77,518,000원
의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 명칭은 ‘흥일홀딩스’, 건물 외벽 표시는 ‘에버리치’인 15층 공동주택의 13층 1301호입니다. 사건상 용도는 아파트이고, 소유자는 주식회사제네시스산업개발입니다. 감정가 226,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 77,518,000원까지 내려왔습니다.
등기 자체는 복잡해 보입니다. 근저당권 설정과 채권이전, 근질권, 가등기, 압류와 여러 경매개시결정이 겹쳐 있습니다. 그러나 매수인 관점에서 기준이 되는 것은 2019.10.25 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정되거나 접수된 가처분·가등기·근저당·압류·경매개시결정은 이미 말소됐거나 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 13층 1301호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공부상 아파트 · 15층 건물 내 13층 |
| 건물 표시 | 공부상 ‘흥일홀딩스’ · 건물 외벽 ‘에버리치’ |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 77,518,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엘씨엘대부 / 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 시세 비교면적 | 50.2㎡ · 면적 일치 표본 |
| 단지 정보 | 에버리치 · 52세대 · 2019.09.06 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 부담은 소멸
말소기준은 2019.10.25 접수된 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 150,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2023.01.19 정안상운주식회사로 이전됐지만 순위는 그대로 유지됩니다. 이후의 근저당권·가등기·압류·경매개시결정은 말소기준보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 인수는 없지만 명도는 단순하지 않다
현황조사에 나타난 실제 임차·점유자는 12명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 모든 전입일이 말소기준일 이후라 대항력은 없지만, 보증금이 확인된 사람은 1명뿐이고 나머지 11명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 장영숙 1명입니다.
| 임차·점유자 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 | 3,835,37평방미터 / 근린생활시설 | 2019.10.30 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박미애 | 미상 | 2024.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 유재란 | 미상 | 2021.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 길순자 | 미상 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이보람 | 미상 | 2020.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 허윤재 | 미상 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박연경 | 미상 | 2021.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 노예린 | 미상 | 2024.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 장영숙 | 미상 | 2021.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.09.30 신청 |
| 김윤지 | 미상 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김혜림 | 미상 | 2020.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 류순숙 | 미상 | 2023.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
③ 시세 비교 — 30.3%라는 숫자만 믿으면 안 된다
에버리치의 비교 면적은 50.2㎡이며, 면적이 일치하는 것으로 분류된 실거래 표본은 2022년 3건입니다. 거래 평균은 255,666,666원, 최저 거래는 251,000,000원, 최고 거래는 260,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | 50.2㎡ 기준 | 3건 | 255,666,666원 |
현재 최저가 77,518,000원은 거래 평균의 30.3%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득가 역시 77,518,000원입니다. 수치상 차이는 매우 크지만, 최신 거래도 2022.07 거래이고 2026년 매각기일과 시차가 있습니다. 따라서 과거 거래 평균만으로 현재 시세보다 싸다고 결론 내리거나 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,795,324원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 150,000,000원 | 75,722,676원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 흥일홀딩스 주식회사 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,383,575,166원 중 채권자 예상배당은 75,722,676원이고, 미배당은 3,307,852,490원입니다. 신청채권 800,000,000원에 대한 현재 회차 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 3,307,852,490원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 3,330,689,293원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 37,983,820원 | 36,900,111원 | 3,346,675,055원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역(경전철) 동측 인근으로 아파트 등 공동주택, 일반주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8m의 포장도로와 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생급배수, 보일러 난방, 소화전, 승강기, 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당하고 소로3류와 접합니다.
- 토지. 대지 430.0㎡, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 건물 외벽 명칭을 제외하면 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 52세대 규모이며 확인된 거래는 2022년 3건, 경매 통계는 평균 유찰 3.0회와 매각률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1301호 실제 점유자 특정. 12명의 전입자가 어느 호실과 공간을 점유하는지 현장조사와 현황조사서 원문으로 대조하세요.
- 근린생활시설 기재 확인. 공부상 아파트인 1301호와 ‘3,835,37평방미터·근린생활시설’ 점유 기재의 관계를 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 11명의 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당과 명도 협상에 필요한 계약관계는 확인해야 합니다.
- 장영숙 배당요구 확인. 2024.09.30 배당요구가 접수된 장영숙의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 점유 부분을 확인하세요.
- 가등기 원인 확인. 2022.07.22 주식회사비에스디엠 명의 가등기의 담보가등기 여부와 매각물건명세서 기재를 대조하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당액 변동을 점검하세요.
- 최신 시세 재조사. 비교 거래가 2022년에 한정되므로 2026년 동일 건물 매물, 인근 유사 면적 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 관리비·시설비 확인. 공용부분 관리비 체납, 기계식 주차장 이용조건과 유지비, 승강기 및 공용설비 상태를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 관련 문서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인할 것이 많다”
이 물건은 권리 인수형이 아닙니다. 2019.10.25 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 12명의 전입일은 모두 그 이후이므로 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리 인수 0원이 곧 쉬운 물건이라는 뜻은 아닙니다. 현황조사상 12명의 임차·점유자가 있고, 11명의 보증금은 확인되지 않았으며, 공부상 아파트와 근린생활시설 점유 기재 사이의 관계도 확인해야 합니다. 감정가 대비 34.3%, 과거 거래 평균 대비 30.3%라는 할인율은 눈에 띄지만 거래 표본이 2022년에 그쳐 현재 시세를 보장하지 않습니다. 권리는 소멸형, 점유와 가격은 확인형. 종합 판단은 C입니다.
