83,349,000원
의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’, 건물 외벽과 실거래 단지명은 ‘에버리치’로 표시된 15층 공동주택의 14층 1404호입니다. 감정가는 243,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 최저매각가는 83,349,000원까지 내려왔습니다. 할인 폭만 보면 강하게 눈에 들어오지만, 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 말소기준권리·다수 점유자·비교 시세의 신뢰도를 함께 보는 것입니다.
말소기준권리는 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 현 소유자인 주식회사제네시스산업개발의 소유권이전일은 2020.06.08.이고, 현황조사에 나타난 점유자들의 가장 빠른 신고일도 2019.10.30.입니다. 따라서 점유자 12명 전원이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 14층 1404호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 15층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 (2020.06.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 83,349,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엘씨엘대부 / 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 건물 명칭 | 공부상 흥일홀딩스 · 건물 외벽 및 실거래 단지명 에버리치 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
2019.10.25. 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 2023.01.19. 정안상운주식회사로 이전됐지만 기준일은 최초 설정일인 2019.10.25.입니다. 이후 설정된 근저당권·가등기·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 12명, 인수는 0원
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 현황조사에 나타난 실제 점유자는 12명입니다. 전입·신고일은 모두 말소기준일 2019.10.25. 이후이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 대부분 확인되지 않았지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 점유자 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 근린생활시설 이용 기재 | 2019.10.30 | 10,000,000원 월 800,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 장영숙 | 2021.10.18 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
③ 시세 비교 — 32.6%라는 숫자만 믿으면 안 된다
실거래 단지명은 에버리치이며 52세대, 사용승인일은 2019.09.06.입니다. 제공된 거래는 2022.05.~2022.07.의 3건으로 평균 255,666,666원입니다. 최저매각가 83,349,000원은 이 평균의 32.6%에 불과합니다. 다만 거래 면적은 46.2㎡~48.93㎡이고 비교 대상 면적은 55.58㎡로 일치하지 않으며, 가장 최근 거래도 2022.07.입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | 면적 불일치 | 3건 | 255,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 83,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,900,282원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 150,000,000원 | 81,448,718원 |
| 2. 근저당 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 흥일홀딩스 주식회사 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,383,575,166원 중 추정 배당액은 81,448,718원이며, 미배당액은 3,302,126,448원입니다. 신청채권자 주식회사 엘씨엘대부의 청구액은 800,000,000원이지만 현 회차 추정 배당은 0원입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위에 따라 위 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 83,349,000원 | 81,448,718원 | 3,302,126,448원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 58,344,300원 | 56,894,103원 | 3,326,681,063원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 40,841,010원 | 39,705,872원 | 3,343,869,294원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트입니다. 공부상 명칭은 흥일홀딩스이나 건물 외벽에는 에버리치로 표시돼 있습니다.
- 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로 아파트·일반주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수, 보일러 난방, 소화전, 승강기, 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 서측 노폭 6~8미터 포장도로에 접하고, 일반상업지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 52세대이며 사용승인일은 2019.09.06.입니다. 실거래 표본은 3건뿐이고 모두 2022년 거래입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 호수 특정. 현황조사상 점유자 12명이 1404호와 어떤 관계인지 현장조사와 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 자료. 12명 중 11명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 인수는 없지만 명도 협의와 배당관계를 위해 계약서·확정일자·배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 가등기 확인. 2022.07.22. 주식회사비에스디엠 가등기의 성격과 매각으로 소멸한다는 기재를 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 배당표가 확정됩니다.
- 근저당 이전. 2019.10.25. 우리은행 근저당이 2023.01.19. 정안상운주식회사로 이전된 내역과 실제 배당권자를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교 거래는 2022년 3건이며 대상 면적과 일치하지 않습니다. 55.58㎡와 유사한 최신 매물·거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 명칭. 공부상 흥일홀딩스와 현장 표시 에버리치가 동일 건물임을 확인하고 관련 서류의 호수 표시를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 쉬운 물건은 아니다”
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기와 점유관계로 구성돼 매수인 인수액이 0원이라는 장점이 분명합니다. 감정가 243,000,000원에서 83,349,000원까지 내려온 가격도 강한 관심 요소입니다. 그러나 점유자가 12명이고 보증금 미상자가 11명이며, 가등기와 세금 압류를 원문으로 확인해야 합니다.
가격 판단도 보수적이어야 합니다. 실거래 평균 255,666,666원 대비 최저가가 32.6%라는 계산은 사실이지만, 거래가 모두 2022년이고 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수는 없지만 점유·시세·배당 검증이 필요한 물건입니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 추가 검증, 명도는 주의입니다.
