76,489,000원
의정부지방법원 2024타경81902. 의정부동 ‘흥일홀딩스’ 5층 501호로, 건물 외벽에는 ‘에버리치’로 표시된 아파트입니다. 감정평가상 3~6층은 아파트로서 현재 주거용으로 이용 중이며, 비교 대상 면적은 50.2㎡입니다. 현 소유자는 주식회사제네시스산업개발로 2020.06.08. 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·가등기·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순위입니다. 현황조사상 확인된 12명의 전입·입점일도 모두 말소기준일 뒤이므로 대항력이 없고, 배당 부족분을 낙찰자가 떠안는 구조도 아닙니다. 다만 인수 0원과 명도 부담 0은 같은 뜻이 아닙니다. 보증금·점유 범위가 확인되지 않은 사람이 다수여서 실제 점유관계는 별도로 정리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 5층 501호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 대상 면적 50.2㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 · 주거용 이용 |
| 건물 표시 | 공부상 명칭 ‘흥일홀딩스’ · 건물 외벽 표시 ‘에버리치’ |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 (2020.06.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 76,489,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2019.10.25. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엘씨엘대부 / 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 확인할 절차는 많다
을구 1번 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 해당 근저당권은 2024.09.13. 정안상운주식회사로 이전됐습니다. 후순위 근저당권은 채권최고액 960,000,000원·120,000,000원·960,000,000원으로 설정돼 있으나 현재 최저가에서는 선순위 근저당권조차 전액 배당되지 않습니다. 엘씨엘대부의 근질권도 후순위여서 현재 회차 예상배당은 0원입니다.
현황조사상 점유자 — 모두 말소기준일 이후
현황조사상 확인된 사람과 법인은 총 12명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모두 2019.10.25. 이후 전입·입점해 대항력은 없습니다. 다만 11명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 주식회사 제네시스 산업개발의 사용 용도가 근린생활시설로 기재돼 있어 501호의 실제 점유 범위와 호실 특정 여부를 확인할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 전입·입점일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 근린생활시설 | 2019.10.30 | 10,000,000원 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 장영숙 | 2021.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.09.30 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
대항력이 없어 보증금 미배당액을 매수인이 승계하지는 않습니다. 다만 최우선변제 요건 충족 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있고, 실제 점유자가 남아 있으면 인도·명도 절차는 별도로 필요합니다.
② 가격 비교 — 29.9%는 ‘2022년 거래 대비’ 수치다
에버리치의 면적 유사 실거래는 2022년 5~7월 3건입니다. 평균은 255,666,666원, 최저 251,000,000원, 최고 260,000,000원이며 최신 거래는 2022.07.의 251,000,000원입니다. 현재 최저가 76,489,000원은 이 표본 평균의 29.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 255,666,666원 |
단지 경매 통계는 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%로 표시돼 있습니다. 52세대 규모이고 확인된 실거래도 3건뿐이므로, 입찰가격은 2022년 거래가가 아니라 2026년의 실제 매물·계약 사례와 본건 내부 상태를 확인한 뒤 정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 감정가 34% | 76,489,000원 | 74,712,198원 | 3,308,862,968원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 53,542,300원 | 52,178,539원 | 3,331,396,627원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 37,479,610원 | 36,404,977원 | 3,347,170,189원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 76,489,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,776,802원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 우리은행 | 150,000,000원 | 74,712,198원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 흥일홀딩스 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,383,575,166원 중 집행비용을 제외한 채권자 배당은 74,712,198원이고, 미배당액은 3,308,862,968원입니다. 매각대금은 선순위 근저당권에도 부족해 후순위 권리자와 신청채권자 엘씨엘대부에는 배당되지 않습니다. 이 미배당액은 채권자 측 손실이며 매수인 인수액은 0원입니다.
예상배당에는 당해세와 임차인의 최우선변제액이 반영되지 않았습니다. 해당 항목이 확인되면 선순위 근저당권 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로 아파트 등 공동주택·일반주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 건물 서측으로 폭 6~8m 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2019.09.06. 준공된 52세대 건물로, 위생·급배수·보일러 난방·소화전·승강기·기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 3~6층과 15층은 아파트로 현재 주거용이며, 본건은 5층 501호입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역·중점경관관리구역에 해당하고, 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
- 환금성. 52세대 규모이며 확인된 실거래는 2022년 3건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%로, 최신 거래와 실제 매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각기일 상태. 매각기일 2026.07.22의 매각·변경·유찰 여부와 다음 기일을 법원 원문에서 확인하세요.
- 점유 호실 특정. 현황조사상 12명이 본건 501호를 실제 점유하는지, 다른 호실·시설의 내역이 함께 반영된 것은 아닌지 확인하세요.
- 용도 기재 불일치. 501호는 감정평가상 아파트·주거용이나 법인 점유자의 사용은 근린생활시설로 기재돼 있습니다. 실제 점유 부분과 계약서를 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 보증금 미상 점유자 11명과 장영숙의 배당요구 내용을 매각물건명세서·임대차계약서로 확인하세요.
- 가등기 확인. 2022.07.22. 비에스디엠 가등기의 원인과 담보가등기 여부, 매각 후 말소처리를 원문으로 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력과 2025.04.22. 근질권 압류를 대조해 당해세가 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공매 교차 확인. 2023.09.07. 한국자산관리공사 공매공고의 진행·취소·종결 여부를 법원경매와 함께 확인하세요.
- 최신 시세 확인. 2022년 실거래 평균 255,666,666원을 현재 가치로 그대로 사용하지 말고, 2026년 실거래·매물·내부 상태를 기준으로 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 것 0개”
권리의 골격은 명확합니다. 2019.10.25. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 점유자들의 전입·입점은 모두 그 이후라 낙찰자가 승계할 보증금은 없습니다. 후순위 근저당권·가등기·압류도 매각 소멸 순위입니다.
그러나 이 물건의 판단을 어렵게 만드는 것은 인수금이 아니라 사실관계의 밀도입니다. 점유자 12명, 주거용과 근린생활시설 기재의 불일치, 가등기, 세금 압류 이력, 공매공고, 3회 유찰이 한 사건에 겹쳐 있습니다. 최저가가 2022년 거래 평균의 29.9%라는 숫자는 눈에 띄지만, 그 거래를 2026년 현재 시세로 곧바로 사용할 수는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격과 점유·절차 확인은 보류. 원본 확인을 마친 뒤에야 낮은 최저가가 실제 기회인지 판단할 수 있습니다.
