부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 베스아이하늘 3층 302호입니다. 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택·원룸형)이며, 감정가 99,800,000원에서 3차례 유찰돼 최저매각가가 34,231,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인 폭이 상당하지만, 이 사건은 권리와 실제 취득비용을 먼저 확인해야 합니다.

말소기준권리는 2018.10.25 설정된 온천장신용협동조합의 근저당권입니다. 후순위 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사에는 말소기준일보다 먼저 전입한 사람이 확인되고, 해당 전입자의 보증금과 점유 호수가 특정되지 않았습니다. 등기상 권리의 소멸과 임차보증금 인수 여부는 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 온천장신용협동조합이 2018.10.25 채권최고액 2,041,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 공동담보목록 제2018-244호가 기재돼 있으므로 이 채권최고액을 302호 단독 채무액으로 해석하면 안 됩니다.

을구 4번의 온천장신용협동조합 근저당권 516,000,000원은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 국세 압류와 현재 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후의 등기입니다. 을구 2번의 타이탄인베스트대부 근저당권 650,000,000원 및 그 이전등기는 이미 말소됐습니다.

② 임차인·전입자 분석 — 인수액 0원 확정 금지

현황조사상 확인된 명의자는 총 27명이며, 모두 실제 임차인 또는 보증기관의 대위신고자로 확인된 것은 아닙니다. 보증기관 승계·중복신고로 표시된 명의자는 없습니다. 각 명의자의 점유 호수와 보증금이 특정되지 않아 302호의 실제 임차인 수와 보증금 합계를 확정할 수 없습니다.

전입일이 말소기준일 이후인 명의자는 해당 전입일을 기준으로 선순위 대항력이 없는 것으로 분류했습니다. 단, 점유 호수·실제 임대차관계·보증금·확정일자는 별도로 확인해야 합니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권이나 배당금액이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 3회 유찰이 곧 저가 매수는 아니다

감정가 99,800,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 34,231,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준으로 내려왔지만, 감정가는 현재 거래 가능한 가격을 보장하지 않습니다.

베스아이하늘은 2018.08.17 준공된 18세대 규모의 건물입니다. 동일 면적에 맞는 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세를 이용한 비교는 할 수 없습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론이나 가격 가점을 부여할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 34,231,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 1,016,158원을 차감하면 선순위 근저당권에 33,214,842원이 배당되는 모형입니다. 후순위 근저당권에는 배당금이 없고 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

근저당권 채권최고액 합계는 2,557,000,000원이며, 예상 채권자 배당액은 33,214,842원, 미배당액은 2,523,785,158원입니다. 이는 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 배당 모형의 부족액이지, 매수인이 해당 근저당채무를 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 인수위험을 분리하라

후속 회차 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다. 각 회차의 인수액 0원 가정도 선순위 임차관계 확인 전에는 확정값으로 사용할 수 없습니다.

4회 유찰 시 최저가는 23,961,700원, 5회 유찰 시 16,773,189원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금을 인수하는 구조라면 최저가 하락분만큼 인수액이 늘어 실제 취득비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 입찰가 하락과 실질취득비용 하락을 동일시해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 주례동 주례중학교 북서측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 편리한 것으로 기재돼 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보설비, 스프링클러 및 도시가스 개별난방설비 등이 기재돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다. 토지는 북하향 경사지대에 위치합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 준주거지역에 걸쳐 있고, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역 관련 규제가 기재돼 있습니다. 토지 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
• 공부·이용상태. 302호는 공부상 도시형생활주택 원룸형 다세대주택입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 같은 건물에는 주거용 오피스텔도 함께 있습니다.
• 환금성. 18세대 규모의 건물이고 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않았습니다. 적정 시세나 향후 매도 가능 가격을 단정하기 어려워 원룸형 다세대주택의 매수 수요와 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 302호의 실제 점유자 특정. 현황조사 명의자 27명 중 실제 302호를 점유하는 사람을 확인하고, 전입세대 내역·현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 김현문 선순위 임차관계 확인. 2018.09.11 전입한 김현문의 실제 점유 호수, 임대차계약, 보증금, 점유 개시와 유지 여부, 배당요구 및 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 민경태 대항력 확인. 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 대항력 여부를 추정으로 확정하지 말고 실제 임대차와 점유관계를 확인해야 합니다.
• 배당요구 명의자 검토. 문지영·홍성은·장소혜·임현주·하성용·최시영·조환진·성정환·모현정의 배당요구가 접수돼 있습니다. 각 명의자의 호실·보증금·확정일자·우선변제권 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 낙찰가뿐 아니라 인수 가능한 미배당 보증금, 취득 관련 비용과 명도 비용을 포함해 계산해야 합니다. 선순위 인수형이면 최저가가 내려가도 실질취득비용은 그대로일 수 있습니다.
• 당해세 및 배당순위. 국세 압류와 당해세 여부를 확인하고 임차인 최우선변제까지 반영해 배당표를 재작성해야 합니다.
• 공매와 법원경매 진행 상태. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매 진행내역을 비교하고 2026.09.01 기각결정의 대상 및 최신 매각기일을 확인해야 합니다.
• 실거래·환금성. 동일 면적 실거래와 최근 거래 추세를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율을 시세 차익으로 해석하지 않아야 합니다.
• 관리비·현장 확인. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 실제 호실 상태·출입·주차타워 이용 여건 등을 현장에서 점검해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 낙찰가보다 보증금 확인이 먼저”

부산 베스아이하늘 302호는 감정가 99,800,000원에서 최저가 34,231,000원까지 내려왔지만, 현재 확인된 사실만으로 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.

말소기준 이전 전입자 김현문의 보증금과 실제 점유 호수가 확인되지 않았고, 민경태의 대항력도 미상입니다. 따라서 매수인의 인수액을 0원으로 확정할 수 없으며, 최저가를 실질취득비용으로 취급해서도 안 됩니다. 여기에 동일 면적 실거래가 확인되지 않아 현재 시세 대비 가격 경쟁력도 판단할 수 없습니다.

결론적으로 이 사건의 우선 과제는 302호 점유관계와 선순위 임차보증금 확인, 실제 배당순위 재계산, 최신 경매 진행 상태 확인입니다. 이 사항들이 정리돼야 비로소 실질취득비용을 산정하고 가격의 적정성을 검토할 수 있습니다.