의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’, 건물 외벽에는 ‘에버리치’로 표시된 15층 공동주택의 7층 701호입니다. 공부상 용도는 아파트이고, 비교대상 면적은 50.2㎡입니다. 소유자는 주식회사제네시스산업개발이며, 2019년 10월 25일 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 근저당권·가등기·압류·경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 3회 유찰 끝에 감정가의 34.3%까지 가격이 내려왔음에도 낙찰되지 않았고, 제공된 단지 경매 통계 역시 평균 3.0회 유찰·매각률 0.0%로 나타납니다. 낮은 숫자 자체보다 시장이 반복해서 응찰을 보류한 이유를 확인하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 7층 701호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교대상 면적 50.2㎡ · 15층 건물 중 7층 |
| 건물 명칭 | 공부상 흥일홀딩스 · 외벽 표시 에버리치 |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 (2020.06.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 77,518,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엘씨엘대부 / 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 준공 / 규모 | 2019.09.06 · 52세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 우리은행 근저당
말소기준권리는 2019.10.25 접수된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이 근저당권은 2023.01.19 정안상운주식회사로 이전됐고, 이후의 근저당권·가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 현황 — 12명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에 나타난 점유·임차 신고자는 총 12명이며, 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 이들의 전입일은 모두 2019.10.25 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됐습니다. 다만 주식회사 제네시스 산업개발을 제외한 11명은 보증금이 확인되지 않았으므로, 실제 임대차계약과 점유 범위는 매각물건명세서 및 현장조사로 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리 배지 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 근린생활시설 | 2019.10.30 | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 | 미확인 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 | 미확인 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 | 미확인 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 | 미확인 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 | 미확인 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 | 미확인 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 | 미확인 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 | 미확인 |
| 장영숙 | 2021.10.18 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 | 2024.09.30 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 | 미확인 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 | 미확인 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 | 미확인 |
③ 가격 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시점이 오래됐다
제공된 에버리치 비교거래는 총 3건으로, 모두 2022년 5월부터 7월 사이 거래입니다. 평균 거래금액은 255,666,666원, 최신 거래는 2022.07의 251,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7층 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2층 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2층 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 255,666,666원 |
현재 최저가 77,518,000원은 제공된 비교거래 평균의 30.3%이고, 최신 거래 251,000,000원의 약 30.9%입니다. 명목상 가격 차이는 매우 크지만, 거래 표본이 3건뿐이고 거래 시점도 2022년에 머물러 있습니다. 따라서 30.3%라는 비율만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기보다, 3회 유찰 원인과 현재 매매 가능 가격을 함께 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 77,518,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 54,262,600원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 37,983,820원 | 0원 |
현재 회차에서는 실질취득금액이 최저가와 같은 77,518,000원입니다. 유찰이 추가돼도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 선순위 근저당권의 미배당액과 전체 채권 미회수액은 더 커집니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,795,324원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 150,000,000원 | 75,722,676원 |
| 2. 근저당 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 흥일홀딩스 주식회사 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,383,575,166원 중 채권자 배당액은 75,722,676원, 미배당액은 3,307,852,490원입니다. 신청채권자 청구액 800,000,000원에 대한 시나리오상 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역(경전철) 동측 인근으로, 공동주택·일반주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 승강기·보일러 난방·소화전·기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 52세대 규모이며 제공된 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 대조. 현황조사상 12명의 실제 점유 호수·점유 부분·임대차계약서를 확인하세요.
- 보증금 확인. 11명의 보증금과 차임이 미상입니다. 매각물건명세서 보완 여부를 대조해야 합니다.
- 가등기 원인 확인. 갑구 5번과 9번 가등기의 담보가등기 여부 및 말소·소멸 관계를 원본으로 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 중 당해세에 해당하는 금액과 배당 순위를 확인하세요.
- 물건 명칭 확인. 공부상 흥일홀딩스, 외벽 표시 에버리치로 명칭이 다르므로 현장과 해당 호수를 대조하세요.
- 시세 재검증. 비교거래가 2022년 3건뿐이므로 현재 거래 가능 가격과 임대수요를 별도로 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.22이므로 매각·변경·유찰 여부를 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격보다 먼저 확인할 것이 많다”
최저가 77,518,000원은 감정가의 34.3%이고, 과거 비교거래 평균의 30.3%입니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 숫자만 보면 강한 할인 구간이지만, 이 물건의 핵심은 가격보다 점유관계의 복잡성입니다.
조사된 점유·임차 신고자는 12명이고 11명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 모두 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만, 실제 점유와 명도 부담까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 여기에 가등기 성격, 당해세, 오래된 실거래 표본이 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격은 낮음, 그러나 점유·원본 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
