명세서와 임대차 원본으로 다시 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 | 없음 | 2024.07.11 신청 | 미상 | 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 | 없음 | 2024.06.28 신청 | 미상 | 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 | 없음 | 2024.05.09 신청 | 미상 | 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 미상 | 없음 | 2024.07.10 신청 | 미상 | 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 | 없음 | 2024.06.29 신청 | 미상 | 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 | 없음 | 2024.07.09 신청 | 미상 | 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 | 없음 | 2025.10.22 신청 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 미상 | 없음 | 2024.05.21 신청 | 미상 | 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 | 없음 | 2025.10.31 신청 | 미상 | 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 민경태 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 할인보다 실질취득가가 먼저
현재 최저가는 69,860,000원으로 감정가 99,800,000원의 70%입니다. 하지만 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않고, 중개 비교 대상 면적 16.71㎡도 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 선순위 전입자 김현문의 보증금입니다. 대항력이 인정되고 보증금이 최저가보다 크다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금이 미상이므로 최저가 69,860,000원만으로 투자수익이나 시세차익을 계산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,657,480원 |
| 을구 1번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 68,202,520원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사타이탄인베스트대부 | 650,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김미라 | 419,500,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 한국창호 | 190,050,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,816,550,000원 중 예상배당은 68,202,520원이며 미배당액은 3,748,347,480원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 공매·세금·말소 내역 점검
- 공매공고. 2021.02.18. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매의 진행 상태 및 정리 여부를 교차 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 동래세무서장·부산지방검찰청·포항세무서장·북부산세무서장 관련 압류 내역이 확인됩니다. 부산지방검찰청 압류는 2021.04.22. 말소됐으며 나머지 압류의 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 가등기. 2018.10.30. 심행섭 명의 소유권이전청구권 가등기는 2019.03.18. 해제로 말소됐습니다.
- 기존 경매. 2019.10.30. 강제경매는 2019.11.07. 말소됐고, 2021.08.25. 강제경매는 2021.12.09. 말소됐습니다. 2022.11.16. 임의경매도 2024.02.06. 취하로 말소됐습니다.
- 현재 경매. 2024.04.22. 온천장신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 주례중학교 북서측 인근이며, 단독주택·다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급·배수, 위생설비, 승강기, 주차타워, 화재탐지, 공동현관기, 스프링클러와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역과 준주거지역에 걸쳐 있으며 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다. 토지면적은 248.0㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 18세대 규모의 원룸형 다세대주택으로, 동일 면적 최근 거래와 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 환금성과 적정가격을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김현문 임대차 원본. 2018.09.11. 전입의 실제 점유 여부, 계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 민경태 전입일. 전입신고일이 미상이라 대항력 순위를 판단할 수 없습니다. 주민등록 전입세대 열람과 현황조사 보완이 필요합니다.
- 302호 점유자 특정. 확인된 27명의 점유 부분이 기재되지 않았습니다. 각 신고자가 실제로 302호를 점유하는지 호실별로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 보증금이 확인되면 최저가에 예상 인수액을 더해 시세와 비교해야 합니다. 최저가만으로 할인 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 당해세. 국세 압류가 다수 존재하므로 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당액과 선순위 임차인의 미배당액을 다시 산정해야 합니다.
- 공매 진행 상태. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 관계, 공매 취소·정리 여부를 확인해야 합니다.
- 말소된 채권 제외. 이미 말소된 을구 2번 근저당권과 갑구 4번·6번 가압류가 실제 배당표에 남아 있는지 배당요구 서류로 재검증해야 합니다.
- 명도 비용. 점유 신고자가 다수인 만큼 실제 점유자를 특정하고 인도명령 가능 여부와 명도 기간·비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람, 임대차계약서와 세금 관련 교부청구서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘미확정 보증금’이 더 크다
이 물건은 감정가 99,800,000원에서 69,860,000원까지 내려왔지만, 현재 가격만 보고 접근하기에는 권리 불확실성이 큽니다. 등기부상 후순위 권리들은 대부분 소멸하거나 이미 말소돼 있으나, 말소기준보다 앞선 김현문의 전입과 전입일 미상인 민경태가 남습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
동일 면적의 최신 실거래 표본도 없기 때문에 감정가 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 여기에 27명의 점유·임차 신고, 국세 압류, 공매공고, 배당표에 포함된 말소 권리까지 확인할 사항이 겹쳐 있습니다. 결론은 가격 검토 이전에 입찰 보류입니다. 김현문·민경태의 임대차 관계와 302호 실제 점유자가 확인된 뒤에야 인수액과 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.
