의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’이고 건물 외벽에는 ‘에버리치’로 표시된 15층 공동주택의 4층 401호입니다. 감정평가상 3~6층 및 15층은 아파트로서 주거용으로 이용 중이며, 본건 용도도 아파트입니다. 감정가는 221,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 75,803,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당 150,000,000원입니다. 이후의 가처분, 가등기, 근저당, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 등기 이력이 매우 많고, 2021년과 2022년의 가등기 및 다수 근저당권 이전·근질권 설정이 얽혀 있으므로 말소기준만 확인하고 끝낼 사건은 아닙니다. 특히 점유자 12명의 실제 점유 범위와 명도 가능성을 매각물건명세서 및 현장조사로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 4층 401호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 건물 명칭 | 공부상 흥일홀딩스 · 건물 외벽 표시 에버리치 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 공동주택 내 4층 · 주거용 |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 75,803,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급 | 의정부지방법원 의정부등기소 · 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2019.10.25. 을구 1번 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이 근저당은 2024.09.13. 확정채권대위변제를 원인으로 정안상운주식회사에 이전됐지만, 권리의 순위는 최초 설정일을 따릅니다. 2021년 이후 설정된 960,000,000원 규모의 근저당권들과 후순위 가등기·압류·경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 위치합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유 기록 12명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 이름은 모두 실제 점유자 또는 임차인 기록입니다. 총 12명 모두 전입일이 말소기준일인 2019.10.25.보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 보증금 미상 점유자가 있더라도 배당 부족액을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 보증금·확정일자·점유 범위가 불분명한 기록이 많아 명도 대상과 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 점유·용도 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 | 2019.10.30 | 10,000,000원 / 800,000원 | 3,835,37평방미터 · 근린생활시설 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 장영숙 | 2021.10.18 | 미상 | 미상 | 2024.09.30 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
③ 시세 비교 — 29.6%라는 숫자를 그대로 믿기 어려운 이유
에버리치의 비교 거래는 3건이며 모두 2022년에 이뤄졌습니다. 최신 거래도 2022.07. 251,000,000원으로, 2026년 매각기일과 시차가 큽니다. 계산상 최저매각가 75,803,000원은 비교 거래 평균 255,666,666원의 29.6%이지만, 이 비율만으로 현재 시세 대비 할인폭을 확정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 255,666,666원 |
비교 거래의 전용면적은 46.2㎡~48.93㎡이고 분석 대상 면적은 50.2㎡로 면적대는 대응합니다. 다만 표본이 3건뿐이고, 단지는 52세대이며 최근 경매 낙찰 기록도 확인되지 않습니다. 이 사건이 이미 평균 3회 유찰된 점까지 고려하면 시장 참여자가 단순한 가격 외에 점유·건물 관리·환금성을 함께 보수적으로 평가했을 가능성을 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,803,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,764,454원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 150,000,000원 | 74,038,546원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 흥일홀딩스 주식회사 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,383,575,166원 중 74,038,546원만 채권자에게 배당되고, 미배당액은 3,309,536,620원입니다. 배당표의 을구 1번 채권자 표기는 우리은행이며, 등기부상 해당 근저당권은 2024.09.13. 정안상운주식회사에 이전돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로, 주변에 아파트 등 공동주택과 일반주택, 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로, 위생급배수설비·보일러 난방·소화전·승강기· 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 430.0㎡, 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다. 과밀억제권역과 중점경관관리구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와 감정평가상 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 명칭은 흥일홀딩스, 외벽 표시는 에버리치입니다.
- 환금성. 2019.09.06. 사용승인된 52세대 건물로 비교 거래 표본이 3건에 불과하고, 최근 경매 낙찰 기록도 확인되지 않아 환금성 판단 자료가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 전수 확인. 12명의 주민등록·사업자등록·실제 점유 호실을 대조하고, 현재 401호 내부를 누가 점유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 법인 임차 기록 확인. 주식회사 제네시스 산업개발의 근린생활시설 점유 기록이 아파트 401호와 실제로 연결되는지 현황조사 원문과 집행관 조사내역을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 장영숙은 2024.09.30. 배당요구 기록이 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 나머지 점유자의 배당요구와 최우선변제 가능성도 명세서에서 대조해야 합니다.
- 가등기 원본 대조. 갑구 5번 가등기는 말소됐고 갑구 9번 가등기는 후순위 소멸로 정리되지만, 권리 종류와 말소 여부를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세와 체납 관리비를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재조사. 비교 거래 3건은 2022.05~2022.07 거래입니다. 2026년의 동일 건물 매물·실거래·임대가를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도비용 반영. 인수액 0원이어도 다수 점유자의 퇴거 협의와 집행 비용이 발생할 수 있으므로 입찰가에 명도비용과 기간을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 실전 난도는 낮지 않다”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2019.10.25. 우리은행 근저당이고, 후순위 가등기·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 점유자 12명도 모두 기준일 이후 전입해 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 3회 유찰 끝에 감정가 221,000,000원에서 75,803,000원까지 내려왔습니다. 다만 비교 거래 평균 255,666,666원은 2022년 거래 3건으로 산출된 값입니다. 현재 시세를 반영한다고 단정하기 어렵고, 다수 점유자와 불명확한 점유 범위는 명도 난도를 높입니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리는 통과지만, 현장 점유와 현재 시세 확인이 끝나야 가격 메리트를 확정할 수 있는 사건입니다.
