부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 ‘베스아이하늘’ 4층 402호입니다. 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)이고, 감정가는 100,700,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 34,540,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당·압류·현재 경매개시결정 등 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 점유관계에서는 별도의 확인이 필요합니다.
특히 현황조사상 확인된 실제 임차인은 28명입니다. 이 가운데 다수는 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없다고 정리되지만, 김현문은 2018.09.11 전입으로 기준권리보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상입니다. 또한 민경태는 전입일 자체가 미상입니다. 두 사람의 보증금 규모와 실제 점유·전입 상태를 확정하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 4층402호 (주례동, 베스아이하늘) |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 · 승강기·주차타워·스프링클러·도시가스 개별난방 |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 100,700,000원 / 34,540,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,256,030,660원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유 인수는 미확정
말소기준권리는 2018.10.25 을구 1번 온천장신용협동조합 근저당권 2,041,000,000원입니다. 2019.10.10 추가 설정된 온천장신용협동조합 근저당 516,000,000원, 2020.08.12 동래세무서 압류, 2022.03.14 포항세무서 압류, 2024.04.22 현재 임의경매개시결정은 기준권리 뒤에 위치합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 28명
보증기관 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없으며, 확인된 실제 임차인은 28명입니다. 말소기준권리 이후 전입자는 대항력 없음으로 정리되지만, 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제 여부는 별도로 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.07.11 | 해당 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.07.10 | 해당 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.10.22 | 해당 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.05.21 | 해당 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.06.28 | 해당 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.07.09 | 해당 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.06.29 | 해당 없음 |
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 인수 가능성 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 민경태 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 미상 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.10.31 | 해당 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.05.09 | 해당 없음 |
| 김경환 | 2019.01.31 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 2023.04.12 | 해당 없음 |
③ 가격·배당 — 최저가 34%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
현재 회차의 최저매각가는 34,540,000원으로 감정가 100,700,000원의 약 34.3%입니다. 다만 최근 거래가격을 직접 대조할 수 있는 확정 시세 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단할 수는 없습니다. 더 중요한 점은 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 실질취득비용 자체가 확정되지 않았다는 것입니다.
예상배당표 (매각가 34,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,021,720원 |
| 을구 1번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 33,518,280원 |
| 을구 4번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 2,557,000,000원 중 예상배당은 33,518,280원, 미배당은 2,523,481,720원입니다. 이 배당모형의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 선순위 가능 점유자의 보증금도 확정되지 않았으므로 이를 실제 최종 인수액 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 감정평가상 해당 구간은 도시형생활주택 원룸형으로 이용됩니다.
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 여건은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급·배수, 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 스프링클러, 도시가스 개별난방 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·준주거지역에 걸치며 토지면적은 248.0㎡, 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 규모·환금성. 베스아이하늘은 18세대, 사용승인일 2018.08.17이며 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김현문 보증금·확정일자 확인. 2018.09.11 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 실제 점유 상태를 확인해 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 민경태 전입관계 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판단이 끝나지 않았습니다.
- 다수 점유관계 대조. 실제 임차인이 28명으로 확인됩니다. 402호와 각 점유자의 실제 점유 범위가 일치하는지 현황조사·매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 김경환 임차권등기 확인. 보증금 60,000,000원, 전입·확정일자 2019.01.31이며 말소기준권리 이후입니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2021.02.19 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 경매와 공매 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 매각기일 진행 여부 확인. 2026.09.01 채권자 온OOOOOOOO에게 기각결정정본이 발송되어 같은 날 도달한 기록이 있으므로 2026.10.01 매각기일 진행 여부를 법원 원문에서 최종 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 선순위 가능 보증금 확인 뒤 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 먼저 볼 것은 인수금액이다
이 사건의 등기상 말소기준권리는 명확합니다. 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 점유관계는 단순하지 않습니다. 실제 임차인 28명 가운데 김현문은 기준권리보다 앞선 2018.09.11 전입이고, 민경태는 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
따라서 감정가 100,700,000원에서 최저가 34,540,000원까지 내려온 사실은 단지 입찰 출발가격을 보여줄 뿐입니다. 이 물건의 실제 가격은 낙찰가 + 확정되는 인수금액으로 봐야 하며, 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 “3,454만원짜리 물건”이라고 볼 수 없습니다. 권리의 승부처는 할인율이 아니라 점유자 보증금 확인입니다.
