71,120,000원
부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 베스아이하늘 5층 502호로, 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 소유자는 주식회사세아건설입니다. 2018.10.25. 온천장신용협동조합이 설정한 채권최고액 2,041,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이고, 공동담보목록 제2018-244호가 붙어 있습니다.
등기상 말소기준 이후의 근저당권·압류·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기된 후순위 권리가 아니라 말소기준일 전후로 확인된 다수의 전입자입니다. 특히 김현문은 2018.09.11. 전입해 말소기준일인 2018.10.25.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 단정할 수도, 반대로 “인수 없음”으로 결론낼 수도 없는 대항력 가능·미상 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 5층 502호 (주례동, 베스아이하늘) |
| 물건종류 | 다세대주택 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 · 대상 호수 5층 502호 |
| 단지 | 베스아이하늘 · 18세대 · 2018.08.17. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사세아건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 101,600,000원 / 71,120,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 2,256,030,660원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.25. 온천장신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,041,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 점유관계가 복잡하다
등기 이력에는 2018.12.11. 김미라의 가압류, 2019.02.15. 주식회사 한국창호의 가압류, 2019.10.30. 및 2021.08.25. 강제경매개시결정, 2022.11.16. 임의경매개시결정 등이 있으나 각각 후속 말소·취하·취소기각 이력이 기록돼 있습니다. 2020.08.12. 동래세무서장 압류와 2021.02.19. 한국자산관리공사의 공매공고도 확인되므로, 법원경매와 공매 절차의 현재 상태를 교차 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 인원 27명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복된 보증기관을 제외할 대상은 없습니다. 현황조사와 문건접수, 등기부에서 확인되는 실제 점유·임차 관련 인원은 27명입니다. 이 중 배당요구가 확인되는 사람은 10명입니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019.09.23. | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문지영 | 2018.10.26. | 미상 | 미상 | 2024.07.11. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29. | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12. | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30. | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22. | 미상 | 미상 | 2024.07.10. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22. | 미상 | 미상 | 2025.10.22. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25. | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02. | 미상 | 미상 | 2024.05.21. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27. | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16. | 미상 | 미상 | 2024.06.28. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17. | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21. | 미상 | 미상 | 2024.07.09. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25. | 미상 | 미상 | 2024.06.29. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현문 | 2018.09.11. | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이도열 | 2019.10.31. | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04. | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27. | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18. | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14. | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08. | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18. | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민경태 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 판정 불가 | 미상 | 없음 |
| 강다영 | 2023.01.18. | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23. | 미상 | 미상 | 2025.10.31. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28. | 미상 | 미상 | 2024.05.09. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28. | 2020.12.24. | 60,000,000원 | 2023.09.26. | 없음 | 임차권등기 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 101,600,000원, 현재 최저매각가는 71,120,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가와 최저가만으로 시장가격 대비 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 베스아이하늘은 18세대이며, 확인된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 71,120,000원 | 69,439,840원 | 3,747,110,160원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 49,784,000원 | 48,487,888원 | 3,768,062,112원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 34,848,800원 | 33,821,522원 | 3,782,728,478원 | 0원 |
유찰이 계속되면 매각가는 내려가지만 채권자 미배당은 커집니다. 다만 채권자의 미배당 자체가 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 매수인이 부담할 수 있는 부분은 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 등 별도의 인수권리이며, 이 사건에서는 그 금액이 아직 확인되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,680,160원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 69,439,840원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사타이탄인베스트대부 | 650,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 김미라 | 419,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 한국창호 | 190,050,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,816,550,000원, 채권자 예상배당 69,439,840원, 미배당 3,747,110,160원, 소유자 잔여 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 을구 2번 근저당권과 갑구 3번·5번 가압류에는 후속 말소등기가 기록돼 있으므로 실제 배당권 존속 여부를 원본 배당요구서 및 최신 등기와 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택, 다세대·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리합니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택이며 도시형생활주택 원룸형입니다. 같은 건물에는 주거용 오피스텔로 이용되는 호수도 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물로 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 공동현관기, 스프링클러와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 토지. 대지 248.0㎡, 주상용, 완경사·정방형 토지이며 공시지가는 1㎡당 1,998,000원입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 18세대 규모의 도시형생활주택 원룸형이며 확인된 최근 매각사례가 없어 실거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현문 임대차 원본. 2018.09.11. 전입 당시의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유개시일, 확정일자, 현재 전입 유지 여부와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 민경태 점유관계. 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능성을 판정할 수 없습니다. 현황조사 보완과 주민등록 전입세대 열람이 필요합니다.
- 전혜영 임차권. 주택 전부에 보증금 60,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입·확정일자는 말소기준 이후입니다. 배당요구와 임차권등기 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 27명 점유 실태. 전입자 전원이 현재 502호를 실제 점유하는지, 같은 건물의 다른 호수와 혼재된 조사인지, 현재 퇴거자가 누구인지 확인해야 합니다.
- 배당요구 10명. 문지영·홍성은·장소혜·임현주·하성용·최시영·조환진·성정환·모현정·전혜영의 배당요구 금액과 권리신고서를 대조해야 합니다.
- 공매 진행 여부. 2021.02.19. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 공매 취소·중지·완료 여부와 법원경매 절차의 관계를 확인해야 합니다.
- 후속 말소등기. 예상배당표에 포함된 을구 2번 근저당권과 갑구 3번·5번 가압류에는 말소 이력이 있으므로 최신 등기와 배당표를 대조해야 합니다.
- 실거래·임대료. 비교 가능한 거래금액이 확인되지 않으므로 인근 동일 용도의 실거래, 보증금, 월세, 공실률을 조사한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 미납 비용. 관리비, 공용부분 체납, 당해세와 최우선변제 대상 임차인의 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 미상 인수액이 먼저다
현재 최저가는 감정가의 70%인 71,120,000원입니다. 숫자만 보면 한 차례 유찰된 할인 물건처럼 보이지만, 이 사건은 가격보다 임대차 확인 난도가 훨씬 큽니다. 실제 점유·임차 관련 인원이 27명이고, 김현문은 말소기준보다 먼저 전입했으나 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 민경태는 전입일도 확인되지 않습니다.
전혜영의 60,000,000원 임차권등기는 후순위라 대항력이 없고, 등기상 후순위 담보권과 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이것만으로 매수인 인수 0원을 확정할 수는 없습니다. 김현문·민경태의 권리가 해소되지 않는 한 실질취득비용은 최소 71,120,000원에서 더 늘어날 수 있습니다. 실거래 비교금액도 확인되지 않아 70%라는 할인율만으로 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
가격 판단은 보류, 임대차 원본 확인이 우선. 선순위 가능 점유자의 보증금과 실제 점유가 명확히 해소된 뒤에야 낙찰가와 실질취득비용을 같은 숫자로 놓고 판단할 수 있는 물건입니다.
