부산지방법원 2024타경103954. 사상구 주례동 ‘베스아이하늘’ 4층 402호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 말소기준권리는 2018년 10월 25일 온천장신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,041,000,000원이며 공동담보로 설정됐습니다. 말소기준권리와 그 이후의 근저당권·압류·임차권등기·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
하지만 임차관계는 단순하지 않습니다. 조사·신고된 인원은 28명이며, 대부분은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없다고 분류됩니다. 다만 김현문은 2018년 9월 11일 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성과 인수 위험을 배제할 수도 없습니다. 전입일이 미상인 민경태 역시 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 4층 402호 (주례동, 베스아이하늘) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 원룸형 |
| 소유자 | 주식회사세아건설 (2018.10.25. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 100,700,000원 / 70,490,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 2,256,030,660원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.25. 온천장신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,041,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 확인 필요
등기부상 말소기준인 온천장신용협동조합 근저당권과 그 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018년 11월 30일 설정된 소유권이전청구권가등기는 2019년 10월 10일 해제를 원인으로 말소됐고, 후순위 가압류와 과거 경매개시결정 중에도 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 인원 28명
보증기관의 대위변제·승계로 중복 신고된 인원은 없으며, 조사·신고 명단상 실제 인원은 28명입니다. 점유 부분이 특정되지 않은 인원이 많아, 402호의 실제 점유자와 계약관계를 현장 및 원본 서류로 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 확인 필요 | 승계 아님 |
| 민경태 | 미상 | 미상 | 판정 미상 | 확인 필요 | 승계 아님 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 · 2024.07.11 배당요구 | 승계 아님 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 · 2024.06.28 배당요구 | 승계 아님 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 · 2024.05.09 배당요구 | 승계 아님 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
| 김경환 건물 전부·임차권등기 | 2019.01.31 확정일자 2019.01.31 | 60,000,000원 | 없음 | 후순위 2023.04.12 배당요구 | 승계 아님 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 · 2024.07.10 배당요구 | 승계 아님 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 · 2024.06.29 배당요구 | 승계 아님 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 · 2024.07.09 배당요구 | 승계 아님 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 · 2025.10.22 배당요구 | 승계 아님 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
| 김채영 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 · 2024.05.21 배당요구 | 승계 아님 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 · 2025.10.31 배당요구 | 승계 아님 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
민경태: 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다.
두 사람 중 대항력 있는 임차인이 확인되면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 최저가 70,490,000원은 실질취득비용의 하한일 뿐입니다.
③ 가격·환금성 — 70% 최저가만으로는 판단 불가
현재 최저가는 감정가 100,700,000원의 70%인 70,490,000원입니다. 그러나 확인 가능한 동일 면적의 최근 실거래가 없어, 감정가와 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 비교할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 잠재 인수 보증금이 확정되지 않아 실질취득가격 자체가 미정입니다.
| 건물명 / 규모 | 베스아이하늘 · 18세대 |
|---|---|
| 사용승인 | 2018.08.17 |
| 경매 통계 | 평균 유찰 1.0회 · 매각률 0.0% |
| 확인된 최근 낙찰 | 해당 없음 |
| 가격 판단 | 보류 — 실거래 및 잠재 인수액 확인 전 저가 판단 금지 |
④ 예상배당표 (매각가 70,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,668,820원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 68,821,180원 |
| 2. 근저당 · 타이탄인베스트대부 | 650,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김미라 | 419,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 한국창호 | 190,050,000원 | 0원 |
| 5. 후순위 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 3,816,550,000원, 채권자 배당액은 68,821,180원, 미배당액은 3,747,728,820원입니다. 공동담보의 실제 배당, 당해세, 최우선변제 및 확정되지 않은 임차보증금은 실제 배당표에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 다세대주택이며, 도시형생활주택 원룸형으로 이용됩니다. 아파트가 아닌 소형 다세대 주거상품으로 환금성과 임대수요를 따로 판단해야 합니다.
- 입지. 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·주차타워·화재탐지 및 경보·스프링클러· 도시가스 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접하고, 제2종일반주거지역과 준주거지역에 걸쳐 있습니다. 토지 공시지가는 1㎡당 1,998,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현문 계약 원본 확인. 임대차계약일, 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사서·주민등록 원본으로 확인해야 합니다.
- 민경태 전입일 확인. 전입일이 미상인 상태에서는 대항력 유무를 결론 낼 수 없습니다. 전입세대열람과 점유조사를 통해 말소기준 전후를 확정해야 합니다.
- 402호 실제 점유자 특정. 조사·신고 명단이 28명이고 점유 부분이 특정되지 않은 인원이 많습니다. 관리사무소·현장 방문·우편함·공과금 사용 내역 등으로 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 김경환 임차권등기 확인. 보증금 60,000,000원, 전입·확정일자 2019.01.31로 말소기준 이후입니다. 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 명세서에서 재확인해야 합니다.
- 공동담보 배당 확인. 1순위 근저당 채권최고액 2,041,000,000원은 공동담보입니다. 다른 공동담보 물건의 매각·배당 상황에 따라 실제 채권 잔액과 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 압류·공매 이력 확인. 국세 관련 압류 이력과 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 당해세 여부 및 공매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 가등기 말소 원본 확인. 2018.11.30 소유권이전청구권가등기는 2019.10.10 말소됐습니다. 담보가등기 해당 여부와 말소 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 상한은 인수액 확인 후 결정. 실질취득비용은 낙찰가와 인수 보증금의 합계입니다. 인수 가능 보증금이 미상인 현재는 안전한 입찰 상한을 계산할 수 없습니다.
맺으며 — “70% 할인보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후의 부담이 소멸하는 전형적인 구조입니다. 그러나 권리분석의 결론을 등기부에서 멈추면 안 됩니다. 말소기준일보다 빠른 김현문의 전입이 확인되고, 보증금과 점유 상태는 미상입니다. 전입일이 확인되지 않은 민경태도 남아 있습니다.
현재 배당 계산상의 인수액은 0원이지만, 이는 미상 임차보증금까지 안전하다는 의미가 아닙니다. 대항력 있는 임차인이 확인되면 실질취득비용은 70,490,000원 + 미배당 보증금이 됩니다. 동일 면적 실거래 근거까지 확인되지 않은 만큼, 감정가의 70%라는 숫자만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기는 소멸형, 임차관계는 미확정형. 원본 확인 전 입찰 보류가 맞는 사건입니다.
