부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 베스아이하늘 4층 404호입니다. 공부상 다세대주택이며 도시형생활주택 원룸형에 해당합니다. 감정가 89,700,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 30,767,000원입니다. 표면적인 가격 하락 폭이 크지만, 이 물건은 최저가보다 먼저 임차관계를 확인해야 하는 사건입니다.
등기부의 말소기준권리는 2018.10.25 설정된 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 근저당권과 후순위 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 현황조사에 등장하는 김현문의 전입일은 2018.09.11로 말소기준보다 앞섭니다. 해당 인물이 실제 404호의 임차인인지, 전입과 점유가 유지되었는지, 보증금이 얼마인지가 확인되지 않아 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 4층 404호 (주례동, 베스아이하늘) |
| 물건종류 | 다세대주택 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 건물 |
| 소유자 표시 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 | 89,700,000원 |
| 최저매각가 | 30,767,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.01 · 진행 여부 재확인 필요 |
| 신청채권자 | 온천장신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,256,030,660원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.25 · 온천장신용협동조합 근저당권 |
| 공동담보 | 제2018-244호 · 제2019-261호 |
| 배당모형 인수액 | 0원 · 선순위 임차관계 확인 전 확정 불가 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도 검토
말소기준권리인 온천장신용협동조합의 2018.10.25 근저당권 채권최고액은 2,041,000,000원입니다. 공동담보목록이 기재되어 있으므로 이 채권최고액 전체를 404호만의 채무 또는 매수인 인수금으로 해석해서는 안 됩니다.
이후 2019.10.10 설정된 온천장신용협동조합의 채권최고액 516,000,000원 근저당권도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 국가 압류와 현 사건의 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후에 등기되어 매각에 따른 말소 대상으로 분류되어 있습니다.
반면 선순위 전입자 김현문은 등기된 근저당권과 별도로 검토해야 합니다. 실제 404호에 관한 임대차와 점유가 확인되고 대항력이 유지되었다면, 보증금 배당 결과에 따라 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입자와 후순위 임차권을 구분
임차·전입 관련 명단에는 총 28명이 기재되어 있습니다. 다만 다수 인원의 점유 부분과 해당 호실이 특정되어 있지 않아 28명 전원이 404호의 임차인이라고 볼 근거는 없습니다. 404호 전체에 관한 임차권등기가 명시된 인물은 김성간입니다. 김현문을 비롯한 나머지 인물의 404호 관련 여부는 별도로 확인해야 합니다.
말소기준: 2018.10.25
보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 선순위 전입을 근거로 대항력 가능성이 표시되어 있으나, 실제 404호 임차관계와 점유 유지 여부는 확인되지 않았습니다. 이를 확인하지 않고 매수인 인수액을 0원으로 판단할 수 없습니다.
임차·전입 명단 상세
전입일이 말소기준 이후인 인물은 후순위 전입으로 표시했습니다. 대상 호실·계약관계·점유가 확인되지 않은 인물은 404호의 확정적인 임차인 수에 포함해 판단하지 않습니다. 우선변제는 확정일자와 배당관계가 확인되지 않으면 미상으로 표시합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019.09.23 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 404호 관련 여부 확인 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 배당요구 2024.07.11 · 호실 확인 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 404호 관련 여부 확인 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 404호 관련 여부 확인 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 404호 관련 여부 확인 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 배당요구 2024.07.10 · 호실 확인 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 배당요구 2025.10.22 · 호실 확인 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 매각물건명세서 기재 · 호실 확인 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 배당요구 2024.05.21 · 호실 확인 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 404호 관련 여부 확인 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 404호 관련 여부 확인 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 배당요구 2024.06.28 · 호실 확인 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 404호 관련 여부 확인 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 배당요구 2024.07.09 · 호실 확인 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 배당요구 2024.06.29 · 호실 확인 |
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 | 선순위 가능 | 미상 | 404호 점유·보증금·인수 확인 필수 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 404호 관련 여부 확인 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 404호 관련 여부 확인 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 404호 관련 여부 확인 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 404호 관련 여부 확인 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 404호 관련 여부 확인 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 404호 관련 여부 확인 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 404호 관련 여부 확인 |
| 민경태 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전입·점유·보증금 확인 필수 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 404호 관련 여부 확인 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 배당요구 2025.10.31 · 호실 확인 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 배당요구 2024.05.09 · 호실 확인 |
| 김성간 | 2020.02.05 | 65,000,000원 | 후순위 | 확정일자 있음 · 배당액 미확정 | 404호 전부 · 임차권등기 · 매각 소멸 분류 |
후순위 전입자의 경우 해당 전입 사실만으로 선순위 임차보증금 인수형이라고 판단할 수 없습니다. 그러나 배당요구가 확인된 인물들의 보증금과 우선변제 여부도 대부분 미상이고, 대상 호실도 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 원본과 현황조사를 통해 실제 404호 관련 인물만 분리하여 검토해야 합니다.
③ 가격 비교 — 감정가의 34%가 곧 시세 대비 할인은 아니다
감정가는 89,700,000원, 현재 최저매각가는 30,767,000원입니다. 감정가의 34.3% 수준까지 낮아졌지만, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 시장가격 대비 할인율은 산정할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 89,700,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 30,767,000원 | 감정가의 34.3% |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판단 불가 |
| 실질취득금액 | 확정 불가 | 선순위 보증금 인수 가능성 미해소 |
| 4회 유찰 시 | 21,536,900원 | 감정가의 약 24% |
| 5회 유찰 시 | 15,075,829원 | 감정가의 약 17% |
④ 예상배당표 (매각가 30,767,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 953,806원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 29,813,194원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 채권 미배당 합계 | 2,557,000,000원 | 2,527,186,806원 미배당 |
채권최고액을 기준으로 작성된 예상배당입니다. 집행비용 953,806원을 제외한 29,813,194원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자에게 배정되는 금액은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 공동담보 전체 채권액을 404호 단독 채무나 매수인 인수금으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 30,767,000원 | 29,813,194원 | 2,527,186,806원 |
| 4회 유찰 시 | 21,536,900원 | 20,749,236원 | 2,536,250,764원 |
| 5회 유찰 시 | 15,075,829원 | 14,404,464원 | 2,542,595,536원 |
모든 시나리오에서 신청채권자의 청구금액 2,256,030,660원이 전액 충족되지는 않습니다. 다만 근저당권의 미배당액이 발생한다는 사실만으로 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 근저당권의 매각 소멸 여부와 임차보증금 인수 여부는 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 사상구 주례동 주례중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주거환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 편리한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로, 외부는 벽돌·인조석·스톤코트 마감, 내부는 벽지·타일 마감이며 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 주차타워, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 용도. 공부상 다세대주택(도시형생활주택·원룸형)입니다. 감정평가서에는 건물 내 다세대주택과 주거용 오피스텔이 함께 기재되어 있으므로, 본건 404호를 오피스텔이나 일반 아파트로 임의 변경하여 분석해서는 안 됩니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다. 토지는 북하향 경사지대의 2필 일단으로 기재되어 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역 및 제2종일반주거지역 관련 사항이 기재되어 있고, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등 제한사항이 있습니다. 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 단지 규모는 18세대이며 사용승인일은 2018.08.17입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 최근 실거래가격과 실제 낙찰사례가 확인되지 않아 적정 매도가격이나 매각 소요기간은 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 전입자 김현문. 2018.09.11 전입자의 실제 404호 임차 여부, 점유개시 및 유지 상태, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 미배당 인수 조건을 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 민경태. 전입일과 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 선순위 가능성을 임의로 배제하지 않아야 합니다.
- 임차인 명단 정리. 총 28명의 전입·임차 관련 명단에서 실제 404호에 관한 인물과 다른 호실 관련 인물을 분리해야 합니다. 동일 보증금이나 중복 기재 여부도 함께 확인해야 합니다.
- 김성간 임차권. 65,000,000원 임차권등기의 후순위 관계, 배당 여부, 매각에 따른 말소 조건과 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 재산정. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더하여 계산해야 합니다. 최저가만을 기준으로 시세를 비교하지 않아야 합니다.
- 실거래 시세 확보. 베스아이하늘의 동일 용도·동일 면적 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 경매 진행 상태. 2026.09.01 기각결정정본 발송 기록의 대상과 효력을 확인하고, 2026.10.01 매각기일이 실제로 진행되는지 재확인해야 합니다.
- 공매 관계. 한국자산관리공사 공매공고의 현재 효력과 법원경매 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 제2018-244호와 제2019-261호의 공동담보 관계 및 관련 배당 조건을 확인해야 합니다. 공동담보 채권최고액을 해당 호실의 인수 채무로 오해하지 않아야 합니다.
- 등기 소유자 대조. 소유자 요약에는 주식회사세아건설이 표시되지만 소유권이전 등기에는 이미 말소된 것으로 표시된 항목도 있습니다. 최신 등기사항전부증명서로 현재 소유권 표시를 대조해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능 여부, 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분을 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·법원 사건기록과 실거래 원본을 대조한 뒤 권리분석을 확정해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰보다 선순위 임차관계가 먼저다”
부산 베스아이하늘 404호는 감정가 89,700,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 30,767,000원까지 하락했습니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 김성간의 후순위 임차권은 매각으로 소멸하는 구조로 분류됩니다. 등기상 근저당 채권의 미배당액을 매수인 인수액으로 취급할 이유는 없습니다.
그러나 김현문의 선순위 전입과 미상 보증금은 아직 해결되지 않은 핵심 변수입니다. 민경태의 대항력도 확인되지 않았고, 다른 전입자들의 실제 대상 호실 역시 정리가 필요합니다. 예상배당에서 인수액 0원으로 표시되었다는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.
최근 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 여기에 2026.09.01 기각결정정본 발송 기록까지 존재하므로 매각 진행 상태 확인도 선행되어야 합니다.
결론은 가격 메리트 미확정·인수 위험 미해소·매각 진행 확인 필요입니다. 이 물건은 단순히 감정가의 34.3%라는 숫자로 평가할 대상이 아닙니다. 실제 404호의 임차관계, 선순위 보증금, 실질취득금액, 최근 거래가격과 매각 진행 여부가 확인되어야 비로소 입찰가격을 검토할 수 있습니다.
