부산지방법원 2024타경103954. 주례동 베스아이하늘 5층 503호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 현재 말소기준권리는 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 2,041,000,000원입니다. 이후 설정된 온천장신용협동조합의 516,000,000원 근저당권과 국 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부상 담보권보다 점유자 관계입니다. 현황조사에는 27명이 확인되고, 그중 김현문은 2018.09.11 전입으로 말소기준일 2018.10.25보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또한 민경태는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 계산상 매수인 인수액이 0원으로 표시되더라도, 권리분석상 실제 인수 위험까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 5층503호 (주례동, 베스아이하늘) |
| 물건종류 | 다세대주택 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 88,900,000원 / 30,493,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 2,256,030,660원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.25 근저당권 · 온천장신용협동조합 · 채권최고액 2,041,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차인 확인이 핵심
말소기준인 2018.10.25 근저당권 이후의 등기상 권리는 원칙적으로 매각으로 정리되는 흐름입니다. 2019.10.10 온천장신용협동조합의 추가 근저당권 516,000,000원과 2020.08.12 국 압류, 2024.04.22 현재 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
과거 류창숙 명의의 주택임차권도 존재했습니다. 임대차계약일은 2018.07.30, 점유개시일은 2018.08.19, 확정일자는 2018.10.24, 주민등록일자는 2018.10.31, 임차보증금은 80,000,000원으로 등기됐으나 해당 주택임차권등기는 2020.11.03 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 27명 중 선순위 1명, 전입일 미상 1명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않으며, 조사된 실제 임차인·점유자는 27명입니다. 대부분은 말소기준일 이후 전입이지만, 김현문과 민경태는 별도 확인이 필요합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제 여부를 임의로 단정하지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019.09.23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 | 2024.07.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 미상 | 2024.07.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 | 2025.10.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 미상 | 2024.05.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 | 2024.06.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 | 2024.07.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 | 2024.06.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 | — | 있음 | 미상 | 가능 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 민경태 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 | 2025.10.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 | 2024.05.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 3회 유찰보다 ‘인수 확인’이 먼저
현재 최저매각가는 30,493,000원으로 감정가 88,900,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 21,345,100원, 5회 유찰 시는 14,941,569원입니다. 숫자만 보면 매각가격은 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최저가 하락분을 곧바로 취득비용 절감으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 948,874원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 29,544,126원 |
| 2. 추가 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 계산상 채권 총액 2,557,000,000원 중 29,544,126원이 배당되고, 2,527,455,874원이 미배당으로 남습니다. 이 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 김현문의 보증금 및 민경태의 대항력 여부가 확정되지 않은 만큼 실제 승계위험까지 0원으로 확정할 수는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 감정 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)과 주거용 오피스텔이 함께 구성된 건물입니다.
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 주례중학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 여건은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 스프링클러, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 동측 약 20m 도로에 접하고, 준주거지역 및 제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다. 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 베스아이하늘은 18세대 규모이고 관련 경매 평균 유찰 횟수가 2.9회입니다. 본건도 3회 유찰된 만큼 재매각·환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현문 보증금 확인. 2018.09.11 전입으로 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금·점유관계·배당관계를 확인하기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 민경태 전입일 확인. 전입일 미상 상태에서는 대항력 없음을 전제로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 배당요구 및 확정일자 대조. 조사된 임차인·점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2021.02.19 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 2026.09.01 기각 기록 확인. 채권자 측 기각결정정본이 발송·도달한 기록이 있으므로 2026.10.01 매각기일이 예정대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 온천장신용협동조합 근저당권은 공동담보목록이 기재돼 있어 등기상 채권최고액 전부를 이 한 호실의 실제 채무로 단순 해석하지 않아야 합니다.
- 명도 범위 확인. 조사된 사람이 27명으로 많아 실제 503호 점유관계와 현황조사 기재 범위를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 선순위 보증금
이 물건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 88,900,000원이 3회 유찰돼 최저가가 30,493,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 먼저 봐야 할 사실이 있습니다. 김현문은 말소기준보다 앞선 2018.09.11 전입자이고 보증금이 미상이며, 민경태는 전입일 자체가 미상입니다.
따라서 현재 단계에서 이 물건을 “3천만원대에 취득하는 물건”이라고 단정할 수 없습니다. 배당표상 인수액 0원은 현재 계산모형의 결과일 뿐이고, 실제 실질취득비용은 선순위 임차보증금의 규모와 미배당 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 여기에 공매공고 부기등기와 2026.09.01 기각결정정본 송달기록, 18세대 규모·평균 2.9회 유찰이라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 이 사건의 핵심은 더 싸게 유찰되느냐가 아니라, 선순위·미상 임차관계를 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.
