부산지방법원 2024타경103954. 부산 사상구 주례동 ‘베스아이하늘’ 3층 301호로, 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 소유자는 주식회사세아건설이며, 2018.10.25 소유권을 이전받은 날 온천장신용협동조합 명의의 채권최고액 2,041,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이므로 그 뒤에 설정된 압류·경매개시결정·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리보다 점유 관계입니다. 확인된 임차인·점유자는 총 27명이고, 대부분 보증금과 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 말소기준일보다 앞서 전입한 김현문, 전입일을 알 수 없는 민경태는 보증금·확정일자까지 미상이므로 대항력이 있다고 확정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 최저가만 보고 안전한 70% 물건으로 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례로 22, 3층 301호 (주례동, 베스아이하늘) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) · 비교 대상 면적 16.33㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사세아건설 (2018.10.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 97,600,000원 / 68,320,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 2,256,030,660원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,041,000,000원 · 공동담보 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도
2018.10.25 온천장신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정과 2024.06.07 홍성은의 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 홍성은은 전입일 2019.02.22, 확정일자 2019.02.27로 모두 말소기준일 뒤이며, 보증금 60,000,000원도 매수인에게 승계되는 선순위 보증금으로 보기는 어렵습니다.
② 임차인·점유자 — 확정 인수 0원으로 단정할 수 없다
임차인·점유자로 확인된 실제 인원은 27명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 확인된 보증금은 홍성은의 60,000,000원뿐이고 나머지 26명의 보증금은 알 수 없습니다. 배당요구가 확인된 사람은 9명입니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 2019.09.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 문지영 | 2018.10.26 | 미상 | 2024.07.11 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 김건주 | 2018.10.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 박서윤 | 2020.08.12 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 심보영 | 2022.05.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 장소혜 | 2019.04.22 | 미상 | 2025.10.22 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 이시정 | 2022.04.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 임현주 | 2019.12.02 | 미상 | 2024.05.21 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 정지인 | 2019.12.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 전혜영 | 2020.10.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 하성용 | 2018.11.16 | 미상 | 2024.06.28 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 김동현 | 2020.02.17 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 최시영 | 2019.03.21 | 미상 | 2024.07.09 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 조환진 | 2019.02.25 | 미상 | 2024.06.29 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 김현문 | 2018.09.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이도열 | 2019.10.31 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 정영민 | 2019.12.04 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 이진범 | 2024.03.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 박지원 | 2020.08.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 김진일 | 2019.01.14 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 이세영 | 2019.02.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 이명재 | 2019.06.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 민경태 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 강다영 | 2023.01.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 성정환 | 2020.06.23 | 미상 | 2025.10.31 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 모현정 | 2018.11.28 | 미상 | 2024.05.09 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 홍성은 | 2019.02.22 확정 2019.02.27 | 60,000,000원 | 2024.06.07 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 가격·환금성 — 70%라고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 68,320,000원으로 감정가 97,600,000원의 70%입니다. 그러나 베스아이하늘의 동일 면적 실거래가와 최근 거래금액이 확인되지 않아, 최저가가 실제 매매시세보다 낮은지 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 건물명 / 규모 | 베스아이하늘 · 18세대 |
|---|---|
| 사용승인 | 2018.08.17 |
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 68,320,000원 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 47,824,000원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 33,476,799원 · 감정가 34% |
| 관련 경매 통계 | 평균 유찰 1.0회 · 낙찰률 0.0% |
④ 예상배당표 (매각가 68,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,629,760원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 2,041,000,000원 | 66,690,240원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 타이탄인베스트대부 | 650,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 김미라 | 419,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 한국창호 | 190,050,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 온천장신용협동조합 | 516,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 채권총액 3,816,550,000원 중 66,690,240원이 배당되고, 미배당액은 3,749,859,760원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 을구 2번 근저당은 2019.10.08 말소 내역이 있으므로 실제 배당 관계를 원본 배당요구채권과 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
- 입지. 주례중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·다가구주택과 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 냉정역이 있어 대중교통 사정은 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·주차타워·스프링클러·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 248.0㎡, 공시지가 1,998,000원/㎡이며 준주거지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 18세대의 원룸형 다세대주택으로, 동일 면적 최근 거래와 낙찰사례가 확인되지 않아 매도·임대 가격 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현문 계약 확인. 2018.09.11 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 민경태 전입 확인. 전입일·보증금·점유 부분을 확인하기 전에는 대항력과 승계액을 판단할 수 없습니다.
- 301호 점유자 특정. 현황조사에 나온 27명 중 실제 301호 점유자와 퇴거자를 구분하고 전입세대 열람 결과와 대조해야 합니다.
- 홍성은 임차권. 전입·확정일자는 후순위이나 주택 전부에 관한 임차권등기이므로 현재 인도 상태와 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건의 체납액과 법정기일을 확인해 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2021.02.18 공매공고의 진행·취소·종결 여부를 한국자산관리공사 관련 서류와 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 온천장신용협동조합 근저당의 공동담보목록 제2018-244호와 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 조사. 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 원룸형 다세대의 실제 매매가·임대료·공실률을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용. 확인되는 승계 보증금, 명도비, 미납 관리비를 낙찰가에 더해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”
이 물건의 등기부만 보면 말소기준권리 뒤의 권리들이 정리되는 전형적인 구조입니다. 그러나 임차인·점유자가 27명이고, 말소기준일보다 빠른 전입자와 전입일 미상자가 함께 존재합니다. 보증금과 실제 점유가 확인되지 않은 상태에서는 배당표의 인수 0원을 그대로 믿을 수 없습니다.
게다가 동일 면적 실거래가가 없어 68,320,000원이 시세보다 저렴한지도 검증되지 않았습니다. 감정가의 70%라는 할인율은 투자 근거가 아니라 경매 회차 정보일 뿐입니다. 가격은 판단 보류, 인수·명도는 고위험 확인 대상. 김현문과 민경태의 계약 및 점유관계를 해소하기 전에는 응찰가를 산정하지 않는 것이 타당합니다.
