부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 베스아이하늘 3층 301호입니다. 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)이고, 건물은 철근콘크리트구조 9층입니다. 말소기준권리는 2018.10.25. 설정된 온천장신용협동조합 근저당권 2,041,000,000원입니다. 그 뒤의 압류·경매개시결정·임차권등기 등은 등기상 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기권리보다 선순위 전입 임차인입니다.
김현문은 2018.09.11. 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 제공된 조사에서는 대항력이 있는 것으로 분류돼 있지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 최저매각가가 감정가의 34% 수준까지 내려왔다는 사실만으로 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 낙찰가 외에 인수할 보증금이 생길 경우 실질취득가는 그만큼 올라가기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 3층301호 (주례동,베스아이하늘) |
| 용도 | 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 주식회사세아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 97,600,000원 / 33,477,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,256,030,660원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
또한 민경태는 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 어렵습니다. 반대로 나머지 조사 명단은 전입일이 말소기준권리 이후로 확인돼 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 홍성은은 임차보증금 60,000,000원, 계약일 2019.02.15., 주민등록일 2019.02.22., 확정일자 2019.02.27.의 주택임차권이 2024.06.07. 등기돼 있으나 말소기준권리 이후 전입입니다.
② 임차인·점유관계 — 27명 중 선순위 1명, 판정 미상 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019.09.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 | 2024.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 | 2025.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 미상 | 2024.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 | 2024.06.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 | 2024.07.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 | 2024.06.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민경태 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 | 2025.10.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 | 2024.05.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 | 60,000,000원 | 2024.06.07 | 없음 | 미상 | 매각소멸 |
③ 예상배당표 (매각가 33,477,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,002,586원 |
| 을구 1번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 32,474,414원 |
| 을구 4번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 2,557,000,000원 중 32,474,414원이 배당되고, 미배당은 2,524,525,586원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 권리 미상은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 33,477,000원 | 32,474,414원 | 2,524,525,586원 |
| 4회 유찰 시 | 23,433,900원 | 22,612,090원 | 2,534,387,910원 |
| 5회 유찰 시 | 16,403,729원 | 15,708,462원 | 2,541,291,538원 |
현재 최저가가 감정가의 34% 수준이고, 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차인의 보증금이 실질취득가를 좌우할 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않는 상태에서 33,477,000원·23,433,900원·16,403,729원만 비교해 가격 매력을 판단하는 것은 위험합니다.
⑤ 압류·공매 교차 위험
- 국세·지방세 압류. 2020.08.12., 2022.03.14., 2022.12.26., 2023.04.13. 압류가 확인됩니다. 등기상 매각으로 소멸하더라도 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 실배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매공고. 2021.02.18. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매 진행상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 경매 진행 이력. 2019.10.30. 강제경매, 2021.08.25. 강제경매, 2022.11.16. 임의경매가 각각 등기된 뒤 말소됐고, 현재 사건은 2024.04.22. 임의경매개시결정으로 진행됐습니다.
- 절차 문건. 2026.09.01. 채권자 관련 기각결정정본 발송·도달 이력이 있으므로 2026.10.01. 매각기일 전 사건 진행상태 원문 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주례중학교 북서측 인근. 단독주택·다세대·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통사정은 편리한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 급·배수, 위생, 승강기, 주차타워, 화재탐지·경보, 공동현관기, 스프링클러, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제2종일반주거지역, 공시지가 1,998,000원/㎡, 토지면적 248.0㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 건물 규모. 베스아이하늘은 18세대, 사용승인일은 2018.08.17.로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김현문 보증금 확인. 대항력 있는 선순위 전입자로 분류돼 있으므로 임대차계약서·매각물건명세서·배당요구 여부·보증금 원금을 먼저 확인해야 합니다.
- 민경태 전입일 확인. 현재 전입일이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 홍성은 임차권 확인. 보증금 60,000,000원, 임차권등기 2024.06.07.이며 전입은 말소기준 이후입니다. 실제 배당순위와 배당 여부를 명세서와 배당요구서로 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 법원경매와 별도로 진행상태를 확인해야 합니다.
- 2026.09.01. 기각 관련 문건 확인. 2026.10.01. 매각기일 전에 사건 진행 여부와 매각기일 유지 여부를 법원 원문으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금
이 물건은 감정가 97,600,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 33,477,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 그보다 중요한 변수가 남아 있습니다. 김현문은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금이 미상이며, 민경태 역시 전입일이 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 낙찰가에 얼마를 더 부담하게 될지 알 수 없어 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 회차의 핵심은 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 먼저 선순위 임차인의 보증금·배당관계와 전입일 미상 점유자의 권리관계를 확정하는 것입니다. 그 숫자가 확인되기 전까지는 최저가 33,477,000원을 기준으로 시세 대비 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
