의정부지방법원 2024타경81902. 의정부동 소재 공부상 ‘흥일홀딩스’ 10층 1003호 아파트입니다. 건물 외벽과 실거래 단지명에는 ‘에버리치’가 사용되고 있으며, 현재 소유자는 주식회사제네시스산업개발입니다. 등기상 권리의 출발점은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 근저당권, 가등기, 압류, 경매개시결정 등이 다수 붙었지만, 모두 말소기준보다 늦습니다.
권리 순위만 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 현황조사에 나타난 점유·전입자 12건의 전입일은 가장 빠른 주식회사 제네시스 산업개발의 2019.10.30.부터 시작해 모두 말소기준 2019.10.25.보다 늦습니다. 따라서 조사 내용 기준으로는 대항력 없음이며, 낙찰자가 보증금을 승계하는 인수형 사건은 아닙니다. 다만 보증금이 확인된 점유자는 10,000,000원 1건뿐이고 나머지는 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 배당순위와 명도 협의는 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 10층 1003호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 | 아파트 · 공부상 명칭 흥일홀딩스 · 건물 외벽 및 실거래 단지명 에버리치 |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 69,286,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 청구금액 | 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 말소기준권리 | 2019.10.25. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 비교 거래면적 | 46.2㎡ · 면적 일치 |
| 단지 정보 | 52세대 · 사용승인 2019.09.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 빠르지만 등기 이력이 복잡하다
말소기준권리는 2019.10.25. 우리은행 근저당권입니다. 이 권리는 2023.01.19. 확정채권대위변제를 원인으로 정안상운주식회사에 이전됐습니다. 후순위에는 공동담보가 설정된 960,000,000원 근저당권 2건, 김형세 근저당권 120,000,000원, 소유권이전청구권가등기, 압류, 공매공고와 복수의 경매개시결정이 이어집니다.
② 점유·전입 조사 — 12건 모두 대항력 없음
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 아래 12건은 각각 별도의 점유·전입 조사 대상입니다. 모든 전입일이 2019.10.25. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자가 많으므로, 인수 위험은 없더라도 배당·명도 조건은 확인이 필요합니다.
| 점유·전입자 | 전입일 / 사용 | 보증금 / 차임 | 권리 판단 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 | 2019.10.30 근린생활시설 · 3,835,37평방미터 | 10,000,000원 월 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 장영숙 | 2021.10.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.09.30. 배당요구 · 보증금 확인 필요 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 27.1% 할인처럼 보이지만 거래는 2022년
에버리치 비교면적 46.2㎡와 인접 면적의 실거래 표본은 3건입니다. 평균은 255,666,666원이고, 최저 251,000,000원·최고 260,000,000원입니다. 최저매각가 69,286,000원은 이 거래표본 평균의 27.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 255,666,666원 |
숫자상 할인 폭은 크지만, 최신 거래도 2022.07입니다. 2026.07.22. 매각기일과는 시차가 있으므로 255,666,666원을 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다. 단지 경매 통계 역시 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다. 즉 가격이 낮아진 사실은 분명하지만, 실제 매수수요와 현재 거래 가능 가격을 현장에서 다시 확인해야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,647,148원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 150,000,000원 | 67,638,852원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 흥일홀딩스 주식회사 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 총액 | 3,383,575,166원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 | 67,638,852원 |
| 예상 미배당 | 3,315,936,314원 |
| 신청채권자 청구 | 800,000,000원 · 예상배당 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 |
집행비용과 을구 1번 근저당권이 매각대금 전액을 소진하는 구조입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 선순위 배당은 달라질 수 있지만, 후순위 채권의 미배당 부족액은 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 신청채권자는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 3,315,936,314원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 48,500,200원 | 47,227,196원 | 3,336,347,970원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 33,950,140원 | 32,939,037원 | 3,350,636,129원 | 0원 |
매각가가 내려가면 선순위 채권의 미배당이 증가하지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 신청채권자의 청구금액은 800,000,000원이며 세 시나리오 모두 예상배당 0원, 청구 충족 여부는 미충족으로 계산됩니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 의정부중앙역(경전철) 동측 인근으로, 주변은 아파트 등 공동주택·일반주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로, 위생급배수·보일러 난방·소화전·승강기·기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 430.0㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,942,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 공부상 명칭은 흥일홀딩스, 외벽 표시는 에버리치입니다.
- 환금성. 52세대 규모이며 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1003호 실제 점유자 특정. 점유·전입 조사 12건 중 실제 해당 호실 점유자와 점유 부분, 퇴거 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 임대차 조건 재확인. 보증금 10,000,000원·월 800,000원 1건 외에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 여부와 최우선변제 가능성을 명세서에서 대조하세요.
- 가등기 원인 확인. 갑구 7번과 11번 가등기가 담보가등기인지 순수 소유권이전청구권가등기인지 원본 서류로 확인하세요.
- 공매 진행 교차 확인. 2023.09.07. 공매공고와 법원경매의 진행 상태를 한국자산관리공사 및 법원 기록에서 함께 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 배당에서 우선 차감되는 당해세가 있는지 확인하세요.
- 현재 가격 재조사. 실거래 3건은 2022.05~2022.07 거래입니다. 2026년 현재 호가와 실제 매수수요를 별도로 확인하세요.
- 건물명 혼동 방지. 공부상 흥일홀딩스와 외벽·실거래 단지명 에버리치를 함께 사용하므로 현장 호수와 등기 목적물을 정확히 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류와 매각 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 강하지만 확인할 문서와 사람이 많다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2019.10.25. 말소기준보다 앞선 인수 권리가 없고, 조사된 점유·전입자 12건도 모두 후순위라 실질취득은 최저가 69,286,000원, 매수인 인수는 0원입니다. 2022년 거래표본 평균 255,666,666원과 비교하면 27.1% 수준으로 가격 숫자만 놓고 보면 강한 할인 구간입니다.
다만 3회 유찰, 매각률 0.0%, 오래된 실거래 3건, 다수 점유·전입자, 가등기와 공매공고, 세금 압류 이력이 한 사건에 겹쳐 있습니다. 후순위 채권 3,315,936,314원이 미배당되더라도 낙찰자가 승계하지는 않지만, 실제 점유자와 현재 시장가격을 잘못 판단하면 낮은 최저가의 장점이 명도·처분 과정에서 희석될 수 있습니다. 결론은 ‘권리상 인수 0원, 가격상 저가’이지만, 점유·공매·당해세·가등기와 현재 거래 가능 가격을 모두 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
