83,349,000원
의정부지방법원 2024타경81902. 의정부동 흥일홀딩스 10층 1004호로, 공부상 용도는 아파트입니다. 등기부의 최초 소유자는 흥일홀딩스주식회사였고, 2020.06.08. 주식회사제네시스산업개발로 소유권이 이전됐습니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 주식회사 엘씨엘대부이며 청구액은 800,000,000원입니다.
말소기준은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이고, 해당 근저당권은 2023.01.19. 정안상운주식회사로 이전됐습니다. 뒤에 설정된 근저당권·가압류·압류·가등기·경매개시결정은 모두 말소기준일 이후입니다. 제공된 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 권리 인수액이 없다는 것과 실제 입찰 난도가 낮다는 것은 다릅니다. 현황조사에는 법인 1곳과 개인 11명, 총 12명의 점유·임차관계가 나타나며, 법인 외 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유 호실·퇴거 여부·명도 대상은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 10층 1004호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공부상 아파트 |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 83,349,000원 (3회 유찰) |
| 실질취득 | 83,349,000원 (최저가 83,349,000원 + 인수 0원) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엘씨엘대부 / 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 건물 명칭 | 공부상 “흥일홀딩스” · 건물 외벽 표시 “에버리치” |
| 등기 발행 | 2026.07.27 · 의정부지방법원 의정부등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
② 점유·임차 관계 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
현황조사에 나타난 점유·임차 관계는 총 12명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 모든 전입일이 말소기준일인 2019.10.25.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않은 사람이 많아 실제 점유 상태와 명도 대상은 매각물건명세서와 현장조사로 보완해야 합니다.
| 점유·임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 근린생활시설 | 2019.10.30 | 10,000,000원 월 800,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영숙 | 2021.10.18 | 미상 | 2024.09.30 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 32.6%라는 숫자만 보고 싸다고 단정할 수 없다
제공된 단지명은 에버리치, 총 52세대, 사용승인일은 2019.09.06.입니다. 비교 기준 면적은 55.58㎡이나, 실거래 표본의 면적은 46.2㎡·47.13㎡·48.93㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 시점도 2022.05.~2022.07.로, 2026.07.22. 매각기일과 시차가 큽니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | 면적 불일치 | 3건 | 255,666,666원 |
수치상 최저가 83,349,000원은 실거래 표본 평균 255,666,666원의 32.6%입니다. 다만 이 비율은 2022년의 다른 면적 거래를 기준으로 한 값입니다. 따라서 현재 최저가가 크게 낮아 보인다는 사실만 확인할 수 있을 뿐, 이를 2026년 현재 시세 대비 할인율이나 즉시 매각 가능한 차익으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,900,282원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 150,000,000원 | 81,448,718원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 홍순구 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 흥일홀딩스 주식회사 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,883,575,166원 중 예상배당은 81,448,718원이며, 미배당액은 3,802,126,448원입니다. 신청채권자 청구액 800,000,000원에 대한 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 83,349,000원 | 81,448,718원 | 3,802,126,448원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 58,344,300원 | 56,894,103원 | 3,826,681,063원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 40,841,010원 | 39,705,872원 | 3,843,869,294원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역(경전철) 동측 인근으로, 아파트 등 공동주택과 일반주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8m 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 15층 건물이며 위생급배수·보일러 난방·소화전·승강기·기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 평탄한 장방형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 430.0㎡, 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 소로3류 접합, 중점경관관리구역 등의 제한이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 에버리치 52세대, 사용승인일 2019.09.06.로 제공돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 전수 확인. 12명의 실제 거주·영업 여부와 1004호 점유자를 전입세대확인서, 사업자등록, 현장 방문으로 특정해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 보증금·확정일자 미상 점유자가 많고 장영숙은 2024.09.30. 배당요구를 접수했습니다. 명세서의 최종 기재를 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 갑구 13번 주식회사비에스디엠 명의 가등기의 성격과 매각 소멸 여부를 원본 문서에서 재확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재조사. 제공된 실거래는 2022년 3건이며 대상 기준 면적과 일치하지 않습니다. 2026년 동일·유사 면적의 매물과 거래 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 건물명 혼동 주의. 공부상 명칭은 흥일홀딩스이나 건물 외벽에는 에버리치로 표시돼 있으므로 현장 위치와 호수를 정확히 대조해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 대항력은 없더라도 점유자가 다수이면 인도명령·협의·집행에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비·시설 확인. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차장 이용 가능 여부, 내부 상태를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·문건접수 내역을 최종 매각기일 기준으로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 그러나 현장 검증 없이는 저가 매수로 단정할 수 없다
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2019.10.25. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 권리와 전입한 점유자는 매각으로 소멸하거나 대항력이 없는 구조입니다. 따라서 현재 최저가 83,349,000원에 대한 실질취득도 83,349,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 3회 유찰과 점유자 12명은 입찰 난도를 높입니다. 실거래 평균 255,666,666원과 비교하면 최저가는 32.6%에 불과하지만, 해당 거래는 2022년의 면적 불일치 표본입니다. 현재 가격 메리트를 확정하려면 동일·유사 면적의 최신 시세, 실제 내부 상태, 점유자별 퇴거 가능성, 가등기와 세금 우선순위를 먼저 검증해야 합니다. 결론은 등기상 인수 위험은 낮지만, 현장·명도·환금성 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
