34,849,000원
부산지방법원 2024타경103954. 주례동 베스아이하늘 5층 502호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 말소기준권리는 2018.10.25 설정된 온천장신용협동조합 근저당권 채권최고액 2,041,000,000원입니다. 이후의 근저당권·압류·임차권등기·현재 경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보면 끝나지 않습니다. 현황조사 등에 나타난 임차 관련 조사자는 27명이고, 그중 김현문의 전입일은 2018.09.11로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 민경태는 전입일 자체가 확인되지 않아 역시 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 5층502호 (주례동,베스아이하늘) |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 · 본건 5층 · 베스아이하늘 18세대 · 준공 2018.08.17 |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 101,600,000원 / 34,849,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 2,256,030,660원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계 확인이 핵심
임차인·점유자 현황
보증기관 대위·승계로 표시된 중복 신고자는 없습니다. 아래 대항력 표시는 말소기준일과 확인된 전입정보를 기준으로 하며, 보증금·확정일자 또는 전입일이 확인되지 않은 경우에는 확정 판단을 피했습니다.
| 성명 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019.09.23 · 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문지영 | 2018.10.26 · 미상 | 미상 | 2024.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29 · 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 · 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30 · 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 · 미상 | 미상 | 2024.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22 · 미상 | 미상 | 2025.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25 · 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02 · 미상 | 미상 | 2024.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27 · 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16 · 미상 | 미상 | 2024.06.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17 · 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21 · 미상 | 미상 | 2024.07.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25 · 미상 | 미상 | 2024.06.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현문 | 2018.09.11 · 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상위험 |
| 이도열 | 2019.10.31 · 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04 · 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27 · 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18 · 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14 · 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08 · 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18 · 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민경태 | 미상 · 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상위험 |
| 강다영 | 2023.01.18 · 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23 · 미상 | 미상 | 2025.10.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28 · 미상 | 미상 | 2024.05.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전혜영 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.28 · 2020.12.24 | 60,000,000원 | 2023.09.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 34%라도 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
감정가 101,600,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 34,849,000원입니다. 그러나 이 물건은 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 부족합니다.
| 감정가 | 101,600,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 34,849,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 현재 회차 | 감정가 34% |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.9회 |
| 단지 경매 낙찰률 | 0.0% |
③ 예상배당표 (매각가 34,849,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,027,282원 |
| 을구 1번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 33,821,718원 |
| 을구 4번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권 합계는 2,557,000,000원, 채권자 예상배당은 33,821,718원이며 미배당액은 2,523,178,282원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 계산에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 김현문·민경태의 미상 임차관계까지 0원이라고 확정하는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34,849,000원 | 33,821,718원 | 2,523,178,282원 |
| 4회 유찰 시 | 24,394,300원 | 23,555,203원 | 2,533,444,797원 |
| 5회 유찰 시 | 17,076,010원 | 16,368,642원 | 2,540,631,358원 |
④ 공매·입지·환금성 메모 (등기·감정요항·경매통계 기준)
- 공매 교차 확인. 2021.02.19 한국자산관리공사 공매공고가 부기되어 있습니다. 법원경매와 별도로 공매 진행상태를 확인해야 합니다.
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급·배수, 위생, 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접하며, 준주거지역·제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다. 토지 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반사항 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 베스아이하늘은 18세대이며 경매통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 최저가와 실제 시장가격의 직접 비교는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김현문 임차관계 최우선 확인. 2018.09.11 전입이 말소기준 2018.10.25보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·현재 점유관계를 매각물건명세서와 임대차 자료로 확인해야 합니다.
- 민경태 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않아 말소기준 전후를 판단할 수 없습니다. 보증금·확정일자와 함께 확인해야 합니다.
- 전혜영 60,000,000원 구분. 전입 2020.10.28, 확정일자 2020.12.24, 임차권등기 2023.09.26으로 말소기준 이후입니다. 선순위 전입자 리스크와 혼동하지 않아야 합니다.
- 공매공고 교차 확인. 2021.02.19 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 공매 진행 여부와 법원경매 관계를 확인해야 합니다.
- 매각기일 진행상태 재확인. 2026.09.01 채권자에게 기각결정정본이 발송되어 같은 날 도달한 기록이 있습니다. 2026.10.01 매각기일의 실제 진행 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 확인 전 가격판단 금지. 감정가 대비 34%라는 사실만으로 시장가격보다 낮다고 볼 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 확인 후 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 볼 것은 미상 임차관계다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 101,600,000원에서 34,849,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 실거래 금액이 확인되지 않아 이 가격이 시장 대비 싼지는 판단할 수 없고, 더 중요한 문제는 권리입니다. 김현문의 2018.09.11 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 민경태는 전입일 자체가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 배당계산의 인수액 0원을 그대로 확정 인수액으로 사용해서는 안 됩니다. 반대로 전혜영의 60,000,000원 임차권은 말소기준 이후라서 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 매수인이 60,000,000원을 부담하는 구조도 아닙니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 김현문·민경태의 실제 임차관계를 확정해 ‘실질취득액의 미상 부분’을 없애는 것입니다. 그 전까지는 감정가 34%라는 숫자에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
