부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 베스아이하늘 2층 203호입니다. 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)이며, 현재 소유자는 주식회사세아건설입니다. 등기상 말소기준은 2018.10.25 설정된 온천장신용협동조합 근저당권 2,041,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당·압류·현재 경매개시결정과 김건주의 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 승부처는 후순위 등기권리가 아닙니다. 현황조사에서 다수의 점유·임차 관련 명의가 확인됐고, 그중 김현문의 전입일 2018.09.11은 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 실제 보증금과 점유관계를 확인해야 합니다. 전입일 자체가 확인되지 않은 민경태 역시 동일하게 확인이 필요한 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 2층203호 (주례동,베스아이하늘) |
| 물건종류 | 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) · 2층 203호 |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 29,498,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,256,030,660원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,041,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차관계 확인이 핵심
말소기준 이후 설정된 온천장신용협동조합의 후순위 근저당권과 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류, 김건주의 주택임차권 및 현재 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 김건주의 임차보증금은 75,000,000원이고 전입일은 2018.10.29로 말소기준일 2018.10.25보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
임차·점유 관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.07.11 | 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.07.10 | 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.10.22 | 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.05.21 | 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.06.28 | 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.07.09 | 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.06.29 | 없음 |
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 민경태 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.10.31 | 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.05.09 | 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 75,000,000원 | 없음 | 미상 | 2021.01.11 | 없음 |
김건주는 203호 전부에 대한 주거 임차권등기가 있으며 임대차계약일은 2018.10.04, 전입일은 2018.10.29, 점유개시일은 2018.11.16, 확정일자는 2018.11.13입니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 명의는 없습니다.
② 가격·환금성 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 확정할 수 없다
현재 최저매각가는 29,498,000원으로 감정가 86,000,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 동일 면적의 실제 거래가격으로 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않았고, 선순위 가능 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 29,498,000원 | 28,567,036원 | 2,528,432,964원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 20,648,600원 | 19,876,925원 | 2,537,123,075원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 14,454,020원 | 13,793,848원 | 2,543,206,152원 |
③ 예상배당표 (매각가 29,498,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 930,964원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 28,567,036원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 2,557,000,000원, 채권자 배당액은 28,567,036원, 미배당액은 2,528,432,964원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 국세·지방세 당해세와 미상 임차보증금의 실제 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주례중학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제2종일반주거지역이며 공시지가 1,998,000원/㎡, 토지면적 248.0㎡입니다.
- 건축·공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 베스아이하늘은 18세대이며 사용승인일은 2018.08.17입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회로, 현재 물건도 3회 유찰된 상태입니다.
⑤ 추가 권리·절차 체크
- 국세·지방세 압류. 압류 5건이 확인됩니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매공고. 2021.02.18 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 진행관계를 교차 확인해야 합니다.
- 기각결정 송달. 2026.09.01 채권자 온OOOOOOOO에 기각결정정본이 발송되어 같은 날 도달한 기록이 있으므로 2026.10.01 매각기일의 실제 진행 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 김현문 임대차. 2018.09.11 전입의 실제 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 민경태 점유관계. 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 김건주 임차권. 임차보증금 75,000,000원, 계약일 2018.10.04, 전입일 2018.10.29, 점유개시일 2018.11.16, 확정일자 2018.11.13입니다. 말소기준보다 후순위입니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 중요한 것
감정가 86,000,000원의 물건이 3회 유찰돼 29,498,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차관계가 먼저입니다. 말소기준 2018.10.25보다 앞선 2018.09.11 전입자 김현문의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 민경태는 전입일조차 미상입니다.
등기상 후순위 권리가 소멸하고 배당계산상 인수액이 0원이라는 사실만으로 매수인의 최종 부담도 0원이라고 확정할 수 없습니다. 선순위 가능 점유자의 보증금이 밝혀져야 실질취득액이 계산되고, 그 이후에야 현재 최저가의 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 동일 면적 실거래 비교도 확인되지 않는 만큼, 이 물건은 “3회 유찰” 자체보다 임차보증금과 절차 진행상태를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
