의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 건물 명칭은 ‘흥일홀딩스’이고 외벽에는 ‘에버리치’로 표시된 집합건물 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재됐지만 감정 이용상태와 비고에는 공부상 오피스텔·현황 주거용으로 나타납니다. 전용면적 비교 기준은 50.17㎡이며, 건물은 2019.09.06. 사용승인된 52세대 규모입니다.
등기상 핵심은 2019.10.25. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후 소유권이 주식회사제네시스산업개발로 이전됐고, 후순위 근저당·가등기·가압류·압류·경매개시결정이 다수 이어졌습니다. 그러나 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 선순위 근저당권은 2024.09.13. 정안상운주식회사로 이전됐지만, 권리 순위 자체는 기존 2019.10.25. 접수 순위를 따릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 2층 201호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건 표기 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 현황 주거용 |
| 면적 / 건물 | 전용면적 비교 기준 50.17㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 (2020.06.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 54,880,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엘씨엘대부 / 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 건물 명칭 | 공부상 흥일홀딩스 · 건물 외벽 표시 에버리치 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.10.25. 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 현재 최저가 54,880,000원으로 매각되면 집행비용을 제외한 53,492,160원이 선순위 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 권리는 배당받지 못하더라도 매각으로 소멸합니다. 신청채권자 엘씨엘대부 역시 현재 배당 시나리오에서는 배당액이 0원이나, 이는 채권자의 미회수 문제이며 매수인이 그 채무를 승계한다는 뜻은 아닙니다.
② 임차인·점유자 — 대항력은 없지만 명도 난도는 별개
현황조사에는 총 12명의 임차인 또는 점유자가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없습니다. 기재된 전입일은 모두 말소기준일인 2019.10.25. 이후이므로 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 11명은 보증금이 확인되지 않고, 점유 구획도 명확하지 않아 실제 점유관계와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 | 2019.10.30 | 10,000,000원 / 월 800,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영숙 | 2021.10.18 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 요건 미상 | 없음 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 실거래 비교 — 가격 차이는 크지만 거래 시점이 오래됐다
비교 가능한 에버리치 전용 46.20㎡~48.93㎡ 거래는 총 3건입니다. 최신 거래는 2022.07. 251,000,000원이며, 3건 평균은 255,666,666원입니다. 현재 최저가 54,880,000원은 이 평균의 21.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.20㎡ | 7층 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2층 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2층 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 255,666,666원 |
숫자만 비교하면 감정가 160,000,000원도 거래 평균보다 낮고, 현재 최저가는 더욱 큰 폭으로 내려와 있습니다. 다만 거래 표본이 2022.05.~2022.07. 3건뿐이라 2026년 매각 시점의 가격을 직접 보여주는 자료로 보기에는 간격이 큽니다. 따라서 “실거래 평균의 21.5%”는 강한 가격 신호이지만, 현재 시장가를 확정하는 근거로 단독 사용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,387,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 150,000,000원 | 53,492,160원 |
| 2. 근저당 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 흥일홀딩스 주식회사 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박연경 | 8,474,149원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,392,049,315원 중 예상 배당액은 53,492,160원이고, 미배당액은 3,338,557,155원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 채권자 손실만 커진다
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 3,338,557,155원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 3,354,724,803원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 26,891,200원 | 26,007,158원 | 3,366,042,157원 | 0원 |
이 물건은 대항력 인수형이 아닙니다. 유찰로 매각가가 낮아지면 채권자 미배당액이 증가하지만, 매수인의 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일하고 별도 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 회차별 가격 하락은 실제 취득비용을 직접 낮춥니다. 다만 명도비용·체납관리비·취득세·수선비는 별도로 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로 아파트·일반주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2019.09.06. 사용승인된 15층 철근콘크리트 건물로 승강기·보일러 난방·소화전·기계식 주차장 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8m의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 430.0㎡, 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 비교 거래가 3건뿐이고 최근 거래가 2022.07.에 머물러 있어 재매각 가격은 현재 중개 시세와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 201호의 정확한 용도 확인. 사건 표기 근린시설, 공부상 오피스텔, 현황 주거용이라는 표현이 함께 존재하므로 건축물대장·집합건축물대장·현장을 대조하세요.
- 점유자 전수 확인. 12명의 실제 점유 호실과 점유 근거, 보증금, 임대차계약서, 퇴거 의사를 확인하세요.
- 박연경 관계 확인. 점유자이면서 가압류권자인 박연경의 계약 관계와 실제 점유 여부를 확인하세요.
- 가등기 원본 대조. 2021년 가등기 말소 여부와 2022년 가등기의 성격·말소 대상 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 기록이 있으므로 당해세 금액과 배당 순위를 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 실거래 3건은 2022년 거래입니다. 2026년 매각 시점의 매매·임대 호가와 공실률을 별도로 조사하세요.
- 관리비·시설비. 공용부분 체납관리비와 기계식 주차장 유지비, 내부 수선비를 확인하세요.
- 명도예산 반영. 법적 대항력 인수는 없더라도 다수 점유자가 확인되므로 인도명령·집행·협의 비용을 입찰가에서 차감하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 투자의 핵심은 현장 확인
등기 순위만 보면 결론은 명확합니다. 2019.10.25. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가등기·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 기재된 12명의 전입일도 모두 말소기준 이후라 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 기록된 거래와 비교하면 매우 낮습니다. 최저가 54,880,000원은 2022년 실거래 평균 255,666,666원의 21.5%입니다. 하지만 2022년 거래 3건만으로 2026년 현재 가치를 확정할 수 없고, 이미 3회 유찰됐으며, 12명의 점유관계와 용도 표기의 혼재가 남아 있습니다. 권리 인수는 없지만 현장 난도는 낮지 않은 물건입니다. 입찰 여부는 최신 시세와 실제 점유, 201호의 적법한 이용상태를 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
