의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’, 건물 외벽 표시는 ‘에버리치’인 15층 공동주택의 14층 1403호입니다. 감정가는 202,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 69,286,000원입니다. 현재 소유자는 2020.06.08. 소유권을 취득한 주식회사제네시스산업개발입니다.
권리 순위의 출발점은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이 근저당권은 2023.01.19. 정안상운주식회사로 이전됐지만 순위는 그대로 유지됩니다. 이후 설정된 근저당권, 가등기, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류돼 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 소멸한다는 것과 점유가 간단하다는 것은 별개입니다. 현황조사에는 법인을 포함해 12명의 전입·점유 관계인이 나타납니다. 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력은 없지만, 상당수의 보증금과 확정일자, 점유부분이 확인되지 않았습니다. 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아니더라도 실제 점유자 특정과 명도 범위는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 14층 1403호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 15층 건물 내 14층 |
| 건물 명칭 | 공부상 흥일홀딩스 · 외벽 표시 에버리치 |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 (2020.06.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 69,286,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엘씨엘대부 / 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발행 | 2026.07.27. · 의정부지방법원 의정부등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 우리은행 근저당권보다 앞선 담보권이나 임차권은 확인되지 않습니다. 2021.05.10. 설정된 지분 가등기는 2022.06.30. 말소됐고, 2022.07.22. 설정된 주식회사비에스디엠의 가등기는 말소기준보다 후순위라 매각소멸로 분류됩니다.
② 점유·임차 조사 — 인수 0원과 명도 부담은 별개
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 현황조사 대상은 법인을 포함해 12명입니다. 전입일은 모두 2019.10.25. 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많아 우선변제 순위와 실제 점유 여부는 매각물건명세서 및 현장조사로 보완해야 합니다.
| 성명·명칭 | 점유부분·용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 | 3,835,37평방미터 · 근린생활시설 | 2019.10.30 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미애 | 미상 | 2024.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재란 | 미상 | 2021.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길순자 | 미상 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이보람 | 미상 | 2020.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허윤재 | 미상 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연경 | 미상 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노예린 | 미상 | 2024.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영숙 | 미상 | 2021.10.18 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.09.30 · 순위 미상 | 없음 |
| 김윤지 | 미상 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 미상 | 2020.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류순숙 | 미상 | 2023.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 비교 — 27.1%지만 거래 시점은 2022년
에버리치 비교 면적 46.2㎡대의 거래 표본은 3건입니다. 거래가는 251,000,000원~260,000,000원이고 평균은 255,666,666원입니다. 현재 최저가 69,286,000원은 이 평균의 27.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 255,666,666원 |
수치만 보면 할인 폭이 매우 큽니다. 그러나 거래 시점이 2022.05~2022.07이고, 매각기일은 2026.07.22입니다. 제공 거래가와 경매 시점 사이의 간격이 크므로 27.1%라는 비율만으로 현재 시세보다 싸다고 확정할 수는 없습니다. 현재 거래 가능가격은 동일 면적의 최신 매물과 인근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,647,148원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 우리은행 2023.01.19. 정안상운주식회사로 이전 | 150,000,000원 | 67,638,852원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 흥일홀딩스 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,383,575,166원 중 예상배당은 67,638,852원이며, 미배당액은 3,315,936,314원입니다. 신청채권자 주식회사 엘씨엘대부의 청구액 800,000,000원은 현재 회차 가정에서 예상배당 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역 동측 인근이며, 주변은 아파트 등 공동주택·일반주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2019.09.06. 준공된 52세대 건물로 기본 위생급배수, 보일러 난방, 소화전, 승강기와 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평탄한 장방형 토지이며, 서측으로 폭 6~8미터 포장도로와 접합니다. 토지면적은 430.0㎡, 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 공부 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다. 다만 공부상 명칭과 외벽 표시 명칭이 서로 다릅니다.
- 환금성. 거래 표본이 3건이고 단지 경매 평균 유찰은 3.0회, 낙찰률은 0.0%여서 매입가격과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각기일 진행상태. 기재된 매각기일은 2026.07.22입니다. 낙찰·변경·연기 여부를 사건기록에서 확인하세요.
- 점유자 특정. 현황조사상 12명의 전입·점유 관계가 있습니다. 1403호의 실제 거주자와 사업자, 공실 여부를 현장과 전입세대 확인자료로 대조하세요.
- 임차조건 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 많습니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 문건을 확인하세요.
- 가등기 원문 확인. 갑구 5번은 말소됐고 갑구 9번은 후순위 소멸 분류지만 담보가등기 여부와 말소 조건을 등기 원문에서 확인하세요.
- 공매 교차 확인. 2023.09.07. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 함께 확인하세요.
- 세금채권 확인. 국세·지방세 압류 이력 중 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당순서를 점검하세요.
- 신청채권자 배당. 현재 회차 가정에서 신청채권자 예상배당이 0원입니다. 매각절차 유지와 관련된 법원 기록을 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 제공 실거래가 2022.05~2022.07에 집중돼 있습니다. 2026년 동일·유사 면적 거래와 매물을 별도로 비교하세요.
- 명칭·사용상태 확인. 공부상 흥일홀딩스, 외벽은 에버리치로 표시됩니다. 공부상 아파트와 현황조사의 근린생활시설 사용 기록이 본 호실에 어떻게 대응되는지 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 미납 관리비와 기계식 주차장, 난방·승강기 등 공용시설 상태를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “낮은 가격은 확인을 대신하지 않는다”
등기 순위만 보면 결론은 명확합니다. 2019.10.25. 우리은행 근저당권 이후의 권리와 전입은 매각으로 소멸하고, 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 최저가도 69,286,000원까지 내려와 제공된 거래 평균 255,666,666원의 27.1%에 불과합니다.
그러나 비교 거래가 2022년에 머물러 있고, 현황조사에 12명의 점유·전입 관계인이 나타나며, 가등기·세금압류·공매공고 이력이 겹칩니다. 신청채권자도 현재 회차 가정에서는 배당을 받지 못합니다. 따라서 이 물건은 단순한 저가 아파트가 아니라 점유와 절차를 해소해야 가격 메리트가 실현되는 물건입니다. 등기상 인수는 0원, 현장과 진행기록 확인은 필수. 이 두 문장을 함께 놓고 판단해야 합니다.
