의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’, 건물 외벽에는 ‘에버리치’로 표시된 15층 공동주택의 8층 802호입니다. 공부상 용도는 아파트이고, 소유자는 주식회사제네시스산업개발입니다. 최초 말소기준권리는 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·가등기·압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 221,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 75,803,000원입니다. 확인된 2022년 실거래 평균 255,666,666원의 29.6%에 불과합니다. 그러나 최신 거래도 2022.07에 머물러 있어, 이 수치만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 거래 공백과 단지 경매 낙찰 이력 부재를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 8층 802호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 15층 공동주택 |
| 표시 명칭 | 공부상 흥일홀딩스 · 건물 외벽 에버리치 |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 75,803,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 실거래 비교면적 | 49.2㎡ · 면적 일치 |
| 단지 정보 | 에버리치 · 52세대 · 2019.09.06. 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸한다
말소기준은 2019.10.25. 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2023.01.19. 정안상운주식회사로 이전됐지만 순위는 그대로 유지됩니다. 그 뒤 설정된 960,000,000원 근저당권, 가등기, 압류, 근질권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 설정됐던 일부지분 소유권이전청구권가등기와 그 이전등기는 2022.06.30. 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수 0원, 명도는 별개
현황조사상 실제 임차·점유 신고는 12명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 모두 실제 조사 대상입니다. 전입일은 전부 2019.10.25. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 다수의 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았고, 장영숙은 2024.09.30. 배당요구를 접수했습니다. 따라서 인수 위험과 별개로 실제 점유자 수·호실 점유 범위·명도 대상을 매각물건명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 근린생활시설 · 3,835,37평방미터 | 2019.10.30 | 10,000,000원 월 800,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장영숙 | 2021.10.18 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 2024.09.30. 배당요구 승계 없음 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 거래가 오래됐다
면적이 일치하는 에버리치 실거래는 총 3건입니다. 거래가는 251,000,000원에서 260,000,000원 사이이고 평균은 255,666,666원입니다. 현재 최저가 75,803,000원은 이 평균의 29.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7층 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2층 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2층 | 260,000,000원 |
| 평균 | 49.2㎡ 비교 | 3건 | 255,666,666원 |
수치상 할인 폭은 매우 큽니다. 다만 최신 거래가 2022.07이고 이후 확인 거래가 없어, 255,666,666원을 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%, 마지막 낙찰가와 낙찰일은 확인되지 않습니다. 현재 시장가와 실제 매수 수요는 별도의 현장 중개업소 조사로 보완해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,803,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,764,454원 |
| 2. 우리은행 근저당권 | 150,000,000원 | 74,038,546원 |
| 3. 사랑과미래대부 근저당권 | 960,000,000원 | 0원 |
| 4. 김형세 근저당권 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 사랑과미래대부 근저당권 | 960,000,000원 | 0원 |
| 6. 흥일홀딩스 가압류 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,383,575,166원 중 채권자 예상배당은 74,038,546원이고, 미배당은 3,309,536,620원입니다. 신청채권액 800,000,000원은 현재 회차 계산에서 0원 배당이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐습니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 감정가 34.3% | 75,803,000원 | 74,038,546원 | 3,309,536,620원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 53,062,100원 | 51,706,982원 | 3,331,868,184원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 37,143,470원 | 36,074,888원 | 3,347,500,278원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 늘지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 회차가 내려가도 권리 인수 구조가 바뀌는 것은 아닙니다. 다만 낮은 가격 자체가 점유·명도, 실제 용도, 환금성 문제를 해결해 주는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역(경전철) 동측 인근으로 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 승강기, 보일러 난방, 소화전, 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 소로3류 접합, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 430.0㎡, 공시지가 1,942,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 52세대 규모이고 확인 실거래가 2022년 3건에 그쳐 현재 매수 수요와 적정 매각기간을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 802호 점유자 특정. 조사된 12명이 모두 802호를 점유하는지, 건물 전체 현황이 혼재된 것인지 세대별 전입세대열람과 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 법인 점유 범위 확인. 아파트 호실에 근린생활시설 이용과 넓은 점유 면적이 기재된 이유를 집행관 현황조사서 원문과 도면으로 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 보증금 미상 점유자들의 임대차관계, 배당요구 여부, 최우선변제 대상 여부를 최종 명세서에서 확인해야 합니다.
- 명도비용 반영. 대항력이 없더라도 다수 점유자가 실제 거주한다면 인도명령, 송달, 이사 협의에 비용과 시간이 들 수 있습니다.
- 현재 시세 재조사. 2022년 거래가만으로 응찰 상한을 정하지 말고 현재 매도호가, 전세·월세 수준, 대출 가능액을 확인해야 합니다.
- 가등기 원인 확인. 갑구 5번과 9번 가등기의 성격 및 말소·소멸 관계를 등기부 원문과 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세와 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능액을 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 명도는 같은 말이 아니다”
이 물건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 2019.10.25. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권·가등기·압류·경매개시결정과 대항력 없는 임차관계는 매각으로 정리됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 입찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 221,000,000원에서 75,803,000원까지 내려온 이유를 점유와 시장성에서 찾아야 합니다. 현황조사상 12명이 등장하고, 아파트 호실에 근린생활시설 이용이 기재돼 있으며, 현재 시세를 뒷받침할 최근 거래도 없습니다. 권리는 정리되지만 현장은 아직 정리되지 않았습니다. 802호의 실제 점유자와 명도비용, 현재 매매가를 확인한 뒤에야 낮은 최저가가 진짜 할인인지 판단할 수 있습니다.
