82,320,000원
의정부지방법원 2024타경81902. 의정부동 ‘흥일홀딩스’ 5층 504호로, 건물 외벽에는 에버리치로 표시된 아파트입니다. 감정 이용상태상 3~6층 아파트 구간은 주거용으로 이용 중이며, 본건은 15층 철근콘크리트 건물의 5층에 위치합니다. 소유자는 주식회사제네시스산업개발이고, 신청채권자 주식회사 엘씨엘대부가 청구액 800,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다.
말소기준은 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 150,000,000원입니다. 조사된 모든 전입일은 이 날짜보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됐고, 예상 인수액도 0원입니다. 다만 점유자가 12명에 이르고 보증금이 확인된 사람은 1명뿐이므로, 법률상 인수와 실제 명도 난도는 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1336번길 9-13, 5층 504호 (의정부동, 흥일홀딩스) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 건물 내 5층 · 주거용 이용 |
| 공부상·외벽 명칭 | 공부상 흥일홀딩스 · 건물 외벽 에버리치 |
| 소유자 | 주식회사제네시스산업개발 (2020.06.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 82,320,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엘씨엘대부 / 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.10.25. 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 가처분·가등기·가압류·압류·후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1번 근저당권은 2024.09.13. 정안상운주식회사로 이전됐으므로 실제 배당권자 표시는 채권계산서와 배당표를 대조해야 합니다.
② 점유·임차인 — 인수 0원과 명도 난도는 별개
현황조사 등에 나타난 점유자는 총 12명입니다. 모두 2019.10.25. 말소기준권리 이후에 전입해 대항력 없음으로 분류됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없으며, 실제 조사된 점유자 12명을 기준으로 정리했습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제네시스 산업개발 대표자 문영석 근린생활시설 | 2019.10.30 | 10,000,000원 / 월 800,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박미애 | 2024.04.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 유재란 | 2021.01.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 길순자 | 2023.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이보람 | 2020.11.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 허윤재 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박연경 | 2021.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 노예린 | 2024.03.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 장영숙 주거 | 2021.10.18 | 미상 | 신청 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김윤지 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김혜림 | 2020.12.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 류순숙 | 2023.07.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교 신뢰도는 제한적
에버리치의 실거래 표본은 2022.05~2022.07 거래 3건으로, 거래가는 251,000,000원~260,000,000원, 평균은 255,666,666원입니다. 현재 최저가 82,320,000원은 이 평균의 32.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 46.2㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2022.05 | 47.13㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 2022.05 | 48.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 255,666,666원 |
다만 비교 대상 기준 면적은 55.58㎡이고, 실제 거래 표본은 46.2㎡~48.93㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 시점도 2022년이므로 이 수치만으로 2026년 현재 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 현재 최저가가 과거 표본보다 크게 낮다는 사실과, 현 시세 검증이 별도로 필요하다는 사실을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,881,760원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 150,000,000원 | 80,438,240원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김형세 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사사랑과미래대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 흥일홀딩스 주식회사 | 1,193,575,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,383,575,166원 중 예상 배당액은 80,438,240원이며, 미배당액은 3,303,136,926원입니다. 신청채권자 청구액 800,000,000원은 현재 시나리오에서 예상 배당 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이나, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역 동측 인근으로, 아파트 등 공동주택·일반주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2019.09.06. 사용승인된 52세대 규모로, 철근콘크리트구조 15층 건물입니다.
- 설비. 위생급배수·보일러 난방·소화전·승강기·기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6~8미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 면적 430.0㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 호실 확인. 12명의 전입·점유자가 실제로 504호를 점유하는지, 다른 호실과 함께 조사된 사람인지 현장에서 대조하세요.
- 보증금 확인. 보증금 미상 11명의 임대차계약서·배당요구 여부·점유 부분을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 장영숙 배당요구. 2024.09.30. 배당요구 신청 내용과 주거 점유 범위를 확인하세요.
- 선순위 근저당 이전. 우리은행 명의 근저당이 2024.09.13. 정안상운주식회사로 이전된 내용을 채권계산서와 대조하세요.
- 가등기 성격. 주식회사비에스디엠 명의 가등기의 담보가등기 여부와 매각 소멸 조건을 원문으로 확인하세요.
- 조세채권. 국세·지방세 압류 이력과 당해세 해당액을 확인하세요.
- 시세 재조사. 실거래 표본은 2022년 3건이며 면적이 일치하지 않으므로, 55.58㎡ 기준의 최근 매매·전월세 사례를 별도로 확인하세요.
- 명칭 확인. 공부상 흥일홀딩스, 외벽 에버리치로 표시돼 현장 동·호수 표기를 대조하세요.
- 관리비·기계식 주차. 체납 관리비와 기계식 주차장 이용 가능 여부를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 물건의 등기상 기준은 분명합니다. 2019.10.25. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 조사된 점유자는 모두 그 이후 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 82,320,000원으로 감정가 240,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다.
그러나 안전성 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 점유 조사자 12명 중 11명의 보증금이 미상이고, 비교 가능한 실거래는 2022년 3건에 불과하며 면적도 대상 기준과 다릅니다. 여기에 가등기 성격, 선순위 근저당 이전, 당해세 가능성까지 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원이지만, 점유와 시세 검증을 마치기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다.
