🔻 34.3% 👥 임차인 27명 ⚠️ 선순위 가능 1명 🏠 임차권 60,000,000원
부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 베스아이하늘 4층 405호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권 2,041,000,000원이 말소기준권리이며, 이후의 근저당·압류·임차권등기·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기권리만 보면 후순위 권리의 소멸 관계는 비교적 명확하지만, 현황조사에서 확인된 다수 점유자 중 말소기준보다 먼저 전입한 김현문의 보증금이 확인되지 않은 점이 핵심 변수입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 시세를 직접 비교할 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않고, 베스아이하늘 경매 집계도 평균 유찰 2.9회로 나타납니다. 따라서 단순히 “감정가 대비 34%”라는 이유만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 선순위 가능 임차인의 보증금이 실제로 존재하고 미배당분이 인수된다면, 낙찰가 외 추가 부담이 생겨 실질취득액이 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 4층405호 (주례동,베스아이하늘) |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 · 4층 405호 |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 85,200,000원 / 29,224,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 2,256,030,660원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준은 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 2019.10.10 추가 근저당권 516,000,000원, 2020.08.12 국세 압류, 2023.12.05 임현주의 주택임차권 60,000,000원, 2024.04.22 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 임현주는 임대차계약일 2019.11.18, 전입 2019.12.02, 확정일자 2019.11.19로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 조사 인원 27명
보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없으며, 아래 27명 모두 실제 조사된 임차인·점유자입니다. 대부분은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없으나, 김현문과 민경태는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 | 없음 | 2024.07.11 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 미상 | 없음 | 2024.07.10 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 | 없음 | 2025.10.22 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 | 없음 | 2024.06.28 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 | 없음 | 2024.07.09 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 | 없음 | 2024.06.29 |
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 민경태 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 확인 없음 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 | 없음 | 2025.10.31 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 | 없음 | 2024.05.09 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 60,000,000원 | 없음 | 2023.12.05 |
임현주: 주택 전부 · 주거(임차권등기) · 임대차계약일 2019.11.18 · 확정일자 2019.11.19 · 임차보증금 60,000,000원.
③ 가격 판단 — 34.3% 할인보다 ‘실질취득 확정’이 먼저
감정가 85,200,000원에서 현재 최저매각가는 29,224,000원으로 내려와 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 20,456,800원, 그다음은 14,319,760원입니다. 그러나 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 926,032원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 28,297,968원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,557,000,000원 중 예상배당은 28,297,968원이고, 미배당은 2,528,702,032원입니다. 이 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 김현문·민경태의 미확인 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주례중학교 북서측 인근이며 단독주택·다세대·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급·배수·위생설비, 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·준주거지역이며 공시지가 1,998,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되거나 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현문 보증금 확인. 2018.09.11 전입으로 말소기준 2018.10.25보다 빠릅니다. 실제 임대차계약과 보증금·점유를 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 민경태 전입일 확인. 전입일 자체가 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다.
- 임현주 임차권. 보증금 60,000,000원, 전입 2019.12.02, 확정일자 2019.11.19로 말소기준 이후입니다. 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다.
- 다수 점유자 확인. 현황조사상 27명이 확인되어 실제 405호의 점유·임대차 범위가 어떻게 구성되는지 원본 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 시세 재확인. 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 공매 병행 여부. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 여부와 법원경매 관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정 배당표이므로 실제 배당순위와 금액을 원본에서 재검증해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 미상 임차관계가 먼저다”
이 사건은 감정가 85,200,000원에서 세 번 유찰돼 29,224,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 최근 실거래 비교값이 없고 현황조사상 임차인·점유자가 27명에 달합니다. 특히 김현문의 2018.09.11 전입은 말소기준보다 앞서며 보증금이 미상이고, 민경태는 전입일조차 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당모형의 인수 0원을 그대로 확정 인수액으로 보기는 어렵습니다. 후순위 등기 소멸보다 중요한 것은 선순위 가능 점유자의 실제 보증금과 임대차관계 확인입니다. 3회 유찰이라는 가격 숫자는 그 확인이 끝난 뒤에 평가해야 합니다.
