62,790,000원
부산지방법원 2024타경103954. 사상구 주례동 ‘베스아이하늘’ 4층 404호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형)입니다. 감정가 89,700,000원에서 한 번 유찰돼 최저매각가는 62,790,000원입니다. 등기부의 말소기준권리는 2018.10.25 설정된 온천장신용협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 2,041,000,000원입니다. 이후의 근저당권·압류·경매개시결정·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순서입니다.
그러나 이 사건은 등기 순서만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리기 어렵습니다. 현황조사 등에 나타난 28명 가운데 김현문은 말소기준보다 약 한 달 앞서 전입했고, 민경태는 전입일이 미상입니다. 두 사람의 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 대항력을 ‘있음’으로 단정할 수도, ‘없음’으로 배제할 수도 없습니다. 이 미상 금액은 배당 시뮬레이션의 인수액 0원에 반영되지 않았으므로 낙찰가만으로 실질취득가를 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 4층 404호 (주례동, 베스아이하늘) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) · 대상면적 14.38㎡ · 9층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사세아건설 (2018.09.20 매매, 2018.10.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 89,700,000원 / 62,790,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 2,256,030,660원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,041,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 점유관계 확인이 먼저다
등기된 임차권자 김성간은 임대차계약일 2020.02.03, 점유개시일 2020.02.04, 주민등록일·확정일 2020.02.05이며 보증금은 65,000,000원입니다. 말소기준일인 2018.10.25보다 후순위이고 해당 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어, 이 임차권 자체의 매수인 승계는 없습니다. 나머지 전입일이 확인된 명단도 김현문을 제외하면 모두 말소기준 이후 전입입니다.
임차인·점유자 현황 (조사·신고 명단 28명)
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019.09.23 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 / 미상 | 2024.07.11 | 없음 | 순위 미상 | 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 미상 / 미상 | 2024.07.10 | 없음 | 순위 미상 | 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 / 미상 | 2025.10.22 | 없음 | 순위 미상 | 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 미상 / 미상 | 2024.05.21 | 없음 | 순위 미상 | 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 / 미상 | 2024.06.28 | 없음 | 순위 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 / 미상 | 2024.07.09 | 없음 | 순위 미상 | 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 / 미상 | 2024.06.29 | 없음 | 순위 미상 | 없음 |
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민경태 | 미상 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 / 미상 | 2025.10.31 | 없음 | 순위 미상 | 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 / 미상 | 2024.05.09 | 없음 | 순위 미상 | 없음 |
| 김성간 | 2020.02.05 | 65,000,000원 / 2020.02.05 | 2022.03.07 | 없음 | 확정일자 있음 | 없음·소멸 |
보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 유무를 단정하지 않았습니다. 김현문과 민경태의 임대차계약서, 주민등록 변동내역, 실제 점유 여부와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본 및 법원 기록으로 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
| 감정가 | 89,700,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 62,790,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 대상면적 | 14.38㎡ |
| 건물 규모 | 18세대 · 2018.08.17 사용승인 |
| 동일면적 실거래 비교 | 확인되지 않음 |
| 최근 낙찰가 / 낙찰일 | 확인되지 않음 |
현재 최저가는 감정가의 70%지만, 해당 면적과 일치하는 실거래 표본과 최근 낙찰 실적이 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 계산할 근거가 없습니다. 더구나 김현문·민경태의 보증금이 미상이므로, 낙찰가 62,790,000원만을 실질취득가로 놓고 저렴하다고 평가해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,530,220원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 61,259,780원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사타이탄인베스트대부 | 650,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 김미라 | 419,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 한국창호 | 190,050,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,816,550,000원 중 예상배당은 61,259,780원이고, 미배당은 3,755,290,220원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 을구 2번 근저당권과 갑구 3번·5번 가압류는 등기부상 각각 말소등기가 있으며, 표의 예상배당은 모두 0원입니다. 실제 배당순위와 금액은 법원의 채권신고 및 배당표 원본을 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 62,790,000원 | 61,259,780원 | 3,755,290,220원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 43,953,000원 | 42,761,846원 | 3,773,788,154원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 30,767,099원 | 29,813,291원 | 3,786,736,709원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 도시형생활주택 원룸형입니다. 건물 내 일부 호실은 오피스텔(주거용)로 이용되지만 이 물건은 다세대주택으로 정리되어 있습니다.
- 입지. 부산 사상구 주례동 주례중학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 18세대 규모의 전용 14.38㎡ 원룸형이며 동일면적 실거래와 최근 낙찰 실적이 확인되지 않아, 재매각 가격과 소요기간은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김현문 임대차 원본 확인. 2018.09.11 전입의 원인, 실제 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 민경태 전입일 확인. 전입일 미상 상태로는 말소기준 전후를 판정할 수 없습니다. 주민등록 변동내역과 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 호실별 점유 특정. 조사·신고 명단이 28명에 이르므로 각 명단이 404호의 실제 점유자인지, 전입만 남아 있는 사람인지, 다른 호실과 혼재된 것인지 원본 조사서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 10명 점검. 문지영·홍성은·장소혜·임현주·하성용·최시영·조환진·성정환·모현정· 김성간의 배당요구 및 신고 보증금을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 김성간 임차권 확인. 보증금 65,000,000원, 확정일자 2020.02.05의 배당순위와 실제 배당 가능액을 확인하세요. 말소기준 이후라 매수인 승계는 없지만 명도·점유 현황은 별도 확인 대상입니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2021.02.19 공매공고 부기등기의 진행·해제·정리 상태를 한국자산관리공사 기록과 대조해야 합니다.
- 실거래 검증. 동일면적 거래 표본이 확인되지 않으므로 인근 유사 원룸형 다세대의 실제 거래가·임대보증금·공실률을 별도로 조사해야 합니다.
- 명도비용 반영. 다수의 전입·점유 명단이 존재하므로 인도명령 가능 여부, 점유자별 협의와 명도 기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서와 현장점유를 직접 확인한 후 응찰해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 89,700,000원에서 한 번 유찰돼 62,790,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 결론을 바꾸는 것은 말소기준 이전 전입자 김현문과 전입일 미상인 민경태입니다.
두 사람의 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 배당 시뮬레이션상 인수 0원을 그대로 믿어서는 안 됩니다. 동일면적 실거래도 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 낮다는 근거도 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 가격 판단 보류·인수액 확인 우선입니다. 미상 점유관계가 해소되기 전에는 최저가가 더 내려가더라도 싸다고 평가할 수 없습니다.
