의정부지방법원 2024타경81902. 공부상 근린생활시설인 지1층 비01호로, 감정평가에서도 15층 공동주택 건물 내 지1층 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 108,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 25,931,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 임차·점유관계입니다.
말소기준권리는 2021.03.17. 설정된 주식회사사랑과미래대부의 근저당권 채권최고액 960,000,000원입니다. 이후의 가등기·근저당권·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리의 소멸과 별개로, 말소기준보다 앞선 전입을 가진 점유자들의 임차보증금은 별도 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 지1층 비01호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 15층 공동주택 건물 내 지1층 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 25,931,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기부 발급 | 2026.07.27 · 의정부지방법원 의정부등기소 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차위험은 별도
말소기준인 2021.03.17. 근저당권 이후 설정된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.07.22. 주식회사비에스디엠 명의 가등기도 말소기준 이후 권리로 소멸 예정이나, 제공된 검토사항에 따라 갑구 11번 가등기의 종류는 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 조사 — 실제 조사 인원 12명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 | 2019.10.30 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 필요 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 필요 |
| 장영숙 | 2021.10.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.09.30 | 확인 필요 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 필요 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 필요 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 필요 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 필요 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 조사 인원은 실제 12명입니다. 이 중 말소기준보다 앞선 전입자는 주식회사 제네시스 산업개발, 유재란, 이보람, 김혜림입니다. 확인된 인수액 10,000,000원 외에 유재란·이보람·김혜림의 보증금이 확인되지 않아 총 인수액을 10,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크지만 직접 비교는 곤란
에버리치로 잡힌 거래표본은 3건이며 모두 2022.05~2022.07 거래입니다. 거래면적은 46.2㎡·47.13㎡·48.93㎡이고, 비교 대상면적은 77.22㎡로 표시되어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가는 현재 지1층 근린시설의 직접적인 가격 기준으로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 3건 | 255,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 25,931,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 866,758원 |
| 인수 · 주식회사 제네시스 산업개발 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 25,064,242원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,920,000,000원 중 예상 배당은 25,064,242원이고 미배당액은 1,894,935,758원입니다. 주식회사 제네시스 산업개발의 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 25,931,000원 | 25,064,242원 | 1,894,935,758원 | 10,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 18,151,700원 | 17,424,969원 | 1,902,575,031원 | 10,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 12,706,190원 | 12,077,479원 | 1,907,922,521원 | 10,000,000원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가는 내려가지만, 이미 확인된 10,000,000원의 인수액은 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 유재란·이보람·김혜림의 보증금이 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 따라서 낙찰가 하락분을 그대로 취득비용 절감으로 계산하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 근린생활시설이며 감정평가에서도 지1층 근린생활시설로 이용 중입니다. 공부상 명칭은 “흥일홀딩스”이고 건물 외벽에는 “에버리치”로 표시되어 있습니다.
- 구분호수. 출입문에 구분호수표시가 특정되어 있지 않은 것으로 기재되어 있어 현장 확인이 중요합니다.
- 입지. 의정부중앙역(경전철) 동측 인근으로 공동주택·일반주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 과밀억제권역, 소로3류 접합, 중점경관관리구역이며 토지면적은 430.0㎡입니다.
- 공시지가. 1,942,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업기타, 평지의 세로장방형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 승강기·기계식주차장·소화전·위생급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 전 점유자 보증금 확인. 유재란·이보람·김혜림의 실제 임대차계약, 보증금, 점유현황을 우선 확인해야 합니다.
- 주식회사 제네시스 산업개발. 보증금 10,000,000원은 배당표상 매수인 전액 인수로 계산돼 있으므로 입찰가에 반드시 더해 보아야 합니다.
- 가등기 원본 확인. 갑구 11번 가등기는 말소기준 이후이나 종류 확인 필요 사항이 있으므로 매각물건명세서와 등기원인을 대조해야 합니다.
- 구분호수 특정. 출입문에 구분호수 표시가 특정되어 있지 않다는 비고가 있으므로 실제 B01호의 위치·경계·점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세자료 재확인. 거래표본은 2022년이고 면적도 46.2~48.93㎡로 비교 대상 77.22㎡와 맞지 않으므로 현재 동일 용도·면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 낮은 낙찰가가 미상 임차보증금과 지1층 근린시설의 환금성 위험을 상쇄한다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 인수액을 먼저 확정해야 한다”
이 사건은 감정가 108,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 25,931,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 확인된 것만으로도 매수인이 인수할 보증금 10,000,000원이 존재하고, 말소기준 전 전입한 유재란·이보람·김혜림의 보증금은 미상입니다. 따라서 25,931,000원을 곧바로 취득가격으로 보면 안 됩니다.
등기부상의 후순위 권리는 대부분 매각으로 정리되지만, 임차관계의 불확실성이 남아 있고 물건 자체도 지1층 근린시설입니다. 거래표본 또한 면적이 일치하지 않고 2022년 자료라 현재 가격 메리트를 뒷받침하는 직접 비교자료로 쓰기 어렵습니다. 이 물건의 우선순위는 입찰가 계산보다 말소기준 전 점유자의 보증금과 실제 점유관계를 확정하는 것입니다.
