36,598,000원
부산지방법원 2024타경103954. 공부상 업무시설인 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사세아건설이고, 말소기준권리는 2018.10.25. 설정된 온천장신용협동조합 근저당권 2,041,000,000원입니다. 이후 2019.10.10. 같은 금융기관의 근저당권 516,000,000원, 국의 압류, 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리 자체보다 점유·임차관계입니다. 현황조사 등에 등장하는 실제 임차인은 총 28명입니다. 이 가운데 대부분은 전입일이 말소기준권리보다 늦지만, 김현문은 2018.09.11. 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확도 원칙상 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 민경태 역시 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 같은 취급이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 5층505호 (주례동,베스아이하늘) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 승강기·주차타워·스프링클러·도시가스 개별난방 |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 106,700,000원 / 36,598,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 2,256,030,660원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2018.10.25. 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권·압류·현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최보라의 주택임차권등기도 2022.04.27. 등기됐고 전입·확정일자는 2019.02.20.로 모두 말소기준보다 늦으므로, 보증금 60,000,000원이 최저가보다 크더라도 이 임차권 자체를 이유로 매수인이 그 보증금을 승계한다고 볼 수는 없습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 28명
| 임차인 | 전입 / 조건 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김현문 | 2018.09.11 · 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 민경태 | 전입일 미상 · 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최보라 | 2019.02.20 · 확정 2019.02.20 · 보증금 60,000,000원 · 임차권등기 | 없음 | 미상 배당요구 2022.04.27 | 없음 |
| 김채영 | 2019.09.23 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문지영 | 2018.10.26 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2024.07.11 | 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2024.07.10 | 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.10.22 | 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2024.05.21 | 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2024.06.28 | 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2024.06.29 | 없음 |
| 이도열 | 2019.10.31 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강다영 | 2023.01.18 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.10.31 | 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2024.05.09 | 없음 |
② 시세 비교 — 감정가 34%여도 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
베스아이하늘은 18세대, 사용승인일은 2018.08.17.입니다. 비교 대상 면적은 21.14㎡로 제시되어 있으나, 이 물건에 적용할 수 있는 동일 면적의 확인 가능한 실거래 기준이 확보되지 않았습니다. 최근 거래가나 최근 12개월 평균도 확인할 수 없으므로, 36,598,000원이라는 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
오히려 이 단지의 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 2.9회, 낙찰률이 0.0%로 나타납니다. 현재 물건 역시 3회 유찰됐습니다. 가격이 감정가 대비 크게 낮아진 사실과 별개로, 시장에서의 실제 환금가격과 매수인 실질취득액을 연결해 줄 실거래 근거가 부족한 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,598,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,058,764원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 35,539,236원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 총 미배당 | 2,557,000,000원 | 2,521,460,764원 |
현재 회차 기준 채권액 2,557,000,000원 중 35,539,236원이 배당되고, 2,521,460,764원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 배당계산과 별개로 김현문·민경태의 임차보증금 승계 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 36,598,000원 | 35,539,236원 | 2,521,460,764원 |
| 4회 유찰 시 | 25,618,600원 | 24,757,465원 | 2,532,242,535원 |
| 5회 유찰 시 | 17,933,020원 | 17,210,226원 | 2,539,789,774원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 사상구 주례동 주례중학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 실제로도 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
- 환금성. 베스아이하늘은 18세대이며 경매 통계상 평균 유찰 2.9회, 낙찰률 0.0%입니다. 동일 면적 실거래 기준이 확인되지 않아 환금가격은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김현문 보증금 확인. 2018.09.11. 전입이 말소기준 2018.10.25.보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인하지 않으면 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 민경태 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 최보라 60,000,000원 구분. 전입·확정일자 2019.02.20.과 임차권등기 2022.04.27.은 모두 말소기준 뒤입니다. 김현문·민경태의 미상 인수위험과 혼동하지 않아야 합니다.
- 배당요구자 확인. 문지영·홍성은·장소혜·임현주·하성용·조환진·성정환·모현정·최보라의 배당요구 기록이 있습니다. 각 보증금·우선변제 범위와 최우선변제 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2021.02.19. 한국자산관리공사 2020-14856-020 공매공고 부기등기가 있으므로 경매와 공매 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 최근 절차 확인. 2026.09.01. 기각결정정본 발송·도달 기록이 있으므로 2026.10.01. 매각기일 전 사건 진행상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 34%라는 비율만으로는 부족합니다. 동일 면적의 확인 가능한 최근 실거래 기준이 없고, 임차인 승계액도 미상이므로 실질취득액 확정 전에는 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 볼 것은 미상 인수액
표면적으로는 감정가 106,700,000원짜리 오피스텔이 3회 유찰돼 36,598,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석에서 중요한 숫자는 최저가 하나가 아닙니다. 김현문의 말소기준 전 전입, 민경태의 전입일 미상, 다수 임차인의 보증금 미확인 상태 때문에 매수인의 실제 인수액과 실질취득액을 현재 확정할 수 없습니다.
최보라의 60,000,000원 임차권등기는 후순위라 소멸하는 반면, 김현문과 민경태의 미상 위험은 별도로 남습니다. 여기에 동일 면적 실거래 기준도 확인되지 않아 “감정가의 34%니까 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 이 사건은 가격보다 임차인 보증금 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
