의정부지방법원 2024타경81902. 의정부동 소재 흥일홀딩스 7층 704호로, 공부상 용도는 아파트입니다. 건물 외벽에는 “에버리치”로 표시되어 있습니다. 최초 소유권보존은 흥일홀딩스주식회사 명의로 이뤄졌고, 2020.06.08. 주식회사제네시스산업개발로 소유권이 이전됐습니다. 말소기준은 2019.10.25. 설정된 주식회사우리은행의 채권최고액 150,000,000원 근저당권입니다.
등기부에는 말소기준 이후 다수의 근저당권과 가등기, 압류, 경매개시결정이 이어집니다. 순위만 보면 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 권리 순위보다 점유 관계 확인이 중요합니다. 전입신고일이 확인된 12명은 모두 말소기준일 뒤에 들어왔지만, 박대한은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 인수 위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 7층 704호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공부상 아파트 |
| 건물 표시 | 공부상 “흥일홀딩스” · 건물 외벽 “에버리치” |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 (2020.06.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 83,349,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권액 | 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 토지 이용 | 일반상업지역 · 대 · 토지면적 430.0㎡ · 공시지가 1,942,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 가등기 종류는 확인
② 점유·임차인 — 12명은 후순위, 1명은 대항력 미상
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 실제 점유·임차 관계는 13명입니다. 전입신고일이 확인된 12명은 모두 말소기준일인 2019.10.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 박대한은 전입신고일과 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 점유자·임차인 | 전입·점유일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 근린생활시설 | 2019.10.30 | 10,000,000원 월 800,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 장영숙 2024.09.30. 배당요구 | 2021.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박대한 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 가격 비교 — 숫자는 낮지만 현재 시세 근거가 약하다
최저매각가는 83,349,000원으로 감정가 243,000,000원의 34.3%입니다. 확인된 거래 평균 255,666,666원과 비교하면 32.6% 수준입니다. 표면적인 할인 폭은 매우 크지만, 이 비교만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 255,666,666원 |
거래 표본은 3건뿐이고 모두 2022년 거래입니다. 비교 기준 면적은 55.58㎡이지만 실제 거래 면적은 46.2㎡, 47.13㎡, 48.93㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 255,666,666원을 현재 본건의 직접 시세로 적용하거나, 최저가가 이 평균의 32.6%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 확정해서는 안 됩니다. 최신 동일 면적 거래와 현재 매물을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 83,349,000원 | 81,448,718원 | 3,302,126,448원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 58,344,300원 | 56,894,103원 | 3,326,681,063원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 40,841,010원 | 39,705,872원 | 3,343,869,294원 | 0원* |
* 배당 계산상 추정치입니다. 박대한의 대항력과 보증금이 확인되지 않아 실제 인수액은 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,900,282원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 150,000,000원 | 81,448,718원 |
| 2. 근저당 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 흥일홀딩스 주식회사 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 3,383,575,166원이고 채권자 예상배당은 81,448,718원입니다. 예상 미배당은 3,302,126,448원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 신청채권액 800,000,000원은 이 배당 계산에서 0원 배당으로 표시됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로, 아파트 등 공동주택과 일반주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물로, 위생급배수설비·보일러 난방·소화전·승강기·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 소로3류 접합, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 명칭과 외벽 표시가 다릅니다.
- 거래 표본. 에버리치는 52세대, 사용승인일은 2019.09.06.이며 확인 거래는 3건입니다. 비교 면적이 일치하지 않아 환금성과 현재 가격은 추가 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박대한 임대차 확인. 전입신고일·보증금·확정일자와 실제 점유 개시일을 확인해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 13명 현장 대조. 전입자와 실제 점유자가 일치하는지, 각 호실 또는 공간의 사용 형태가 무엇인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 보완. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이므로 임대차계약서, 배당요구서와 권리신고서를 대조해야 합니다.
- 가등기 원본 확인. 2021.05.10. 및 2022.07.22. 가등기의 종류와 현재 말소 상태를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당 순서와 인도 협상 변수를 점검해야 합니다.
- 가격 재조사. 제시된 거래는 2022년 3건이며 본건과 면적이 다릅니다. 현재 동일 면적 매물과 최근 거래를 확보한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 건물 명칭 확인. 공부상 흥일홀딩스와 외벽의 에버리치 표기가 같은 건물을 지칭하는지 현장과 건축물대장으로 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 점유다
83,349,000원이라는 최저가는 감정가 243,000,000원의 34.3%로 눈에 띕니다. 말소기준 뒤의 등기상 권리도 대부분 매각으로 소멸하므로 표면적인 권리 순위는 매수인에게 유리합니다. 그러나 이 물건은 점유·임차 관계가 13명에 이르고, 박대한의 대항력과 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당표의 인수 0원은 어디까지나 현재 확인 범위의 계산값입니다.
가격 근거도 조심해야 합니다. 거래 평균 255,666,666원은 2022년 3건으로 산출됐고, 거래 면적도 본건 비교 기준과 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다. 이 사건의 결론은 등기 순위는 소멸형, 점유 관계는 확인형, 가격 판단은 유보형입니다. 박대한의 임대차와 현재 동일 면적 시세가 확인돼야 실질취득액과 입찰 상한을 정할 수 있습니다.
